“Thị trường bất động sản đang rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền; thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, thừa nhà ở cao cấp; giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở.

Vướng mắc lớn nhất của thị trường hiện nay là vướng mắc pháp lý - chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng có thể kéo theo suy thoái, khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

Tình hình trên đây do nhiều nguyên nhân như: tác động từ các xung đột địa chính trị, lạm phát gia tăng tại nhiều nước có thể dẫn đến suy thoái kinh tế, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu… Nhưng cần nhận rõ nguyên nhân chủ quan là chủ yếu bắt nguồn từ nội tại nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta.

Trong đó, có nguyên nhân từ phía Nhà nước như một số quy định pháp luật chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất; công tác thực thi pháp luật chưa thật hiệu lực, hiệu quả; thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo, phức tạp; một số cán bộ công chức sợ trách nhiệm, đùn đẩy công việc, không dám đề xuất, không dám quyết định; chưa phát triển đồng bộ các thị trường vốn, trước hết là thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS) và các nguồn vốn xã hội hoá khác, bao gồm nguồn vốn bảo hiểm nhàn rỗi; thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) chưa đạt kỳ vọng do thị trường chứng khoán nước ta vẫn còn là “thị trường mới nổi” chưa được chuyển đổi lên “thị trường cận biên”. Từ đó, dẫn đến thị trường bất động sản phụ thuộc quá lớn vào thị trường tín dụng, tiềm ẩn rủi ro cho cả thị trường tín dụng và thị trường bất động sản.

Đồng thời, còn có nguyên nhân từ phía doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản như đầu tư dàn trải, vượt quá năng lực tài chính, có xu hướng chạy theo lợi nhuận đơn thuần, muốn tối đa hoá lợi nhuận, chưa thật sự bảo đảm hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp, người dân và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng. Cá biệt có doanh nghiệp chưa tuân thủ pháp luật, có trường hợp vi phạm pháp luật đến mức phải xử lý trách nhiệm hình sự. Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân từ phía các nhà đầu tư thứ cấp, nhất là nhà đầu tư lướt sóng, trong đó có giới đầu nậu, môi giới, đầu cơ làm nhiễu loạn thị trường.

Do đó, Hiệp hội đề nghị thống nhất quan điểm là không giải cứu thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản, mà chỉ nên hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết. Doanh nghiệp bất động sản phải chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà tương đối và thực chất; đi đôi với xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu để tăng tổng cầu và sức mua trên thị trường. Qua đó, giúp cho doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững”.

“Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng bậc nhất đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia. Ở các nước phát triển, yêu cầu và định hướng khơi thông những nguồn lực tiềm năng và bền vững của thị trường này là một ưu tiên chính sách. Chính vì thế, tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước phát triển thường chiếm ít nhất trên 35% tổng tài sản vật chất của mỗi nước. Các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.

 Kinh nghiệm cho thấy, chỉ khi Chính phủ quan tâm đúng mức và có đánh giá chính xác về vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thì thị trường bất động sản mới phát triển nhanh và bền vững, có đóng góp đáng kể cho sự phát triển của quốc gia, không chỉ dưới phương diện GDP và tài sản quốc gia, mà còn là tác động lan tỏa đến những ngành kinh tế chủ đạo khác và giải quyết vấn đề việc làm, an sinh xã hội...

Ngược lại, khi thị trường bất động sản chững lại cũng kéo theo sự đình trệ của các lĩnh vực này.

Song thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam có sự phát triển chưa tương xứng với nhu cầu cũng như quy mô của nền kinh tế. Nguồn cung các công trình công cộng, nhà ở, bất động sản thương mại… vẫn còn hạn chế. Thị trường thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà thu nhập thấp. Bất động sản du lịch chưa phát huy được vai trò để góp phần quan trọng tạo nên những điểm đến du lịch, đưa Việt Nam trở thành trung tâm nghỉ dưỡng tầm cỡ quốc tế như mục tiêu đề ra.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên là do pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản còn nhiều bất cập, chưa theo kịp sự phát triển của thị trường, chưa điều tiết thị trường một cách hiệu quả, nhất là chính sách tín dụng cho bất động sản có giai đoạn thì mở rộng, và đến nay ngày càng thắt chặt, khiến cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đều “nghẹt thở”, đồng thời gây rủi ro cho thị trường. Những vụ án gần đây có tác động nhanh, trực tiếp đến thị trường chứng khoán cũng như các doanh nghiệp bất động sản theo hướng tiêu cực.

Bởi vậy, rất cần có cơ chế chính sách phù hợp để tạo điều kiện thị trường bất động sản phát triển và là điểm cốt yếu để giúp cho phục hồi kinh tế. Trong đó, bên cạnh giải pháp tháo gỡ vướng mắc về pháp lý dự án, cần sớm nghiên cứu hình thành các định chế tài chính bất động sản, như: Quỹ Đầu tư bất động sản, Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản; hình thành Ngân hàng tiết kiệm nhà ở dành cho những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở, có thể gửi tiền tiết kiệm để tạo lập nhà ở...”.

“Trên thế giới, không quốc gia nào đặt vấn đề giải cứu các doanh nghiệp bất động sản vì thị trường bất động sản cũng được coi như một trong các loại thị trường hàng hóa khác. Chính phủ hay cơ quan quản lý nhà nước chỉ có những biện pháp “giải cứu” thị trường tài chính khi các thiết chế tài chính mất ổn định do cung vốn cho các doanh nghiệp đầu tư bất động sản mà các khoản vay bị rơi vào nợ xấu.

Nói chi tiết hơn, các dự án đầu tư bất động sản không bao giờ đủ vốn chủ sở hữu để đầu tư mà phải sử dụng các thiết chế tài chính để vay vốn đầu tư, có thể vốn từ kênh tín dụng, hay từ kênh cổ phiếu, trái phiếu. Khi tính thanh khoản của thị trường bất động sản là tốt thì mọi việc không có gì đáng bàn.

Khi tính thanh khoản của thị trường bất động sản là xấu thì nhà đầu tư không thể trả lãi và vốn lúc các khoản vay đến hạn phải trả. Tính thanh khoản kém trong thị trường bất động sản làm cho các tổ chức tài chính cũng rơi vào thanh khoản kém. Nhiều tổ chức tài chính có thể rơi vào vỡ nợ, làm mất ổn định kinh tế vĩ mô, tạo hoàn cảnh nguy hiểm cho nền kinh tế.

Việc phải làm là cứu các tổ chức tài chính sao cho đứng vững khi tính thanh khoản bị sụt giảm mạnh, tức là khi các khoản tiền của người dân tham gia vào thị trường tài chính mất cân đối với các khoản vay của các chủ đầu tư dự án bất động sản. Vấn đề còn lại là giải quyết giữa các nhà đầu tư bất động sản với các tổ chức tài chính. 

Vì vậy, chúng ta không nên quan niệm giải cứu các dự án bất động sản, mà là giải cứu thị trường tài chính, thị trường tiền tệ. Bởi đây là hai thị trường rất nhạy cảm với khủng hoảng tài chính, có thể cả khủng hoảng kinh tế. Đối với thị trường bất động sản Việt Nam, trước những khó khăn về dòng vốn, đã xuất hiện hiện tượng nhiều nhà đầu tư dự án bất động sản phải bán hạ giá hàng hóa để thực hiện trách nhiệm trả nợ vốn vay đầu tư, điều này là bình thường trong cơ chế thị trường.

Đối với các nhà đầu tư đang tham gia thị trường bất động sản trong bối cảnh thị trường này có nhiều yếu tố khó khăn cùng “dồn ép” như hiện nay thì cần tìm các giải pháp “tự cứu mình” và không nên kỳ vọng sẽ có giải pháp nào “giải cứu” trực tiếp cho thị trường bất động sản.

Nợ xấu gắn với trái phiếu doanh nghiệp bất động sản có thể tăng lên, nhà điều hành sẽ cần có sự can thiệp để giữ cân đối vĩ mô chứ không phải một động thái giải cứu cho một doanh nghiệp hay nhóm nhà đầu tư cụ thể nào.

Vừa qua, dưới sự chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước quản lý khá tốt thị trường tín dụng, nhất là những quy định chặt chẽ đối với tín dụng bất động sản. Khả năng nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản tác động tiêu cực lên thị trường tín dụng là khó xảy ra.

Đặc biệt, tháng 11 vừa qua, Thủ tướng cũng đã thành lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Nhiều người có ý hiểu như là sẽ có khoản trợ giúp vốn trực tiếp cho các doanh nghiệp bất động sản từ ngân sách nhà nước để các doanh nghiệp này vẫn trụ vững trong hoàn cảnh thị trường băng giá.

Trước hết, tôi tin chắc rằng không thể có khoản trợ giúp nào kiểu như vậy. Cũng có thể một giải pháp giải cứu trực tiếp các doanh nghiệp bất động sản được quyết định, không cần tính đến nợ nần từ các tổ chức tài chính, thì cũng chỉ là các khoản vay, rồi cũng phải trả sau khi đã giải quyết xong khó khăn. Sau đó, Tổ công tác có nhiệm vụ chính là tìm ra những khó khăn, vướng mắc hiện nay, cả quy hoạch, pháp luật, và việc thực thi…, để đưa ra một giải pháp toàn diện.   

Những động thái nói trên của các cơ quan quản lý nhà nước là phù hợp, vừa hỗ trợ thị trường, doanh nghiệp cũng như tôn trọng nguyên tắc bình đẳng của kinh tế thị trường, có sự rút kinh nghiệm từ những tình huống thị trường đóng băng đã xảy ra trong giai đoạn 2003 - 2006 và 2009 – 2013. Trong bối cảnh hiện nay, các biện pháp “giải cứu” nếu có của Nhà nước chỉ nhằm gỡ những nút thắt của thị trường bất động sản chứ không phải là để cứu các doanh nghiệp bất động sản yếu kém”.

“Chủ đầu tư các dự án bất động sản hiện đang phải chịu những rủi ro rất lớn, đặc biệt là trong bối cảnh luật pháp vẫn chưa đồng bộ, chồng chéo và mâu thuẫn.

Để trở thành chủ đầu tư một dự án bất động sản, phải nghiên cứu, thực thi quy định của 17 bộ luật khác nhau. Để có một dự án đi vào hoạt động, tối thiểu phải mất 5 năm. Các bước triển khai cũng rất phức tạp, từ thu hồi đất, quy hoạch, xác định giá trị đất, phòng cháy chữa cháy, môi trường, điều kiện xây dựng… đến bàn giao, vận hành. Việc thực thi thủ tục liên quan đến nhiều sở, ban ngành với rất nhiều vấn đề chồng chéo.

Trong khi đó, có những dự án tưởng chừng đã hoàn thành bởi đã xác định xong tiền sử dụng đất, xin cấp sổ đỏ nhưng khi thanh tra kiểm tra, xem lại chủ trương đầu tư, trong đó xác định có ít đất rừng phòng hộ hoặc có một phần khoáng sản nghèo thuộc phạm vi dự án… là dự án lại phải quay trở lại bổ sung chủ trương đầu tư như lúc mới bắt đầu.

Ngoài ra, các chủ đầu tư còn chịu rủi ro lớn về mặt tài chính. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, khi phát triển dự án bất động sản, chủ đầu tư chỉ cần có 20% vốn chủ sở hữu, còn 80% vay ngân hàng. Thời gian gần đây, tín dụng cho bất động sản đã thắt chặt hơn, lãi suất tăng đột biến. Nhiều ngân hàng không giải ngân, không cấp hạn mức, thực hiện thu nợ trước hạn, định giá lại tài sản thấp để đưa về hệ số an toàn.

Ở một số trường hợp, mặc dù đã ký hợp đồng vay vốn nhưng trong quá trình triển khai, liên quan đến hạn mức tín dụng, nếu các ngân hàng không cấp tín dụng nữa, chủ đầu tư sẽ ngay lập tức khó khăn. Nhiều doanh nghiệp phải xoay sở, sử dụng các hình thức góp vốn, vay vốn… thậm chí, lách luật để có tiền triển khai dự án. Nếu như dự án đình trệ, dở dang thì họ vẫn phải chịu lãi suất ngân hàng và chi phí duy trì hoạt động doanh nghiệp…

Thêm vào đó là khó khăn bởi khủng hoảng niềm tin của khách hàng. Những vi phạm gần đây của một số doanh nghiệp cùng với sự chững lại của thị trường… đã khiến hầu hết các nhà đầu tư và cả người có nhu cầu mua ở thật mất niềm tin, chỉ dừng lại nghe ngóng chứ không dám “xuống tiền”, làm cho lượng giao dịch nhà đất giảm mạnh, thậm chí “đóng băng” cục bộ.

Đứng trước thực trạng khó khăn này, thị trường bất động sản rất cần được “khám” tổng thể. Nhà nước cần đóng vai trò là bác sĩ để “bắt bệnh” chính xác, giải quyết triệt để những vấn đề cố hữu. Trong phương thức giải quyết, việc áp dụng chính sách pháp luật cần có cơ chế đặc thù cho cả bên quản lý nhà nước lẫn doanh nghiệp để tránh tâm lý “sợ trách nhiệm” mà không dám quyết. Đồng thời, Nhà nước cũng cần phát huy vai trò là trung gian thiết lập lại thị trường, không để đứt gãy chuỗi cung ứng, lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư, khách hàng trong và ngoài nước”.

“Trong nền kinh tế, nói về tầm quan trọng thì ngành bất động sản đứng sau các ngành khác như nông nghiệp, cơ khí… Bởi vậy, không có chuyện thị trường bất động sản sụp đổ, thì kéo theo nền kinh tế sụp đổ. 

Tôi thấy doanh nghiệp bất động sản đang than thở quá nhiều, thậm chí là gieo niềm tin sai lệch cho nhà đầu tư cá nhân để họ thấy rằng, sứ mệnh của họ quá quan trọng… Cần phải nhận diện đúng, để đi đến đáp án là thị trường cần phải làm gì và các doanh nghiệp bất động sản cần phải làm gì?

Vấn đề lúc này là chính doanh nghiệp phải nhận ra sai lầm của mình. Mỗi doanh nghiệp trong chiến lược phát triển phải tự biết cách quản lý dòng tiền, để sử dụng dòng vốn trong đầu tư tương xứng với nguồn vốn huy động. Cụ thể, tập trung vốn cho lĩnh vực kinh doanh cốt lõi, không xem thường vai trò Giám đốc tài chính đúng chuẩn. Đồng thời, bỏ ngay đầu tư theo kiểu Chủ tịch (ông chủ) có thể điều khiển được hết, mà không phải nhờ cậy đến nhóm quản trị thực chiến, phân quyền....

Cần phải nhận diện được đơn giản thị trường chỉ có hai vấn đề. Thứ nhất, làm đúng theo quy định pháp luật, nếu trong đó có những quy định chưa hợp lý thì kiến nghị sửa, sửa xong rồi làm, chứ không phải làm loạn ra đó rồi yêu cầu Nhà nước cho thí điểm. Thứ hai, quản lý dòng tiền tốt.  

Những doanh nghiệp nào không chấp nhận quản lý dòng tiền đúng như nó cần phải có, tiếp tục “xào nấu”, chờ chính sách, mong vay vốn, không ngừng đổ lỗi… thì trắng tay, đó là quy luật tất yếu của kinh tế thị trường. Chỉ những doanh nghiệp thành thật làm, làm quyết liệt mới có thể vượt qua. Những doanh nghiệp làm không đúng chuẩn pháp luật thì không còn như ngày xưa là có thể dùng tiền chạy chọt, dứt khoát là như vậy”.

“Bất động sản thường trải qua qua bốn giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới: phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và suy thoái. Dường như Việt Nam những năm qua đã có sự tăng trưởng sốt nóng và đang có dấu hiệu chậm lại. Nhưng cũng  có thể nói rằng thị trường bất động sản đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Bất động sản mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng. Nếu nắm bắt được chu kỳ thị trường, điều này sẽ giúp các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội. Giống như sự lặp đi lặp lại của các mùa, bất động sản sẽ dịch chuyển theo những biểu đồ mà bạn có thể quan sát và dự đoán. Tuy nhiên, chu kỳ bất động sản thường không ổn định, và chịu ảnh hưởng bởi kinh tế vĩ mô trong nước và thế giới. Chính vì vậy, thị trường bất động sản chuyển động theo tốc độ riêng và đây chính là thách thức thực sự đối với các nhà đầu tư.

Mặc dù đã ghi nhận một số tín hiệu tốt từ cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép cho một số dự án, Cushman & Wakefield nhận định vẫn còn nhiều dự án bị trì hoãn quy trình phê duyệt pháp lý. Để có thêm nhiều hoạt động M&A diễn ra trên thị trường, Việt Nam sẽ cần đạt mức độ minh bạch cao hơn, quy hoạch đô thị bài bản cũng như khung pháp lý vững vàng hơn nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài. Khi quá trình xem xét pháp lý được hoàn thành, chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng nguồn cung có thể đáp ứng nhu cầu, thị trường sẽ minh bạch và hiệu quả hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài”.

VnEconomy 27/01/2023 06:00

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số đặc biệt Xuân Quý Mão phát hành ngày 23-01-2023. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam