“Tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2022 trên 8% nhưng những “cơn gió ngược” từ bên ngoài, bao gồm cả sự suy giảm toàn cầu và các điều kiện tài chính khó khăn đã bắt đầu đè nặng lên mọi hoạt động kinh tế ở Việt Nam trong năm nay. Rõ ràng chúng ta cảm nhận thấy những tác động tiêu cực của những “cơn gió ngược” trong hoạt động xuất nhập khẩu, sản xuất công nghiệp, FDI. Do đó, triển vọng kinh tế năm 2023 không chắc chắn.

Bên cạnh đó, ở trong nước, các lỗ hổng trong hệ thống tài chính gia tăng, bao gồm việc đóng băng thị trường trái phiếu doanh nghiệp hay việc tháo chạy khỏi ngân hàng có quy mô tài sản lớn đứng thứ 5 đã được Ngân hàng Nhà nước xử lý kịp thời và tránh được sự lây lan nhưng vẫn luôn có rủi ro trong hệ thống ngân hàng. Với thị trường bất động sản, sự hỗn loạn của thị trường tài chính gần đây cũng làm tăng áp lực huy động vốn trên thị trường này. Ngân hàng cũng thắt chặt các quy định cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Với rủi ro tín dụng ngày càng tăng, bất động sản vẫn là điều gây lo ngại cho sự ổn định tài chính trong tương lai.

Trước nhu cầu giảm sút từ các đối tác thương mại quan trọng, sự lo lắng từ khu vực tài chính, các vấn đề về thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thị trường bất động sản, chúng tôi cho rằng tốc độ tăng trưởng của Việt Nam sẽ chậm lại từ mức 8% xuống còn 5,8% vào năm 2023, lạm phát cơ bản dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn trước khi dần quay trở lại mức 4%.

Để đối phó với những thách thức này, các chính sách cần được điều chỉnh, phối hợp linh hoạt; chính sách tài khóa phải linh hoạt và có mục tiêu; việc bảo vệ sự ổn định tài chính vẫn là ưu tiên hàng đầu. Về cải cách, rõ ràng cần có những nỗ lực quyết liệt hơn để tăng năng suất và Việt Nam đạt được tăng trưởng bền vững và bao trùm. Cùng với đó, nỗ lực cải thiện môi trường kinh doanh, tăng cường đầu tư vào nguồn nhân lực, giảm bớt sự chênh lệch về kỹ năng lao động cần tiếp tục đẩy mạnh”.

“Bức tranh quý 1/2023 cho thấy những khó khăn với nền kinh tế Việt Nam ngày càng hiện hữu. Mục tiêu tăng trưởng GDP đạt 6,5% năm 2023 và lạm phát bình quân 4,5% sẽ một thách thức rất lớn nếu không thực sự quyết liệt ban hành các chính sách, chủ trương phù hợp và chủ động, linh hoạt trong điều hành. Vì vậy, vấn đề đặt ra là cần đánh giá một cách tổng thể, phân tích, dự báo sát tình hình trong và ngoài nước, để từ đó chủ động đưa ra các kịch bản, giải pháp trọng tâm.

Một trong những điểm nghẽn cần đột phá trong năm 2023 để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế chính là thị trường bất động sản. Nếu giải quyết tốt được thị trường này sẽ giúp lành mạnh hóa thị trường tiền tệ, thị trường vốn, phát triển các ngành công nghiệp liên quan như ngành công nghiệp xi măng, thép…; đồng thời, giải quyết được số lượng lớn việc làm hiện nay.

Thực tiễn cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang cần phải giải quyết những vấn đề lớn, trong đó trọng tâm là sự lệch pha giữa cung cầu, nhà thương mại và nhà xã hội. Bên cạnh đó, giá bất động sản còn cao, thiếu sự kiểm soát cần thiết, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về tài chính.

Dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản vào quý 4/2022 giảm sút rất mạnh, khả năng thanh khoản lãi vay ở mức thấp, khả năng trả nợ suy giảm do những áp lực đáo hạn trái phiếu ở mức cao. Các dòng vốn chính của doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn. Theo báo cáo của Fiingroup, trái phiếu ngành bất động sản có tỷ lệ nợ xấu đứng thứ hai, với tỷ lệ 20,17%; đứng đầu là ngành năng lượng với tỷ lệ 63,1%. Đây là con số rất đáng báo động trong đảm bảo an ninh tài chính tiền tệ của Việt Nam thời gian tới.

Đặc biệt tại rất nhiều địa phương, trọng tâm là TP.HCM, Hà Nội, Khánh Hòa, Đà Nẵng, đang tồn đọng một lượng lớn các dự án bất động sản cần cơ chế đặc thù để xử lý sau kết luận thanh tra và các bản án. Một lượng lớn nguồn lực cũng đang tồn đọng ở trong các dự án này không xử lý được. Đây cũng là vấn đề rất quan trọng.

Điểm tích cực hiện nay là rủi ro đối với lạm phát và tỷ giá vẫn khá thấp, đồng thời Trung Quốc mở cửa cho các nước trong đó có Việt Nam. Do vậy, việc nới lỏng các chính sách tiền tệ, tài khóa cần cân nhắc. Trong bối cảnh nguồn lực trong nước còn hạn chế, điều quan trọng là duy trì ổn định kinh tế vĩ mô, đẩy mạnh cải cách môi trường kinh doanh trong quá trình phục hồi cho các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản”.

“Về cơ hội của nền kinh tế Việt Nam năm 2023, tôi cho rằng có hai điểm đáng chú ý. Một là, khu vực dịch vụ đã mở cửa toàn diện, đặc biệt là thị trường du lịch, sẽ tiếp tục phục hồi rõ nét và tiếp tục đóng vai đầu tàu trong các ngành, đóng góp lớn cho răng trưởng. Hai là đầu tư công. Với quyết tâm của Chính phủ, nhiều đoàn công tác đã được thành lập để tháo gỡ khó khăn, đầu tư công sẽ là động lực hỗ trợ tăng trưởng.

Tuy nhiên, Việt Nam đang đối diện với những thách thức từ kinh tế thế giới, từ “bộ ba bất khả thi” không thể đồng hành cùng nhau, hay thách thức từ hệ thống tài chính tiền tệ, bất ổn từ thị trường bất động sản. Rõ ràng, trong năm 2023 hầu hết dự báo đều giảm so với năm ngoái, thậm chí có thể giảm sâu hơn nếu căn cứ theo diễn biến của quý 1, khó đạt được con số tăng trưởng GDP 6,5% như kỳ vọng.

Về ngắn hạn, Việt Nam cần ưu tiên sử dụng chính sách tài khoá, đẩy mạnh các gói hỗ trợ, còn điều hành chính sách tiền tệ có lẽ phải giải quyết “bộ ba bất khả thi”.

Về dài hạn, việc đổi mới thể chế kinh tế sẽ giúp nền tảng kinh tế vững chắc hơn và giảm thiểu rủi ro trong tương lai, chống chịu được những cú sốc sẽ ảnh hưởng đến nền kinh tế. Đấy là điều căn cơ nhất. Theo đó, tiếp tục xây dựng Chính phủ kiến tạo, hành động, phải tạo môi trường bình đẳng, bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư, các khu vực, các thành phần nền kinh tế, để khu vực tư nhân phát triển, không phụ thuộc quá lớn vào khu vực FDI.

Vấn đề của doanh nghiệp tư nhân hiện nay về cơ bản về chi phí, đặc biệt trong bối cảnh nhiều bất ổn, rủi ro thì nền tảng phải là yếu tố quan trọng nhất, chứ không phải những phản ứng mang tính đối phó. Bên cạnh việc phải linh hoạt ban hành những chính sách đối phó, xử lý tình hình ngắn hạn không thể để cải cách thể chế chững lại”.

“Thị trường bất động sản đang đối mặt những vấn đề lớn. Cụ thể, vướng mắc pháp lý gây ách tắc thị trường và đây là nút thắt lớn hiện nay. Về thủ tục hành chính, trên lý thuyết, mỗi dự án mất 1,5-2 năm để làm thủ tục về nhưng trên thực tế, có thể mất từ 4 - 10 năm, làm nguồn cung bất động sản bị thắt lại. Đặc biệt, thời gian qua, hoạt động thanh kiểm tra liên tục ảnh hưởng đến tâm lý các địa phương khi phê duyệt các dự án.

Về thanh khoản, thị trường bất động sản trước đại dịch Covid-19 đang trên đường cao tốc nhưng sau đó bị đạp phanh gấp, khiến dòng tiền bị chặn lại, tâm lý thị trường ảnh hưởng, đẩy doanh nghiệp, thị trường bất động sản vào tình trạng thiếu dòng tiền. Điều này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến các nhà phát triển bất động sản mà còn các khâu trong chuỗi giá trị, gồm cả ngành xây dựng, vật liệu xây dựng... 

Một vấn đề nữa của thị trường bất động sản, đó là quy hoạch. Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021-2030 mới được công bố nhưng chỉ là căn cứ để triển khai các quy hoạch không gian hay quy hoạch ngành, địa phương. Riêng ngành du lịch, hầu hết các tỉnh đều phát triển du lịch nhưng chưa có quy hoạch bài bản, kỹ càng, trong đó quy định rõ về phân kỳ đầu tư, vẫn xảy ra tình trạng mỗi tỉnh “mạnh ai nấy làm”, đặc biệt hiện vẫn chưa có quy hoạch về cơ sở lưu trú.

Bất động sản du lịch được bùng nổ từ năm 2014-2015 đến nay đã khoảng 8-9 năm nhưng lệch pha rất lớn. Hiện có hàng trăm dự án với quy mô tài sản đầu tư ba sản phẩm chủ lực gồm căn hộ lưu trú, biệt thự lưu trú và nhà phố thương mại tại 15 tỉnh, được quy đổi giá trị khoảng 40 tỷ USD. Tuy nhiên, hiện thể chế vẫn chưa theo kịp, việc cấp sổ, tách sổ cho condotel (sự kết hợp giữa mô hình căn hộ chung cư và phòng khách sạn) luôn gặp vướng mắc. Tôi mong rằng nút thắt pháp lý của condotel sẽ sớm được tháo gỡ, đặc biệt từ dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản. Từ đó, thị trường bất động sản du lịch sẽ góp thêm công sức phát triển ngành kinh tế mũi nhọn là du lịch.

Cùng với đó, nếu không thay đổi thể chế và tạo điều kiện thuận lợi hơn về pháp lý để phát triển nhà ở xã hội, từ đó, huy động doanh nghiệp lớn cả nước cùng tham gia, với các tiêu chí dễ dàng hơn để người dân dễ tiếp cận thì “giấc mơ” 1 triệu căn nhà xã hội rất khó được hiện thực hoá”.

VnEconomy 25/04/2023 06:00

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 17-2023 phát hành ngày 24-04-2023. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam