“Thị trường bất động sản và các doanh nghiệp  Việt Nam vừa trải qua một năm 2022 đầy biến động, với những khó khăn lớn về nguồn vốn, về lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ và thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án. Các khó khăn này đang ảnh hưởng rất tiêu cực đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản và nguy cơ gây tác động đô-mi-nô lan tỏa đến nhiều doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực khác.

Với thị trường bất động sản, nhiều khó khăn về thủ tục pháp lý đã tồn tại từ lâu. Ngay từ năm 2019, VCCI đã có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ và Chủ tịch Quốc hội về các chồng chéo giữa các luật trong lĩnh vực đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đấu thầu.

Từ kiến nghị của VCCI, Quốc hội khi ban hành Luật Đầu tư (sửa đổi), Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 đã thực hiện sửa đổi nhiều chồng chéo mà VCCI đã kiến nghị. Thủ tướng Chính phủ cũng thành lập Tổ Công tác rà soát chồng chéo do Bộ trưởng Bộ Tư pháp làm Tổ trưởng và Chủ tịch VCCI là tổ phó.

Tháng 11/2022, tại Quyết định số 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022, Thủ tướng Chính phủ đã thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Việc làm kịp thời này đã phần nào giúp ổn định tâm lý, niềm tin cho thị trường, các nhà đầu tư cũng như các doanh nghiệp phát triển bất động sản. 

Trong giai đoạn khó khăn hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá, cần có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong hai năm tới. 

Doanh nghiệp bất động sản cần phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết... Đặc biệt, việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể.

Đi kèm với đó, doanh nghiệp cần quan tâm quản lý rủi ro tài chính về dòng tiền, lãi suất, tỷ giá; đồng thời, cần có thêm các chính sách, tính toán lại giá bán phù hợp.

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần “cân nhắc” hỗ trợ một nguồn lực nhất định giúp thị trường có trợ lực vượt qua giai đoạn khó khăn. Đó có thể là một nguồn vốn nhất định cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua căn hộ, hoặc nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. 

Quản lý thị trường bất động sản không chỉ là kỹ thuật, nếu quản lý không khéo, bất động sản sẽ gây áp lực lại cho nền kinh tế. Vì vậy, thị trường cần nhanh chóng được tiếp cận giải pháp gỡ vướng pháp lý và khơi thông nguồn vốn.

Với thị trường 100 triệu dân, kinh tế và mức sống tăng trưởng nhanh, tốc độ đô thị hóa cao, trong dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá còn nhiều dư địa phát triển tốt, thị trường sẽ vượt khó thành công và sớm khởi sắc trở lại”.

“Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2022 đã diễn biến với 2 gam màu khác biệt:  đầu năm bùng nổ, cuối năm trầm lắng.

Sau giai đoạn “ngủ đông” vì đại dịch, nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng hồi phục theo những xu hướng hoàn toàn mới mẻ. Cuối năm 2021, đầu năm 2022, nguồn tiền dễ - kết quả của chính sách mở rộng tín dụng, giảm lãi suất sôi sục tìm kiếm một kênh đầu tư khả quan. Chứng khoán và bất động sản là hai kênh đầu tư được quan tâm lựa chọn, gần như tách rời hẳn với các hoạt động kinh doanh khác. Số lượng các nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường tăng mạnh.

Với việc dòng tiền dễ bơm vào thị trường không được kiểm soát tốt, hướng vào hoạt động đầu cơ, cộng với sự phục hồi của nền kinh tế và quá trình đô thị hóa, đã kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả phân khúc. Tiếp đó là sự phát triển của hệ thống hạ tầng, giao thông, đường sá ngày càng thuận tiện, đất đai ngày càng tích lũy thêm giá trị nội tại. Đặc biệt, trong tình hình nguồn cung bị thắt chặt bởi nhiều lý do đã tiếp tục đẩy mặt bằng giá lên cao. Vì vậy, đầu năm 2022 thị trường bất động sản phát triển nóng, sốt đất xảy ra rầm rộ ở nhiều mức độ khác nhau tại các địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng (như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường…) kéo theo sự phục hồi, hoạt động trở lại của các sàn giao dịch, môi giới bất động sản.

Tuy nhiên, từ cuối quý 2/2022, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp... đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn. 

Tình trạng này đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau thì “sức khỏe” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm. Nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự hoặc một nhân sự kiêm hai đến ba công việc để có thể sinh tồn. Thậm chí có doanh nghiệp giảm đến 60-70% lượng nhân sự và cắt giảm lương, nhiều công ty buộc phải cho nhân viên nghỉ Tết sớm. Thị trường bất động sản khó khăn thì nhân sự trong ngành, đặc biệt là tuyến đầu như đội ngũ môi giới bất động sản là đối tượng bị ảnh hưởng đầu tiên và nặng nề nhất, ước lượng số lượng môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm 2022.

Ngoài ra, do tắc nguồn vốn tín dụng, vốn trái phiếu và tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án, thanh toán hoa hồng cho các sàn giao dịch bằng sản phẩm bán hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (lên đến hơn 30% giá hợp đồng nếu thanh toán ngay). 

Thị trường ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch không phải do thực chất thị trường xấu mà do có quá nhiều yếu tố đã tác động, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn. Nhìn chung, thị trường bất động sản đang trong trạng thái bình thường, nhưng bị bắt phải “giảm ăn, giảm oxy để thở và giảm bơm máu”, nên rất dễ bị rơi vào tình trạng “đột quỵ”.

Thời gian tới, Nhà nước sẽ tiếp tục có những giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời, hiệu quả, thị trường sẽ dần ấm lên và hoạt động ổn định. Nguồn cung trong tương lai từ một lượng lớn các dự án giá trị ước đạt khoảng 30 tỷ USD được các doanh nghiệp đầu tư trên cả nước, đặc biệt là các dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội,... sẽ dần được đưa vào thị trường ngay khi các chính sách vĩ mô được điều chỉnh. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng đã và đang nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu tình hình tài chính, hoạt động kinh doanh về đầu tư, sản phẩm hướng đến nhu cầu thực”.

“Thị trường bất động sản năm 2023 có nhiều yếu tố tốt hơn năm 2022. Hầu như các vấn đề khó khăn, ách tắc của thị trường bất động sản năm 2022 đã được kiểm soát để năm 2023 không lặp lại các khó khăn đó. Vì vậy, có thể thị trường bất động sản năm 2023 đã qua điểm lõm và có thể đi lên nếu phối hợp một cách đồng bộ, hệ thống các giải pháp phát triển.

Có 3 phương án cho thị trường bất động sản năm 2023.

Phương án 1- Phương án cơ bản: Thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thực chất hơn và có thể, có cơ hội mới. Đây là phương án tiệm tiến, ngoại suy và có khả năng xảy ra nhất. Trong bối cảnh các luồng tiền bất lợi năm 2022 đã được kiểm soát, các chính sách được đồng bộ hóa, các chỉ đạo điều hành quyết liệt, thị trường sẽ qua điểm lõm.

Phương án 2 - Phương án tích cực: Thị trường có động năng mới chính sách, điều hành, nguồn lực nước ngoài và nguồn lực trong nước, nhất là nguồn lực trong dân – kỳ vọng vào một chu kỳ mới, sẽ có thế năng mới, thị trường sẽ đi lên. Phương án  này có thể xảy ra nhưng xác suất thấp, vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.

Phương án 3 – Phương án hạn chế: Kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang, thị trường bất động sản sẽ đi xuống. Phương án này khó xảy ra nhưng vẫn cần tính đến.

Có 5 rủi ro của thị trường.

Thứ nhất, rủi ro kinh tế quốc tế. Kinh tế thế giới đang tiềm tàng những bất ổn. Tuy nhiên, khả năng bình ổn vẫn có thể xảy ra, thậm chí nếu có xảy ra, Việt Nam vẫn có thể ít bị ảnh hưởng.

Thứ hai, rủi ro kinh tế vĩ mô. Lạm phát, lãi suất, tỷ giá và việc làm có được xử lý tốt hay không? Trong bối cảnh hiện nay, các vấn đề vẫn được kiểm soát.

Thứ ba, rủi ro thị trường. Thị trường bất động sản đang điều chỉnh theo hướng đi ngang. Việc phối hợp đồng bộ về thể chế hóa, về điều hành nền kinh tế có thể đảm bảo cho thị trường giảm thiểu rủi ro nhưng vẫn cần tính đến.

Thứ tư, rủi ro đối tác. Năm 2023, mặc dù rủi ro đối tác giảm đi, do đã xuất hiện trong năm 2022, nhưng vẫn cần tính đến trong các hoạt động của doanh nghiệp.

Thứ năm, rủi ro chính sách. Dường như các chính sách đã khá rõ ràng. Tuy nhiên, nếu có những biến động bất thường, vẫn cần chuẩn bị các tình huống mới.

Để thị trường phục hồi và phát triển lành mạnh, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp.

Một là, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng…

Hai là, hoàn thiện các chỉ báo thị trường, như: Chỉ số giá đất (Land Price Index), Chỉ số giá nhà (Housing price Index); Chỉ số thị trường nhà (Chỉ số thị trường bất động sản - Real Estate Market Index)…

Ba là, tăng cường triển khai đồng bộ các giải pháp đối với thị trường bất động sản: Để thị trường vận hành ngày càng chuyên nghiệp hơn.

Bốn là, các doanh nghiệp phát triển bất động sản cần hướng đến tính chuyên nghiệp. Việc điều chỉnh thị trường mục tiêu; điều chỉnh nguốn vốn thu hút cho doanh nghiệp và xác định nhóm đối tượng khách hàng tiềm năng là những nhiệm vụ hết sức quan trọng.

Năm là, các bên hữu quan về thông tin, truyền thông cần hướng tới hỗ trợ thị trường chuyên nghiệp hơn, trưởng thành hơn, thực chất hơn”.

“Vừa qua, những động thái chỉ đạo quyết liệt, kịp thời của Thủ tướng Chính phủ sẽ tạo ra những thay đổi căn bản để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.

Cụ thể, trong 3 ngày liên tiếp, Thủ tướng Chính phủ đã ký 3 Công điện để chỉ đạo xử lý các vấn đề cấp bách của nền kinh tế và thị trường bất động sản. Đó là, Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế; Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 về thị trường trái phiếu doanh nghiệp; Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở. Những động thái này có thể sẽ mở ra những cơ hội thoát khó cho thị trường đến từ nhiều yếu tố.

Thứ nhất, các bộ, ngành chủ động cùng với các địa phương, doanh nghiệp rà soát khó khăn, vướng mắc để triển khai thực hiện các dự án bất động sản; hướng dẫn, đôn đốc các địa phương để giải quyết, tháo gỡ ngay các nội dung thuộc thẩm quyền của các bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp; đề xuất giải pháp cụ thể vượt thẩm quyền, nhất là các giải pháp cần thiết, cấp bách để tháo gỡ khó khăn kịp thời, vượt qua thách thức, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Thứ hai, các bộ, ngành rà soát, đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật theo thẩm quyền còn chồng chéo, bất cập, gây cản trở trong triển khai thực hiện dự án bất động sản thuộc lĩnh vực xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị, nhà ở, kinh doanh bất động sản; sớm ban hành các văn bản về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và khu đô thị.

Thứ ba, nguồn vốn cho thị trường bất động sản sẽ được cung ứng đầy đủ theo mục tiêu, linh hoạt và nhịp nhàng hơn. Đặc biệt, yêu cầu về việc giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật sẽ được đặt lên hàng đầu.

Ngay sau khi có chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, qua nắm bắt thông tin từ các doanh nghiệp hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tâm lý của doanh nghiệp và thị trường đang dần được phục hồi và vững tâm hơn để vượt qua thách thức. Các doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có liên quan đang tích cực, chủ động cơ cấu lại các phân khúc khách hàng, các sản phẩm, giá cả, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán... phù hợp, khả thi, thuận lợi cho khách hàng, người dân, nhất là những đối tượng có nhu cầu thực sự và có tính khả thi”.

“Khảo sát về thị trường nhà ở toàn cầu của Savills công bố tháng 12/2022 cho thấy, dưới tác động của đại dịch Covid-19, khái niệm hybrid living đã trở thành xu hướng sống mới, đặc biệt đối với cá nhân có thu nhập cao. Họ sẽ dành nhiều thời gian sống tại ngôi nhà thứ hai của mình hơn và biến địa điểm đó thực sự thành nơi sinh sống thứ hai hơn là điểm nghỉ dưỡng như trước kia. Do đó họ kỳ vọng ngôi nhà của mình có diện tích lớn hơn với không gian và dịch vụ được cá nhân hóa nhiều hơn. Ngoài ra, các vấn đề liên quan đến bền vững cũng đóng vai trò quan trọng, các chủ đầu tư và các thương hiệu đang nỗ lực đưa ra mô hình giảm thiểu các tác động tới môi trường và tập trung tới các yếu tố về sức khỏe để thu hút giới nhà giàu.

Theo báo cáo Branded Residences của Savills, 3 thị trường đứng đầu toàn cầu về bất động sản hàng hiệu trong năm 2022 là Dubai, South Florida và New York. Các thị trường có tốc độ phát triển nhanh trong lĩnh vực này còn có Việt Nam, Mỹ, Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất và Mexico, với số lượng thương hiệu nổi tiếng gia nhập thị trường trong tương lai lớn nhất, ước tính hơn 30 thương hiệu tại mỗi quốc gia.  

Theo đó, Việt Nam nổi lên là điểm đến du lịch, nghỉ dưỡng và làm việc, chạm tới nhiều nhu cầu của thị trường quốc tế. Hơn nữa, Việt Nam cũng tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng của nhóm người giàu trong nước, với số lượng cá nhân thu nhập cao trong năm năm qua đã tăng gần 86%, nhu cầu sở hữu và đầu tư mô hình branded residences vì thế càng mở rộng.

Trong thời điểm nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, người mua sẽ tìm kiếm những tài sản đảm bảo được giá trị đầu tư lâu dài, đây cũng đồng thời là một trong những lợi thế của nhà ở có thương hiệu. Những thương hiệu nổi tiếng và được công nhận toàn cầu sẽ mang lại cho người mua sự yên tâm nhất định về thiết kế và chất lượng quản lý. Do vậy, đây sẽ là thời điểm tốt để phát triển phân khúc bất động sản này và hưởng lợi từ các trải nghiệm toàn cầu mà những thương hiệu nghỉ dưỡng cao cấp mang lại.

Tại Việt Nam, branded residences có nhiều tiềm năng và đang gia tăng. Nhu cầu của branded residences tại Việt Nam chủ yếu là căn hộ 3-4 phòng ngủ với diện tích lớn dành cho gia đình. Tuy nhiên thị trường cũng ghi nhận nhu cầu với các căn hộ hai phòng ngủ từ các gia đình trẻ và cặp đôi. Có thể thấy rằng, sự hình thành tệp khách hàng trẻ tuổi, sở hữu khối tài sản lớn, ưa dịch chuyển là động lực thúc đẩy sự phát triển của branded residences.  Bên cạnh đó, tại thị trường Việt Nam sẽ có những rủi ro liên quan đến mô hình này nếu quá trình hoạch định không được thực hiện một cách thấu đáo.

Dự báo của Oxford Economics cho biết, trong 5 năm tới, châu Mỹ, châu Á - Thái Bình Dương, Trung Đông và châu Âu là những khu vực sẽ có sự tăng trưởng lớn nhất về số lượng gia đình có thu nhập cao. Kéo theo đó là nhu cầu tăng cao của các cá nhân sở hữu tài sản lớn tìm kiếm các dự án nhà ở có thương hiệu. Theo Savills, các điểm nóng của thị trường branded residences trong tương lai với mức tăng trưởng mạnh mẽ có thể kể đến là Jakarta, Bắc Kinh, Thượng Hải và Thành phố Hồ Chí Minh.

Đối với các thành phố đang phát triển như Thành phố Hồ Chí Minh, tốc độ tăng trưởng trong nhu cầu nội địa đối với các sản phẩm branded residences được dự kiến sẽ cao hơn. Từ đó, mở ra cơ hội đầu tư cho các sản phẩm hạng sang và các thương hiệu lâu đời, sở hữu số số lượng khách hàng trung thành lớn”.

VnEconomy 09/01/2023 06:00

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 2 phát hành ngày 9-1-2023. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam