10 sự kiện - vấn đề bất động sản của năm

2008 có thể được xem là năm của nhiều biến động hiếm có trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Giá bất động sản liên tục giảm, FDI vào bất động sản tăng kỷ lục, mở rộng Hà Nội, vụ cá cược hy hữu liên quan đến dự án Landmark Tower, chạy đua mở sàn giao dịch bất động sản... là những sự kiện - vấn đề tiêu biểu trên thị trường này trong năm qua, dưới góc nhìn của tòa soạn.

1. Giá liên tục giảm mạnh

Lần đầu tiên sau nhiều năm phát triển, thị trường bất động sản đã phải trải qua đợt sụt giảm về giá nhanh chóng sau một thời gian phát triển quá nóng.

Chỉ chưa đầy 3 tháng (bắt đầu từ tháng 4/2008), sau khi Bộ Xây dựng dự kiến đánh thuế lũy tiến vào nhà đất và các ngân hàng áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng, giá nhiều phân khúc bất động sản đã tuột dốc không phanh. Sự suy giảm nhanh nhất là ở các phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà cao cấp, với mức giảm từ 20-40%, thậm chí có nơi lên đến 60-70% (nhà biệt thự).

Sự sụt giảm này đã được nhiều chuyên gia, giới truyền thông cảnh báo sau một thời gian khá dài (bắt đầu từ cuối năm 2006) thị trường luôn trong tình trạng bong bóng do phát triển quá nóng. Nguyên nhân chính là do chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản của Chính phủ nhằm kiềm chế lạm phát.

Do đó, khi mà nguồn vốn không còn dồi dào như trước, các nhà kinh doanh (kể cả đầu cơ) bất động sản đã phải nhanh chóng rời bỏ thị trường, bong bóng bất động sản dần "xì hơi", thị trường không còn cảnh chen nhau xếp hàng mua nhà như hồi năm 2007.

2. FDI vào bất động sản tăng kỷ lục

Trong tổng số hơn 64 tỷ USD vốn đăng ký FDI thì có đến hơn 50% là vào lĩnh công nghiệp, xây dựng và dịch vụ, và trong đó đã có đến gần 50% là đổ vào bất động sản. Đến thời điểm này, tuy chưa có số liệu cụ thể, song theo ước tính của Bộ Kế hoạch đầu tư, con số này cũng đã vượt tổng vốn đăng ký FDI của năm 2007, tức là nhiều hơn 20,3 tỷ USD.

Xung quanh lượng vốn FDI đổ vào bất động sản cũng có nhiều ý kiến trái chiều nhau. Trong khi các chuyên gia kinh tế quan ngại về những hệ lụy do vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản quá nhiều, thì đại diện Cục Đầu tư nước ngoài đã khẳng định, chúng ta “không phải lo” cho FDI vào bất động sản.

3. Mở rộng Hà Nội

Ngày 29/5, Quốc hội đã chính thức thông qua nghị quyết về việc mở rộng địa giới hành chính Thủ đô Hà Nội. Tuy nhiên, trước đó gần một năm, thông tin về sự kiện lịch sử này đã được người dân bàn tán, và tất nhiên giới kinh doanh địa ốc cũng không bỏ qua cơ hội để có thể khai thác lợi nhuận từ những mảnh đất vốn “rẻ như bèo” ở tận Hà Tây, Lương Sơn (Hòa Bình) hay Mê Linh (Vĩnh Phúc) - những địa phương sáp nhập vào Hà Nội.

Giá đất ở những khu vực trên cũng nhờ đó mà tăng lên nhanh chóng trước ngày “về với Hà Nội”. Thế nhưng, sau khi Hà Nội chính thức được mở rộng, giá nhà đất tại các khu vực trên cũng theo đó mà giảm tương ứng với lúc tăng. Lý giải điều này, nhiều ý kiến cho rằng, giới kinh doanh nhà đất tại khu vực này đã "thiếu may mắn" trong bối cảnh nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, nhằm kiềm chế lạm phát.

4. Quyền định giá đất về tay ngành tài nguyên

Ngày 1/12/2008, Thủ tướng đã có quyết định ngành Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành định giá đất, thay cho ngành Tài chính.

Cu thể là tất cả các vấn đề liên quan đến nhiệm vụ, quyền hạn định giá đất, hồ sơ, tài liệu và cán bộ công chức làm công tác định giá đất của ngành Tài chính sẽ được chuyển sang ngành Tài nguyên và Môi trường.

Đây được xem là một bước ngoặt quan trọng trong việc định giá đất, bởi toàn bộ cơ sở dữ liệu đất đai (như hồ sơ địa chính, bản đồ) đến từng thửa đất là thuộc sự quản lý của ngành tài nguyên. Do đó, nếu giao định giá đất cho ngành tài nguyên sẽ phù hợp và sử dụng hiệu quả hơn nguồn đầu tư của nhà nước vào cơ sở dữ liệu đó.

Bên cạnh đó, nếu ngành tài nguyên thực hiện định giá đất thì ngành tài chính sẽ là cơ quan thẩm định lại và trên cơ sở đó xác định mức thuế. Việc này sẽ tránh được trường hợp "vừa đá bóng, vừa thổi còi" trong định giá đất.

5. Bùng nổ đầu tư sân golf

Nếu như cả thập kỷ trước, cả nước chỉ có 13 dự án xây dựng sân golf được cấp phép, thì năm nay, chỉ tính trong vòng nửa năm, đã có tới 144 dự án được cấp phép. Theo các chuyên gia,  nguyên nhân của “lạm phát” này là do lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản trên sân golf mang lại.

Đại đa số các sân golf đều được các chủ đầu tư tận dụng để xây dựng biệt thự, căn hộ cao cấp để bán và cho thuê.  Đây mới chính là khoản lợi nhuận chính của kinh doanh sân golf.

Trước cảnh báo của các chuyên gia và báo chí về những hệ lụy từ việc bùng nổ sân golf, một số địa phương đã tiến hành ngừng cấp phép đầu tư, khiến làn sóng đầu tư sân golf đang có vẻ lắng dịu. Nhưng điều đó không có nghĩa là đầu tư sân golf sẽ dừng lại, vì đây vẫn là một loại hình kinh doanh hấp dẫn, lợi nhuận cao.

6. Chạy đua mở sàn

Thị trường bất động sản năm 2008 đã chứng kiến một diễn biến khá nghịch lý. Trong khi giá cả và giao dịch trên thị trường liên tục sụt giảm thì số lượng các sàn giao dịch bất động sản lại liên tục tăng.

Tại Tp.HCM, có thể kể ra hàng chục sàn giao dịch như Sacomreal, ACBR, Hoàng Quân, Nam Long, Đông Dương, Homecare, Phát Hưng - Địa ốc Sài Gòn, BCCI... Còn tại Hà Nội, dù tốc độ mở sàn có “trầm” hơn, song số lượng sàn đã và đang chuẩn bị hoạt động tính sơ cũng có tới hàng chục, tiêu biểu là Đất Việt, Nam Cường, CEN Group. VPBank, Petrowatco, Vincom...

Tuy nhiên, theo đánh giá của Bộ Xây dựng (đơn vị quản lý sàn giao dịch), dù số lượng các sàn đã tăng nhanh, song chất lượng và tính hiệu quả của các sàn giao dịch chưa cao. Do đó, trong thời gian tới, Bộ sẽ xây dựng những tiêu chí cụ thể để quy định cho sàn đạt chuẩn nhằm hướng tới mục tiêu là tạo thuận lợi cho cả người mua và người bán cũng như tăng tính minh bạch của thị trường địa ốc.

7. Cổ phiếu bất động sản thất sủng

Có thể khẳng định rằng, kế hoạch lợi nhuận cao của các doanh nghiệp bất động sản đặt ra trong những tháng đầu năm nay đã hoàn toàn phá sản. Lý do thì đã khá rõ, song hệ lụy kéo theo đó chính là giá cổ phiếu bất động sản rớt thấp chưa từng có.

Nếu như trong năm 2007, giá trung bình của cổ phiếu bất động sản cũng ở mức 100.000 - 200.000 đồng/cổ phiếu, thì đến sang nửa năm nay, mỗi cố phiếu chỉ còn khoảng 20.000 - 30.000 đồng/cổ phiếu. Ngay cả những cổ phiếu của những doanh nghiệp bất động sản có uy tín cũng giảm mức P/E còn 4 -5 lần.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia chứng khoán, việc thị trường nhà đất và thị trường chứng khoán sụt giảm là cơ hội để sở hữu cổ phiếu bất động sản với giá thấp, tạo điều kiện để đón đầu cơ hội khi thị trường bất động sản hồi phục trở lại.

8. Trào lưu bán nhà trên giấy

Trào lưu này được xem như vừa là nguyên nhân vừa là hệ lụy của tình trạng bong bóng bất động sản. Tuy các cơ quan quản lý đã và đang có những biện pháp để ngăn chặn nạn bán nhà trên giấy, song đến nay, kể cả khi thị trường đã nguội thì trào lưu này cũng chưa phải là đã lặng dần.

Tiêu biểu cho trào lưu bán nhà trên giấy là các dự án The Vista, Blue Diamond, Sky Garden III và The Adonis 1 & 2 ở Tp.HCM. Còn ở Hà Nội, điển hình là dự án Landmark Tower của tập đoàn Keangnam. Tuy dự án đang trong giai đoạn xây móng nhưng chủ đầu tư đã ký 320 hợp đồng và bán 918 căn hộ, thu 28 triệu USD của một tòa nhà trong dự án. Theo kế hoạch, tập đoàn này có thể thu được khoảng 140 triệu USD trước khi toà nhà hoàn thành.

Theo quy định, các chủ đầu tư không được huy động vốn khi dự án chưa xây móng. Tuy nhiên, để lách luật, các chủ đầu tư đã nghĩ ra chiêu “góp vốn làm dự án” để thu hút vốn từ khách hàng.

Đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản cho rằng, biết là có thực tế đó, song cũng không thể xử lý được vì chưa có chế tài cụ thể. Tuy nhiên, vị quan chức này cũng cảnh báo, nếu thực hiện góp vốn cho chủ đầu tư thì khả năng rủi ro cũng là khá cao.

Đó cũng chính là mục tiêu mà tất cả những ai quan tâm đến thị trường bất động sản đều mong đợi để thị trường ngày một hoàn thiện hơn, minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

9. Vụ cá cược hy hữu

Sự việc được bắt đầu vào ngày 13/ 11, khi một nhóm các cựu chiến binh, kiến trúc sư… gửi thư cho lãnh đạo tậo đoàn Keangnam, ngỏ ý sẽ tặng tập đoàn này 100 tỷ đồng nếu họ hoàn thành được dự án Landmark Tower đúng tiến độ.

Đáp lại thư ngỏ trên, đại diện tập đoàn Keangnam đã khẳng định, tập đoàn này hoàn toàn có thể hoàn thành dự án vào dịp 1000 năm Thăng Long - Hà Nội và họ sẵn sàng đặt bút ký vào bản cá cược.

Tuy nhiên, sau đó, do nhiều lý do, bản cá cược trên đã không được cả hai bên đặt bút ký và dần đi vào lãng quên sau khi đã tiêu tốn khá nhiều bút mực của báo chí. Nhiều người cho rằng, vụ cá cược trên giống như một "đoạn phim hài", giúp "giải trí" cho giới đầu tư bất động sản khi mà thị trường đang trải qua những thời khắc khó khăn nhất.

10. Tư vấn bị dọa kiện

Vụ việc bắt nguồn từ việc một số doanh nghiệp bất động sản của Tp.HCM phản ứng về thông tin thiếu chính xác do Công ty CBRE và Vinaland công bố.

Cụ thể, số doanh nghiệp này đã phản đối và doạ kiện ra tòa vì hai đơn vị này đã công bố thông tin giá căn hộ cao cấp mất giá đến 52% hồi cuối tháng 11, trong đó có dự án Cantavil Hoàn Cầu và Phú Mỹ Hưng bị giảm mạnh là sai sự thật.

Vụ việc này không những khiến cho những doanh nghiệp tư vấn trên vốn nổi tiếng trong lĩnh vực địa ốc bị ảnh hưởng uy tín mà còn nhắc nhở cơ quan quản lý phải nhanh chóng xây dựng được chỉ số giá cho thị trường bất động sản.