Ba yếu tố khiến bất động sản có thể “ấm” sau 2010

Từ lâu lắm rồi, dân gian đã có câu “Tậu trâu, lấy vợ, làm nhà. Cả ba việc ấy thật là khó thay!”.  

Thời nay có khác, “làm nhà” đã trở thành tài sản hàng đầu và cũng là việc lớn hàng đầu của mỗi gia đình, bởi “an cư mới lạc nghiệp”, bởi nhà đất còn là tài sản thế chấp mỗi khi vay, trả nợ, đối với các nhà đầu tư, đầu cơ còn là mua đi bán lại kiếm lời.

Vốn đầu tư "ra" nhiều hơn "vào"

Vai trò hàng đầu là do mấy lẽ. Việt Nam có mật độ dân số đông (260 người/km2), cao gấp trên năm lần so với mật độ 48 người/km2 của thế giới, gấp trên hai lần mật độ 128 người/km2 của châu Á và của Đông Nam Á, cao thứ 41 trong 208 nước và vùng lãnh thổ trên thế giới.

Đất đai của Việt Nam là công thổ quốc gia, các tổ chức và cá nhân chỉ có quyền sử dụng, nhưng lại được cha truyền con nối và có quyền chuyển nhượng, thế chấp,... nên nhà đất có sức hấp dẫn đặc biệt đối với các hộ gia đình, cá nhân.

Trong khi đó, xu hướng nâng cấp, kiên cố hóa ngày một tăng, để chống chọi với bão, với gió,... nhất là ở thành thị, ở nông thôn miền Bắc, miền Trung.

Chẳng thế, mà từ năm 1992, sau khi có Luật Đất đai, bất động sản đã trải qua ba cơn sốt giá, mỗi lần sốt giá mà đơn vị tính tốc độ tăng không phải tính bằng phần trăm mà phải tính bằng lần.

Cơn sốt thứ nhất xảy ra vào cuối 1993, kéo sang năm 1994-1995; sau đó đóng băng 6 năm, tới năm 2001-2002 diễn ra cơn sốt lần thứ hai; rồi lại đóng băng trong 5 năm, tới năm 2007, đầu năm 2008 diễn ra cơn sốt lần thứ ba.

Từ cuối quý 1/2008 đến nay, thị trường bất động sản lại rơi vào thời kỳ đóng băng về số lượng giao dịch, về việc hút vốn đầu tư, giảm về giá cả mua/bán.

Hiện nay, vốn đầu tư vào thị trường bất động sản tiếp tục “ra” nhiều hơn “vào”.

“Ra” nhiều hơn “vào” là do nhiều nguyên nhân. Có nguyên nhân do thị trường bất động sản rơi vào đóng băng đã một năm, nay giá lại đang tiếp tục giảm.

Người đầu tư, nhất là các nhà đầu cơ không dám đầu tư thêm, bởi lượng sản phẩm tồn kho hiện còn rất cao, nhất là những nhà biệt thự (chỉ cách Hà Nội một vài chục cây số đã mấy năm chưa bán được); trong khi lượng vốn vay với lãi suất cao trước đây đã và sắp đến kỳ đáo hạn, đang tìm cách rút ra nhưng chưa biết rút ra bằng cách nào?

Người có nhu cầu sử dụng thực tế thì có tâm lý chờ giá giảm xuống nữa mới mua.

Đó là chưa kể còn có nguyên nhân về chủng loại sản phẩm: nhu cầu thực của người sử dụng là các căn hộ có diện tích dăm bảy chục mét vuông, với giá cả khoảng 300 đến 500 triệu đồng, trong khi các nhà đầu tư lại tập trung vào việc xây dựng các căn hộ có diện tích hàng trăm mét vuông, với giá cả lên đến hàng tỷ, hàng mấy tỷ đồng, hoặc các biệt thự lên đến hàng chục, mấy chục tỷ đồng.

Điều đáng lưu ý là giá vật liệu xây dựng đã giảm mạnh so với đỉnh điểm và hiện đang ứ đọng, nhu cầu mua nhà của người có nhu cầu thực còn rất lớn.

Khi nào bất động sản sẽ "ấm"?

Người viết dự đoán, thị trường bất động sản phải đến 2010 mới "ấm lên" về giao dịch, sau đó mới "ấm lên" về giá cả và một thời gian sau nữa mới nóng lên về giá cả.

Dự đoán này được dựa trên sự tác động của một số yếu tố đáng chú ý :

Thứ nhất, nguồn cung về nhà ở hiện khá dồi dào, bao gồm cả hàng hoá của người xây dựng và của các nhà đầu cơ mua đi, bán lại.

Thứ hai, cầu về nhà ở tuy rất lớn, nhưng đã yếu từ năm ngoái, năm nay và sang năm vẫn còn yếu, do thu nhập và sức mua có khả năng thanh toán của dân cư tăng thấp, có một bộ phận còn bị giảm do bị mất hoặc thiếu công ăn việc làm, đến ăn tiêu hàng ngày còn phải “thắt lưng buộc bụng”, nói chi đến mua nhà - là tài sản của cả một đời người, của nhiều thế hệ.

Nhiều nhà đầu tư đang bị thua lỗ trên thị trường chứng khoán; một số nhà đầu tư còn vốn nhưng đang phục chờ ở các thị trường vàng, USD, không muốn giam vốn vào thị trường bất động sản.

Thứ ba, số liệu thống kê lịch sử cho thấy, cơn sốt giá bất động sản lần sau cách lần trước khoảng 5 năm, xen vào giữa hai cơn sốt thường có thời kỳ đóng băng.

Do đó, sau cơn sốt lần thứ ba, thì khả năng phải đến năm 2012 mới có thể nóng sốt tiếp.

Tất nhiên, chu kỳ nóng/lạnh có thể nhanh hơn; hơn nữa “quy trình” của các cơn sốt bất động sản thường có thời gian ấm về giao dịch; rồi có thời gian nóng về giao dịch, rồi có thời gian ấm về giá; rồi đến thời gian sốt về giao dịch, nóng về giá; rồi mới đến thời gian sốt về giá.