Bài toán vốn cho bất động sản: Khó nhưng vẫn giải được

Hầu hết giới trong nghề cho rằng, việc tín dụng bị thắt chặt là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng ảm đạm của thị trường bất động sản hiện nay.

Tuy nhiên, có không ít ý kiến cho rằng, lý do đó là có song không phải là quyết định, bởi bằng chứng là người có nhu cầu tìm mua nhà để ở vẫn rất lớn, tức lượng tiền trong dân sẵn sang đổ vào bất động sản cũng không hề nhỏ. Đặc biệt tại thị trường Hà Nội, khi mà tín dụng bất động sản chưa bằng một nửa Tp.HCM, thì nhận định trên lại càng có cơ sở.

Vấn đề còn lại là làm sao huy động được dòng tiền nhỏ lẻ nhưng lại rất tiềm năng đó?

Tại hội thảo “Tìm vốn cho bất động sản” do tập đoàn FLC tổ chức ngày 30/3, đã có những đánh giá thẳng thắn và gợi mở hướng đi tìm vốn cho doanh nghiệp bất động sản từ các chuyên gia địa ốc, tài chính…

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, dù đến từ nhiều nguyên nhân khác nhau, song vốn vẫn là vấn đề “nóng” và nan giải nhất hiện nay của các chủ đầu tư lẫn giới đầu cơ bất động sản. Ngay cả khi lãi suất đã giảm chút ít, có vẻ chính sách tiền tệ đang tốt hơn cho thị trường, nhưng khả năng dòng vốn đổ vào bất động sản lại là chuyện khác.

Bởi lẽ, theo ông, ngay cả khi chiếc van tín dụng đã được mở (có hạn), song với mức lãi suất gửi khoảng 13%, lãi suất vay khoảng 20% như hiện nay vẫn là một thách thức lớn đối với bất kỳ một nhà đầu tư bất động sản nào. Chỉ có những trường hợp khó khăn quá mới dám vay với mức lãi suất đó.

Trong khi đó, ở phía ngân hàng, gần đây nguồn vốn trung và dài hạn vẫn là vấn đề nan giải, chủ yếu vẫn là vốn ngắn hạn.

Chính vì vậy, theo GS. Đặng Hùng Võ, khi mà doanh nghiệp bất động sản được cho là “dựa dẫm” quá nhiều vào nguồn vốn ngân hàng thì đây chính là thời điểm thị trường bất động sản thể hiện rõ nhất khuyết tật vốn có của nó.

Tuy nhiên, theo chuyên gia này, trên thực tế áp lực về vốn hiện nay chủ yếu lại tập trung ở giới đầu cơ, khi khảo sát cho thấy, có đến 60% vốn cho thị trường là đến từ lực lượng này, thậm chí tại thị trường Hà Nội lên tới 80%.

Do vậy, khi thị trường khó khăn, dù giá công bố từ chủ đầu tư không giảm nhiều, thì giá chào bán thứ cấp lại giảm mạnh, một vài dự án lên tới 30 - 40%, do giới đầu cơ không “chịu được nhiệt” về áp lực vốn.

Đã thế, các chủ thể trên thị trường đã có một thời gian khá dài không tập trung vào việc hạ giá bất động sản, nên đến thời điểm này, ai cũng bảo vệ quan điểm của mình về giá, trong khi người bán và người mua lại đứng trên hai hệ quy chiếu khác nhau.

Ở góc độ chủ đầu tư, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Hội đồng Quản trị FLC Group cho rằng, việc giá bất động sản ở Việt Nam tăng nhanh những năm gầy đây và đứng ở mức cao so mặt bằng thu nhập của người dân là bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân, trong đó phải kể đến lãi suất vay, giá nguyên vật liệu, dich vụ xây dựng, thuế, phí… tăng cao.

Bên cạnh đó, tình trạng thiếu minh bạch và không được kiểm soát tốt của thị trường bất động sản khiến tình trạng đầu cơ, thao túng, làm giá nhà đất diễn ra phổ biến. Nhà, đất dự án bị đẩy qua nhiều kênh phân phối, mua bán lòng vòng trước khi đến tay khách hàng có nhu cầu khiến giá cả cũng bị đội lên.

Những lý do đó khiến cho trong bối cảnh hiện nay, một bộ phận không nhỏ người dân vẫn do dự, chưa chịu mở túi tiền của mình mua nhà để ở hay đầu tư, từ đó khiến dòng vốn cho bất động sản bị ảnh hưởng không nhỏ.

Tuy nhiên, với quan điểm của mình, TS. Nguyễn Thị Mùi, nguyên  thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia lại cho rằng, bài toán vốn cho bất động sản hiện nay tuy khó, nhưng không có nghĩa là không giải được.

Theo bà, vốn cho bất động sản hiện nay được xác định đến từ 4 nguồn chính: ngân hàng, trong dân, kiều hối và FDI, trong đó vốn từ ngân hàng và dân được cho là những nguồn chính yếu. Trong khi đó, dù chưa có thống kê chính xác nhưng nhìn chung, phần lớn các doan nghiệp bất động sản có năng lực tài chính thấp.

Do vậy, để giải bài toán vốn, theo bà Mùi, cần phải gỡ được những ách tắc từ chính các ngân hàng và bản thân các doanh nghiệp, chủ đầu tư bất động sản.

Về phía các chủ đầu tư, hơn lúc nào hết phải bắt tay vào xử lý số tài sản, dự án mà mình đang nắm giữ để từ đó xác định “sống hay là chết”, tức là làm sao phải bán được hàng. Muốn vậy chủ đầu tư và khách hàng phải tìm được tiếng nói chung về giá bán, tức doanh nghiệp phải làm sao kích cầu được.

Đặc biệt, theo chuyên gia Nguyễn Thị Mùi, lượng tiền mặt mà dân đang nắm giữ hiện không hề nhỏ, nhu cầu mua nhà của họ cũng chưa phải là giảm đi. Để thị trường lâm cảnh đóng băng như hiện nay, ngoài yếu tố thắt tín dụng, còn có nguyên nhân không nhỏ là người dân vẫn chưa có niềm tin vào một thị trường vốn đã mang lại bao điều tiếng về sự thiếu minh bạch, nhạy cảm và ẩn chứa đầy rủi ro.

Còn với các ngân hàng thương mại, việc hạn chế tín dụng, theo TS. Mùi chỉ là một cách nói trong bối cảnh phải thắt chặt tín dụng phi sản xuất, tập trung cho sản xuất kinh doanh mà thôi. Do đó, cả phía ngân hàng và cơ quan quản lý cần có cái nhìn thân thiện hơn với tín dụng bất động sản, bởi nếu đầu tư vào một dự án tốt, tính thanh khoản cao thì đó vẫn là kênh đầu tư hiệu quả.

Chuyên gia này cho hay, hiện trên thực tế không phải ngân hàng đang quay lưng với bất động sản. Bởi, với những dự án cho vay đang triển khai dở dang, nếu dừng cấp vốn, không chỉ chủ đầu tư “chết” mà chính ngân hàng cũng “chết” luôn, vì chắc chắn không thu hồi được dư nợ.

“Lãnh đạo ngân hàng Vietinbank mới đây cũng đã phải ngồi lại mổ xẻ từng dự án bất động sản để quyết định cho vay dự án nào, không cho vay dự án nào. Tăng đâu, giảm đâu chúng tôi đều phải cân nhắc vì chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm nay chỉ 17% mà thôi”, bà Mùi cho hay.

Tuy nhiên, với tư cách là người đang trực tiếp công tác trong ngành ngân hàng, TS. Nguyễn Thị Mùi đã “bật mí” một lời giải về vốn đáng chú ý, đó là chỉ cần các ngân hàng thương mại tiết giảm chi phí thì lãi suất sẽ giảm ngay.

Bởi lẽ, nếu lãi suất (gửi) của ngân hàng giảm xuống, nhà đầu tư có tiền sẽ phải tính toán, cân nhắc lại kênh đầu tư của mình. Nếu gửi tiền vào ngân hàng, đầu tư chứng khoán… không có lợi nhuận cao, họ sẽ chuyển sang bất động sản. Khi đó, thị trường bất động sản ngay lập tức sẽ phản ứng theo chiều tích cực.

Đối với cơ quan quản lý, TS. Nguyễn Thị Mùi cũng khuyến nghị, nhà nước cần nhanh chóng xây dựng được cơ chế, chính sách cho thị trường, vừa quản lý, giám sát vừa tạo điều kiện cho thị trường hoạt động thuận lợi theo hướng sang lọc, loại bỏ các doanh nghiệp có năng lực yếu kém.

Đặc biệt, các cơ quan quản lý phải đẩy mạnh hơn nữa việc cung cấp thông tin cho người mua. Nếu thông tin trên thị trường bất động sản vẫn ở tình trạng “tù mù” thì lòng tin của người dân không những cải thiện mà sẽ giảm đi.

Cùng với đó, việc quảng bá, giới thiệu dự án của doanh nghiệp cũng cần phải được chính xác, trung thực… thì việc giải bài toán vốn cho bất động sản xem ra cũng không phải quá khó như nhiều người vẫn nghĩ.