Bất động sản, 10 dấu ấn trong năm thất bát

2011 là một năm trầm lắng của thị trường bất động sản và cũng là năm thất bát của giới đầu tư.

Với những cung bậc cảm xúc khác nhau, VnEconomy cùng độc giả khép lại một năm đáng nhớ của “hàn thử biểu” này qua 10 sự kiện, vấn đề bất động sản nổi bật nhất trong năm.

1. Quy hoạch Thủ đô

Ngày 26/7/2011, Thủ tướng đã chính thức phê duyệt đồ án quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020, tầm nhìn đến 2030. Với phạm vi lập quy hoạch gồm toàn bộ diện tích địa giới hành chính Thủ đô Hà Nội, rộng tới 3.344,6 km2. Đây được xem như là một tấm bản đồ vừa chi tiết, vừa bao quát cho lĩnh vực quy hoạch, kiến trúc và rộng hơn là lĩnh vực xây dựng, bất động sản của Thủ đô.

Với bản quy hoạch này, những người làm ra nó kỳ vọng về một Hà Nội sẽ trở thành một thủ đô hiện đại của Việt Nam, trung tâm đầu não chính trị, hành chính của cả nước, đô thị loại đặc biệt. Đồng thời là trung tâm văn hóa, giáo dục đào tạo và khoa học kỹ thuật quan trọng của cả nước; là một trong những trung tâm kinh tế, du lịch, thương mại, dịch vụ của khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Tuy nhiên, đồ án được thông qua, nhưng những quy hoạch phân khu, chi tiết vẫn chưa có, nên rốt cuộc giới đầu tư vẫn chưa thể biết mình nên “ném” tiền vào đâu, khu vực nào. Thị trường vẫn trầm lắng trước và sau khi quy hoạch được duyệt.

Đến nay, sau gần nửa năm trời, trong giới buôn đất, không thấy mấy ai nhắc đến đầu tư chỗ nào, mua bán ra sao theo nét vẽ trong đồ án, cho dù trước khi được phê duyệt, chuyện “chạy trước” quy hoạch, ăn theo đồ án luôn là đề tài hấp dẫn giới đầu tư bất động sản từ Nam chí Bắc, không riêng gì ở Hà Nội.

2. Lại đề xuất giải cứu bất động sản

Năm 2011 không phải là lần đầu tiên bất động sản “ốm đau kiệt quệ” và phải cần đến giải cứu. Thực tế, kể từ sau khủng hoảng kinh tế 2008, bất động sản trong nước đã có dấu hiệu lao dốc, chuyện làm ăn trong lĩnh vực siêu lợi nhuận này của giới đầu tư đã ngày một khó khăn hơn.

Chính vì vậy, ngay từ đầu năm 2009, Bộ Xây dựng cũng đã một lần lên tiếng với Chính phủ cho phép chủ đầu tư nhận hàng loạt ưu đãi như: được huy động vốn khi dự án chưa xây xong móng, cho phép giãn nợ, khoanh nợ, khấu trừ thuế, miễn lệ phí trước bạ, lập quỹ tín thác bất động sản... nhằm “cứu” thị trường qua cơn nguy kịch.

Còn với khó khăn năm nay, cuối tháng 6 vừa qua, Bộ Xây dựng một lần nữa lên tiếng nhằm gỡ khó cho các “đứa con cưng” của mình. Nhưng thay vì gọi cửa Chính phủ, lần này Bộ đã đề xuất Ngân hàng Nhà nước có chính sách tín dụng linh hoạt và phân định rạch ròi các khoản vay đối với lĩnh vực bất động sản, trên cơ sở đó khuyến khích, hỗ trợ những lĩnh vực, nhóm ngành và phân khúc thiết yếu với nền kinh tế nhưng đang gặp khó.

Trước đề xuất của Bộ, không ít ý kiến cho rằng, chính sách thắt chặt tín dụng của ngân hàng đối với bất động sản là hợp lý, nhằm kéo thị trường này trở về giá trị thực. Do vậy, việc đề xuất “giải cứu” cho thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng là để cứu nhóm lợi ích hơn là lành mạnh hóa thị trường và hỗ trợ tích cực những người có nhu cầu thực mà chưa tiếp cận được với nhà ở.

Đến giữa tháng 11 vừa qua, những đề xuất của Bộ Xây dựng ít nhiều cũng thành hiện thực khi Ngân hàng Nhà nước có quyết định loại 4 nhóm tín dụng bất động sản như vay mua nhà, sửa nhà, xây nhà cho công nhân, thu nhập thấp... ra khỏi “rổ” tín dụng phi sản xuất. Thế nhưng, khi mà thị trường đã lâm cảnh quá khó khăn, các nhà đầu tư gần như kiệt quệ vì đói vốn, động thái của Ngân hàng Nhà nước dường như chỉ là một “liều thuốc tinh thần”, không đủ lực vực lại thị trường trong những tháng cuối năm.

3. Nhà thu nhập thấp bị ế

Chủ trương xây nhà ở xã hội, trong đó có nhà cho người thu nhập thấp được Chính phủ đưa ra từ năm 2008. Ngay sau đó, chủ trương này đã được người dân, doanh nghiệp hưởng ứng với mong muốn hỗ trợ phần nào cho những gia đình đang gặp khó về nhà ở, đặc biệt là tại các đô thị lớn.

Là chính sách đúng đắn, lại có ưu đãi, hỗ trợ nên việc hàng trăm, hàng nghìn người dân quan tâm, kỳ vọng là điều dễ hiểu. Thế nhưng, thay vì xếp hàng rồng rắn đăng ký mua nhà như hồi đầu năm 2010, hàng loạt dự án nhà thu nhập thấp tại Hà Nội được chào bán trong thời gian qua như Đặng Xá, Kiến Hưng, Đại Mỗ... đã lâm cảnh ế ẩm, đơn giản chỉ vì giá bán vượt quá khả năng của một người “thu nhập thấp”.

Đành rằng, doanh nghiệp kinh doanh phải có lãi, giá cả phải theo tín hiệu thị trường, nhưng với một phân khúc nhà ở mang nặng tính an sinh, dư luận đã và đang tỏ ra bức xúc trước cách tổ chức thực hiện, giám sát của các cơ quan được giao nhiệm vụ triển khai chủ trương này. Bởi, theo như lời Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng mới đây, “giá nhà thu nhập thấp tại Hà Nội có thể giảm nữa nếu khâu quản lý, giám sát được thực hiện chặt chẽ hơn”.

4. Nhiều dự án bán tháo

Thị trường bất động sản trầm lắng suốt từ cuối 2009 đến nay nhưng trong khoảng thời gian hơn 2 năm đó, người ta không thấy nhiều dự án công bố giảm giá bán trực tiếp cho khách hàng. Lác đác hồi đầu năm nay chỉ xuất hiện một vài dự án công bố khuyến mại, chiết khấu lên tới 12%, rồi 15%...

Cú sốc trên thị trường chỉ thực sự đến khi Công ty Địa ốc dầu khí nổ phát súng đầu tiên khi công bố giảm giá bán đến gần 30% đối với căn hộ tại dự án Petro Vietnam Landmark (quận 2, Tp.HCM) để có tiền trả nợ ngân hàng. Ngay sau đó hai doanh nghiệp khác (một tại Tp.HCM, một tại Hà Nội) cũng công bố giảm giá bán khoảng 20% đối với tất cả các loại hình bất động sản tại dự án mình.

Xu hướng giảm giá lan tỏa ra nhiều dự án khác được giới chuyên môn dự đoán đã thành hiện thực, khi mới đây hai doanh nghiệp tại Hà Nội là chủ dự án VP3 Bán đảo Linh Đàm và dự án CT6 Xa La tiếp tục công bố giảm giá bán chung cư từ 5 - 7 triệu đồng/m2. Câu hỏi đặt ra là tại sao thị trường trầm lắng, ế ẩm suốt một thời gian dài vừa qua nhưng các chủ đầu tư không tiến hành giảm giá bán để cải thiện thanh khoản. Chỉ đến khi “không thể chịu được nữa”, ngân hàng xiết nợ thì họ mới làm cái việc người dân bấy lâu mong chờ.

Tuy nhiên, động thái giảm giá bán căn hộ của các chủ đầu tư vừa qua là “cắt lỗ” hay mới chỉ là “giảm lãi” thì chỉ có “trời” (và cả họ) mới biết. Còn khách hàng, họ vẫn chưa tin đó đã là giá đáy của thị trường, nên vẫn do dự, nghe ngóng và chưa chịu xuống tiền. Rốt cục là thanh khoản trên thị trường vẫn không cải thiện là mấy, bất động sản vẫn im lìm trong những khoảng thời gian cuối năm.

5. Vỡ tín dụng đen vì “ôm” đất

Chuyện buôn đất từ lâu dường như đã trở thành “mốt” của một bộ phận cán bộ, công chức hay các đại gia lắm tiền nhiều tại các đô thị lớn và nhiều tỉnh lẻ. Nếu như trước đây, nhờ vào vốn tự có hay vốn chiếm dụng, các nhà đầu tư nói trên đã giàu lên một cách nhanh chóng vì giá nhà đất tăng đều và dồn dập sau mỗi cơn sốt.

Nhưng người xưa vẫn thương nói, “sinh nghề tử nghiệp”, những đồng tiền kiếm được dễ dàng thì nó cũng biến mất một cách chóng vánh. Khi thị trường bất động sản đóng băng, nhà đất ôm vào không bán ra được cũng là lúc những món nợ ngân hàng, nợ tín dụng đen ngày một chất cao bắt đầu lộ ra.

Những vụ vỡ nợ lên tới 400 - 500 tỷ đồng ở Phú Xuyên, Cầu Giấy, Đan Phượng, Hà Đông (Hà Nội), Tp.HCM rồi đến các tỉnh lẻ như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hà Tĩnh... cũng lần lượt được phanh phui.

Có điều đáng chú ý và có một điểm chung, khi bị phanh phui, các chủ nợ của loại hình tín dụng đen này đều khai báo trước cơ quan điều tra rằng, phần lớn số vốn họ huy động trong suốt thời gian qua đã được “chôn vùi” trong đất cát. Và trong bối cảnh thị trường đóng băng như hiện nay, có muốn “đào” lên cũng là quá sức của họ và rốt cuộc là những khoản tín dụng vốn tươi hồng trước đây đã biến thành đen với những bản án được trưng ra trước mặt.

6. Khiếu kiện dồn dập

Năm 2011 là năm trầm lắng của thị trường (mua bán) bất động sản. Tuy nhiên, với những người đã (trót) mua hoặc đã sử dụng căn hộ rồi, xem ra mọi việc lại không hề trầm lắng. Ngay từ đầu năm, liên tiếp các vụ khiếu kiện giữa khách hàng với các chủ đầu tư đã xảy ra, trong đó phần lớn đều liên quan đến giá cả, niêm yết giá, tiến độ bàn giao...

Trong số các vụ khách hàng khiếu kiện chủ đầu tư phải kể đến các vụ đình đám: Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư xây dựng Ba Đình (chủ dự án Hattoco, Hà Đông, Hà Nội) bị khách hàng kiện vì đã “bán nhà thu USD”, Công ty TSQ (chủ đầu tư dự án Làng Việt kiều châu Âu), Công ty Hyundai RNC cũng chịu chung số phận như vậy...

Còn với một số chủ đầu tư khác như Công ty Nhà 68 Hà Nội, Tập đoàn Keangnam, Tập đoàn HUD, Công ty Hanotex, Viglacera... lại bị khách hàng kiện vì đã tự áp quy định, tăng giá nhà hoặc thu các loại phí vượt trần quy định. Ngoài ra, ở Tp.HCM cũng có một số vụ khách hàng kiện chủ đầu tư vì liên quan đến các tranh chấp dân sự trong mua bán hoặc chậm tiến độ bàn giao nhà.

Đáng chú ý, hầu hết các vụ khiếu kiện của khách hàng đối với chủ đầu tư nổ ra nhiều nhất từ cuối năm 2010 đến nay. Còn trước đó, việc khách hàng “dám” kiện chủ đầu tư dường như là chuyện “xưa nay hiếm”. Ai cũng hiểu rằng, nguyên do cũng vì thị trường ế ẩm, chủ đầu tư lép vế, còn vài năm trước, khi mà khách hàng đổ xô “mua lấy được”, nên dù có thiệt thòi chút xíu nhưng phần lớn vẫn vui vẻ vì đã... mua được nhà.

7. Chạy đua “khoe” tiến độ

Không chỉ khiến kiện “bùng phát”, thị trường bất động sản năm 2011 còn được chứng kiến một cuộc marathon giữa các chủ đầu tư (có năng lực tài chính) trong việc khoe tiến độ dự án của mình. Cũng vì là một năm đặc biệt đối với bất động sản nên việc khoe tiến độ cũng gần như là một việc bất đắc dĩ, nhưng lại rất cần thiết trong bối cảnh này.

Hầu hết các ông lớn, có tiếng tăm trong làng bất động sản đều đã phải dùng đến “chiêu” này trong năm qua, như Nam Cường, Vihajico, Sông Đà Thăng Long, Hòa Phát, Hòa Bình Group, Archi... với việc tổ chức cho hàng trăm khách hàng cuối tuần hoặc cuối tháng đến tận công trường để tận mắt chứng kiến tiến độ xây dựng của dự án mà mình đã đóng tiền.

Theo như lời chủ tịch một tập đoàn bất động sản, việc mời khách hàng tham quan dự án định kỳ, đều đặn có thể ngốn của chủ đầu tư một khoản kinh phí không nhỏ, nhưng đổi lại tốc độ bán hàng sẽ được cải thiện. Và quan trọng hơn, đó sẽ là cơ hội cho các chủ đầu tư có năng lực thực sự thể hiện mình, bởi những doanh nghiệp đầu tư theo kiểu “tay không bắt giặc” chắc chắn sẽ không đủ điều kiện để thực hiện những chiêu hút khách như trên.

8. Thất vọng chung cư mini

Xuất hiện tại các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM khoảng 3 - 4 năm về trước và ngay lập tức đã trở thành phân khúc “hot” trên thị trường bất động sản. Chung cư mini khi đó được ví như một chiếc phao cứu sinh hữu hiệu, giúp không ít gia đình gặp khó về nhà ở hiện thực hóa giấc mơ của mình.

Thị trường mua bán loại hình nhà ở trên dưới 30 m2 này sau đó càng trở nên nóng hơn khi Bộ Xây dựng chính thức thừa nhận tính pháp lý với quy định “vẫn được cấp sổ đỏ, hồng”. Ngay lập tức giá bán phân khúc này đã tăng chóng mặt vào đầu 2011, với mức tăng trung bình khoảng 10 triệu đồng/m2, khiến không ít căn hộ chỉ với 30 m2 nhưng có giá 1,2 - 1,5 tỷ đồng.

Ở Hà Nội, thời điểm trước Tết nguyên đán năm ngoái và đầu năm nay, làn sóng săn chung cư mini cũng tăng dồn dập, trong đó có cả người tìm mua ở, có cả nhà đầu tư lướt sóng, kiếm lời... Và như để đáp ứng cầu, hội chứng xây chung cư mini cũng nở rộ tại Hà Nội và nhiều đô thị khác. Nhiều doanh nghiệp dù luật không cho phép cũng tìm cách “lách” xây chung cư mini để bán. Thậm chí có một đại gia bất động sản có tiếng ở Hà Nội đã có ý định mở hẳn một công ty con chuyên về “chung cư mini” với mong muốn tạo một thương hiệu chuyên biệt và nổi tiếng về loại hình nhà ở này.

Tuy nhiên, kỳ vọng bao nhiêu thì thất vọng bấy nhiêu. Sự khó khăn trong cấp thủ tục, giấy tờ (dù đã được thừa nhận), giá cả bị đẩy lên quá cao và quan trọng hơn là điều kiện ở, sinh hoạt tại các chung cư mini đã không được như chủ nhà quảng cáo... đã nhanh chóng khiến cho khách hàng quay lưng với loại hình nhà ở này.

Thậm chí với tòa nhà Vinacomplex 3, là dự án căn hộ chung cư mini đầu tiên tại Tp.HCM do Công ty Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn làm chủ đầu tư cũng đã bị khách hàng đòi lại tiền vì e ngại tiến độ dự án.

Hiện nay, thông tin rao bán chung cư mini được đăng tải đầy rẫy trên các mặt báo, tạp chí, mạng internet... và không quá khó để chọn cho mình một căn hộ vừa ý với mức giá rẻ hơn nhiều so với hồi đầu năm, nếu ai đó vẫn giữ ý định sống trong một căn nhà nhỏ “xinh xắn” này.

9. Khốn khó vì tiền sử dụng đất

Nghị định 69/CP của Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường được ban hành từ cuối năm 2009. Tuy nhiên, trên thực tế, do sự ì ạch trong triển khai chính sách cũng như chính bản thân các dự án, nên phải hơn 1 năm sau, tức là từ cuối năm 2010 đến nay, những quy định trong nghị định trên mới được áp dụng rộng rãi nhiều trong lĩnh vực, dự án bất động sản.

Sau nhiều nỗ lực vượt qua được khủng hoảng kinh tế năm 2009, nhiều doanh nghiệp bất động sản bắt đầu vun vén được chút ít vốn liếng để triển khai mới hoặc tiếp tục dự án còn dở dang của mình. Tuy nhiên, ngay tức thì họ phải đối diện với những quy định về thuế, trả tiền đền bù cao gấp 5 lần, dù đã biết trước điều đó khi nó được ban hành cuối 2009.

Với chủ đầu tư, nó như một gáo nước lạnh dội vào đầu, khiến họ tỉnh ra và nhận thấy rằng, rất có thể từ đây, đầu tư vào bất động sản sẽ không “bở ăn” và không thể siêu lợi nhuận như trước đây nữa, dù không ít người vẫn không cho là thế.

Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, ông Nguyễn Văn Đực cho hay, doanh nghiệp này đầu tư 51 tỷ đồng cho 10.000 m2 đất ở quận 12 (Tp.HCM). Giá quy định của nhà nước trước đây là 200.000 đồng/m2. Song dù doanh nghiệp đã bồi thường 4 triệu đồng/m2 nhưng người dân đòi 14 triệu đồng/m2. Nếu như vậy, chủ đầu tư dự tính phải bán 17 triệu đồng/m2, nhưng giá đó sẽ khiến những người có thu nhập trung bình khó chịu nổi.

Còn lãnh đạo Tổng công ty Viglacera mới đây cũng cho biết, doanh nghiệp này vừa phải làm một việc “không hề muốn” là tăng giá bán nhà tại dự án khu đô thị Xuân Phương (Từ Liêm, Hà Nội) trong bối cảnh thị trường ảm đạm. Tuy nhiên, đây là động thái không thể không đưa ra, vì chỉ mới đây thôi, ngày 2/12/2011, UBND thành phố Hà Nội đã có quyết định tăng mức tiền sử dụng đất tại dự án này từ 3 triệu đồng/m2 lên 15,1 triệu đồng/m2.

Như vậy, không khó để nhận ra rằng, dù doanh nghiệp bất động sản là người trực tiếp phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước, song tất cả các chi phí, khoản tăng thêm tất yếu sẽ được chủ đầu tư cộng vào giá thành sản phẩm bất động sản. Và như vậy, người chịu thiệt thòi cuối cùng khi nhà nước áp quy định thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường, chính là những khách hàng, những người dân vốn đang khốn đốn vì giá nhà ở tít trên cao.

10. “Thèm cuộc sống không nợ nần”

Năm 2011 là năm đặc biệt, là quãng thời gian đáng nhớ nhất của giới đầu tư bất động sản. Không nhớ sao được khi đây dường như là lần đầu tiên, họ (cả chủ dự án và nhà đầu tư thứ cấp) nắm trong tay nhiều dự án, nhiều nhà, nhiều đất nhất. Nhưng oái ăm thay, đây cũng là giai đoạn họ “thèm cuộc sống không nợ nần” nhiều nhất.

Khi được hỏi, ai cũng bảo “vì khó khăn chung của nền kinh tế” nên đành chịu. Thế nhưng, có mấy người trong họ dám nhìn thẳng và nói ra sự thật, rằng nguyên nhân khiến họ lâm cảnh nợ nần như hiện nay có ngọn nguồn không nhỏ đến từ chính họ.

Bởi, khi thị trường đang thời hưng thịnh, cái mác đại gia bất động sản luôn được gắn với những con người, những doanh nghiệp lắm nhà, lắm đất. Và ít nhiều họ cũng cảm thấy hãnh diện vì điều đó. Tất nhiên, đằng sau đó cũng luôn kèm những khoản lợi nhuận kếch xù vì dăm năm về trước, với bất động sản, người bán hàng mới là thượng đế.

Dù được khuyến cáo từ trước, song tham vọng của doanh nghiệp, lòng tham của giới đầu tư thứ cấp đã khiến không ít trong họ tìm mọi cách ôm thật nhiều nhà, đất với đinh ninh “giá nhà đất càng ngày càng tăng”. Và khi mà một thị trường bị ảnh hưởng nhiều của yếu tố đầu cơ, việc giá nhà, đất tăng đều trong một vài năm rồi đứng ở trên đỉnh thế giới cũng là điều dễ hiểu.

Nhưng ở đời, cái gì kiếm dễ thì mất cũng nhanh. Ngoài ảnh hưởng của suy thoái kinh tế, việc giá nhà đất quá cao cũng là nguyên nhân quan trọng khiến thị trường lâm cảnh đìu hiu, người mua thưa thớt, người bán tăng dần. Chia sẻ với người viết, không ít nhà đầu tư nghẹn ngào rằng “giờ nhà đất nhiều, nhưng không hiểu sao họ cảm thấy thèm một cuộc sống không nợ nần đến thế!”. Với các chủ đầu tư, động thái giảm giá bán căn hộ tại một số dự án vừa qua ít nhiều cũng đến từ nguyên nhân đó.