Bất động sản: “Bong bóng” đang... xì hơi?

Những diễn biến bất thường vừa qua khiến nhiều người lo ngại về một kịch bản xấu cho thị trường bất động sản thời gian tới.

Điều đó cũng có nghĩa, một lần nữa, kiểu “sốt nóng, sốt ảo” tương tự hồi cuối năm 2007 trên thị trường bất động sản lại có khả năng tái hiện. Và tất nhiên, đằng sau những diễn biến bất thường này, người ta lại có quyền đặt câu hỏi: đâu là yếu tố giữ vai trò chi phối, điều khiển thị trường bất động sản hiện nay?
 
“Sốt” nhanh, hạ chóng

Theo khảo sát của VnEconomy, sau khi đột ngột tăng giá trong tháng 10, giá căn hộ, đất nền tại nhiều dự án “tên tuổi” của thị trường hiện đã bắt đầu chững lại. Lượng khách cũng như giao dịch thành công tại nhiều sàn giao dịch đã giảm 60-80%, cá biệt một số sàn từ đầu tháng đến nay gần như không mua bán.

Tại một số dự án như Kim Chung - Di Trạch, Tân Tây Đô, Cienco 5... đều đang ở trạng thái “án binh bất động”, không có người hỏi mua mặc dù giá giảm từ 1 - 3 triệu đồng/m2. Giá căn hộ được rao bán còn khoảng 21-25 triệu đồng/m2, thay vì từ 25 - 28 triệu đồng/m2 chỉ cách đây vài tuần.

Ông Hoàng Mạnh Dương, Trưởng phòng Môi giới bất động sản của Công ty Đầu tư và Xây dựng Quang Minh, cho biết vào thời điểm này, giá bất động sản tại hầu hết các dự án trên địa bàn ngoại thành Hà Nội đều đang trong cơn giảm giá mạnh.

Theo vị này, phân khúc đất nền sau một thời gian “sốt nóng” cùng căn hộ, nay cũng đang trong cơn giảm giá khá mạnh. Đất nền tại dự án Cienco 5 đã bắt đầu được các trung tâm nhà đất “xuống thang” ở mức 11 -12 triệu đồng/m2, thay vì “hét” 14 - 17 triệu đồng/m2 hồi tháng trước. Còn ở các dự án như Geleximco, khu C Dương Nội, Vân Canh…giá cũng bắt đầu hạ nhiệt, xuống còn 23 - 32 triệu đồng/m2, tùy dự án.

Theo ông Nguyễn Văn Trọng, chuyên viên Sàn giao dịch Bất động sản Detech Land, giá đất nền và chung cư niêm yết hiện nay đa phần đều đã được chủ nhân điều chỉnh giảm, cá biệt mới có chủ giữ nguyên giá. Thế nhưng, lượng khách tìm đến các sàn giao dịch bất động sản, thay vì đưa ra quyết định mua bán nhanh chóng như hồi tháng trước, nay đã tỏ ra dè dặt, cẩn trọng bởi những diễn biến quá bất thường của một thị trường vốn sinh lời lớn nhưng rủi ro cũng không hề nhỏ.

“Khóc” chung cư

Diễn biến trên thị trường bất động sản trong hai tuần qua đã hoàn toàn khác với những gì xảy ra trong tháng 10 và đầu tháng 11. Khi đó, dù có tiền hay không nhưng câu chuyện mua nhà chung cư đã trở thành chủ đề “nóng”. Đi đến đâu cũng thấy người người bàn chuyện… chung cư.

Còn với giới đầu tư, không ai bảo ai, nhưng dường như chung cư được họ đưa vào diện ưu tiên số 1 trong kế hoạch đầu tư cuối năm của mình, đặc biệt là sau những cơn “sốt” ở các dự án của Nam Cường, An Khánh, Usilk City, Tricon Towers..

Thế nhưng, cũng không ai bảo ai, diễn biến trên thị trường đã đột ngột thay đổi khi số người tìm hỏi mua nhà chung cư cứ lần lượt thưa dần.

Anh Nguyễn Mạnh Tân (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, hồi tháng 10, may mắn lắm anh mới mua được một phiếu bốc thăm quyền góp vốn tại dự án của Nam Cường với giá 30 triệu đồng của một tay môi giới.

Không những thế, anh còn phải chấp nhận trả tiền chênh lệch đặt cọc cho môi giới hơn 200 triệu đồng cho một căn hộ tại khu nhà ở HH2. Anh Tân cho biết, khi đó, anh đã mừng thầm vì nghĩ mình là một trong số ít mua được nhà… sát giá gốc.

Thế nhưng, “vui ngắn chẳng tày gang”, chỉ hơn một tháng sau, trong câu chuyện với tác giả, khóe mắt anh đã đỏ hoe khi cho biết, chủ đầu tư Nam Cường đang công bố bán nhiều căn hộ chung cư với giá gốc mà cũng không mấy ai mua.

“Tôi không phải dân đầu tư, buôn bán gì mà chỉ mong sao có căn nhà để yên ổn. Thế nhưng, chỉ trong một tháng đã mất hơn 200 triệu đồng thì không đau sao được”, anh nói.

Theo khảo sát, trường hợp mất tiền cho việc đăng ký mua nhà chung cư như anh Tân không phải là ít. Tại các dự án như Khu đô thị Đại Mỗ, No5 Đông Nam Trần Duy Hưng, khu Lê Trọng Tấn, An Khánh… hàng chục người đã chấp nhận “bỏ cọc” lên đến hàng trăm triệu chỉ vì giá hiện tại đã xuống thấp hơn nhiều so với giá họ đã ký trong hợp đồng hồi tháng trước.

Ông Dương cho biết, tại sàn giao dịch bất động sản của công ty này, số người đã “trót” mua nhà chung cư tại các dự án nói trên, ngoài việc rao bán tại sàn, họ đã trực tiếp “ăn chực nằm chờ” tại sàn chỉ mong tìm được người hỏi để có cơ hội trực tiếp thỏa thuận, mua bán.

Tuy nhiên, theo ông, cũng chính vì tâm lý đám đông nên số người sẵn sàng chi tiền mua nhà vào thời điểm này là rất ít, vì ai cũng lo ngại thị trường sẽ còn lâm vào cảnh khó khăn hơn, giá nhà đất có thể lại sụt giảm nữa.

Lỗi tại ai?

Trước những diễn biến bất thường của thị trường nhà đất, nhiều chuyên gia lo ngại, một kịch bản tương tự năm 2007 sẽ tái hiện trong thời gian tới, thậm chí diễn biến sẽ còn phức tạp hơn nhiều.

Tuy nhiên, điều mà nhiều người thắc mắc hiện nay là nguyên nhân nào khiến thị trường lại thay đổi nhanh chóng và có chiều hướng đi vào “vết xe đổ” của những năm trước.

Trao đổi với VnEconomy, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Hà thừa nhận, đúng là có hiện tượng “bong bóng” bất động sản trong thời gian qua. Theo ông, nguyên nhân chủ yếu vẫn là do chúng ta đang thiếu hụt nguồn cung và các dự án vẫn quá ít so với nhu cầu.

Tuy nhiên, khi được hỏi, liệu cơn “sốt ảo” vừa qua có góp tay của các chủ đầu tư hay không và cơ quan quản lý đã có ý kiến gì, câu trả lời chỉ là sự…im lặng.

Trong khi đó, bình luận về câu chuyện giá bất động hiện nay, ông Nguyễn Trường Tiến, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Xây dựng Hà Nội cho hay, thực tế đến thời điểm này, chúng ta không có tổ chức nào đứng ra thẩm định khâu định giá bất động sản, dù Bộ Xây dựng cũng đã có khá nhiều quy định về lĩnh vực này.

Theo ông, giá lên xuống phần lớn là do ý chí của chủ đầu tư bởi thực tế thị trường vẫn thiếu các dự án của nhà nước đầu tư để trở thành dự án mẫu để có chuẩn về giá.

Tuy nhiên, ông Tiến cũng cho rằng, những diễn biến bất thường trên thị trường nhà đất vừa qua cũng có thể có sự góp tay của chủ đầu tư, “chung tay” của nhà đầu tư, trong đó có cả môi giới, tạo thành “group” để làm giá.

Theo ông, cũng chính vì không có mặt bằng giá chuẩn nên nhiều khi, chính chủ đầu tư cũng phải chạy theo nhà môi giới. Điều đó cũng giải thích vì sao, câu chuyện giá bất động sản đang như một mớ “bòng bong”, mang lại khoản lợi nhuận kếch xù cho một số người, nhưng cũng khiến không ít người rơi vào cảnh thua lỗ nặng.

Nhưng, điều đáng nói nhất ở đây chính là sự nhập nhằng, thiếu minh bạch trên thị trường bất động sản hiện nay, đang làm cho giấc mơ có được một căn nhà của nhiều người dân trở nên xa xôi hơn bao giờ hết.