Bất động sản: Đã "ấm" hơn, nhưng chưa bền

Thị trường bất động sản tại Tp.HCM đã có dấu hiệu "ấm" hơn trong mảng đất dự án, sau một thời gian dài ảm đạm.

Giới đầu cơ bất động sản có vẻ lạc quan về khả năng thị trường bất động sản đã tìm được đáy sau quãng thời gian chìm lắng. Tuy nhiên, liệu có cơ hội cho thị trường bất động sản hồi phục vào thời điểm này hay không?                                                   

Những dấu hiệu tốt

Số tiền bồi thường 23.000 tỷ đồng cho người dân Thủ Thiêm có thể là xem là một yếu tố quan trọng giải thích đợt tăng giá nhẹ trong lần này. Trong quá khứ, mỗi một đợt bồi thường quy mô lớn đều tác động tăng thêm cầu trên thị trường bất động sản và đợt này cũng không phải là trường hợp ngoại lệ.  

Hiện tại, ban bồi thường - giải phóng mặt bằng quận 2 liên tục làm việc cả thứ Bảy và Chủ Nhật. Việc giá hỗ trợ lần 3 tăng 4 lần so với mức cũ sẽ khuyến khích người dân chấp thuận bồi thường nhanh chóng hơn. Cơ chế bồi thường đợt này là tránh để tình trạng người dân chấp nhận bồi thường trước thiệt thòi so với người nhận sau.

Với cơ chế ở trên, có cơ sở để tin về khả năng một lượng lớn người dân chấp thuận bồi thường ở mức giá này. Như vậy, một lượng tiền khá lớn sẽ được đưa ra thị trường trong thời gian 2009. Nó sẽ tạo một lượng cầu không nhỏ cho thị trường bất động sản của Tp.HCM.

Từ những số liệu thu thập được, người viết ước tính trong năm nay, lượng tiền đền bù đến với người dân Thủ Thiêm vào khoảng hơn 10 ngàn tỷ đồng, giả định toàn bộ số tiền này sử dụng để mua nền dự án khu vực quận 2 và quận 7 (Tp.HCM) thì sẽ tạo ra mức cầu khoảng 5.000 lô đất (giả định giá trung bình của quận 2 và quận 9 khoảng 2 tỷ đồng/lô).

Đây không chỉ là tin vui với thị trường bất động sản mà còn là tin vui đối với ngân hàng về các khoản nợ cho vay thế chấp bất động sản. Số tiền bồi thường ước tính chiếm 1/6 dư nợ bất động sản Tp.HCM.

Lý do thứ hai khiến cho nhiều người lạc quan về khả năng hồi phục của thị trường bất động sản là giá bất động sản dường như đã xuống mức hợp lý và phù hợp với túi tiền của nhiều người. Giá đất ở hầu hết những dự án mới giảm xuống 40-70% so với đỉnh điểm năm 2008.

Nếu trước đây, với khoảng 1,5 tỷ đồng, nhà đầu tư khó có thể lựa chọn một nền đất dự án ở quận 7 thì đến thời điểm này với lượng tiền ở trên nhà đầu tư có thể sở hữu một lô đất mặt phố với diện tích phổ biến là 100 m2 ở những khu vực gần với Phú Mỹ Hưng.

Lãi suất tiền gửi giảm mạnh cũng sẽ làm giảm động cơ giữ tiền. Thêm vào đó, chương trình kích cầu thông qua lãi suất khiến cho thị trường bất động sản có nhiều sản phẩm đa dạng hơn phù hợp với túi tiền của nhiều người. Chênh lệch về giá đất ở những khu có hạ tầng hoàn chỉnh có thể ở được ngay so với giá đất ở khu dự án hạ tầng chưa hoàn chỉnh khá cao, ở mức 1,5 lần. Khoảng cách chênh lệch này tạo thêm động lực cho nhà đầu tư mua đất dự án.

Nhưng khó khăn vẫn còn

Thứ nhất, gói bồi thường trị giá 23.000 tỷ đồng  mang lại tác động lớn về mặt tâm lý nhiều hơn là tác động thực tế cho đến thời điểm này, vì không phải tất cả số tiền này đều được đền bù bằng tiền mặt. Một số lượng tiền lớn trong số này được thành phố mua nhà tái định cư cho người dân thông qua các dự án của các công ty địa ốc.

Chưa kể, số lượng hồ sơ lên tới hơn 12.000, trong đó hơn một nửa số hồ sơ chưa đền bù vì vậy, ban đền bù và giải phóng mặt bằng quận 2 khó có thể hoàn thành trong thời gian từ giờ đến cuối năm nay.

Thứ hai, đa số quan điểm cho rằng lãi suất giảm sẽ kích thích thị trường. Tuy nhiên, không phải tất cả những cá nhân tham gia trên thị trường bất động sản đều được hưởng lợi từ lãi suất cơ bản ở mức 7% hiện tại.

Cá nhân vay mua bất động sản vẫn phải chịu chi phí lãi suất cao do đối tượng này phải áp dụng lãi suất thỏa thuận. Đối với những khoản vay có thế chấp thì lãi suất ở mức 12.75% và đối với những khoản vay không thế chấp thì lãi suất có thể lên tới 15.5%.

Thứ ba, một số ý kiến lo ngại giá bất động sản tiếp tục giảm do nợ xấu bất động sản có thể tăng trong thời gian tới. Áp lực bán bất động sản để trả cho những khoản vay này chưa có hồi kết kết thúc.

Hiện tại, khó có thể có thông tin cụ thể về những khoản vay này. Tuy nhiên, về nguyên tắc thì đa số các hợp đồng cho vay bất động sản là hợp đồng cho vay dài hạn và hợp đồng ký kết chủ yếu là cho vay trả gốc và lãi hàng tháng. Khi tình hình kinh tế ngày càng trở nên khó khăn thì nguy cơ của những khoản nợ xấu bất động sản này càng cao. Những mẩu quảng cáo chuyên về dịch vụ giải chấp - đáo hạn- vay vốn ngân hàng được đăng tải thường xuyên trên các trang báo rao vặt. Số lượng những mẩu quảng cáo dạng này tăng lên trong thời gian gần đây cho thấy nhu cầu về dịch vụ này đang ở mức cao.

Thứ tư, dấu hiệu thị trường tăng giá nhưng với lượng giao dịch thấp sẽ không phải là tín hiệu bền vững cho thị trường. Thêm vào đó, thị trường bất động sản thiếu thông tin minh bạch và vì vậy rất khó để có thể biết được thông tin chính xác trên thị trường. Một số nhà đầu tư nghi ngờ về khả năng bất động sản được làm giá nhằm kích thích thị trường để đưa hàng ra bán.

Thứ năm, tình hình kinh tế thế giới và trong nước chưa được cải thiện khó có thể tạo được niềm tin cho nhà đầu tư bất động sản. Điều này khó có thể tạo nền tảng bền vững cho thị trường địa ốc tăng mạnh trở lại trong thời gian tới.

Bởi vậy, dù đợt tăng giá lần này khó có thể dẫn đến tăng trưởng bền vững, nhưng người viết cho rằng dù sao đây vẫn là một tín hiệu tốt, khi nó cho thấy người mua không quay lưng lại với thị trường bất động sản, một khi thị trường có tín hiệu lạc quan trở lại.