Bất động sản: "Hạn chế đầu cơ không có nghĩa là cấm đoán"

Quốc hội vừa bỏ phiếu thông qua dự án luật sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai.

Khi diện Việt kiều được sở hữu nhà tại Việt Nam được mở rộng, liệu khả năng đầu cơ nhà đất sẽ xảy ra? Về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam,  Thứ trưởng Bộ Xây dựng, nói:

- Đầu cơ là hiện tượng đi liền với cơ chế thị trường. Nếu Việt kiều không mua nhà thì hiện tượng đầu cơ nhà đất vẫn diễn ra. Vì thế, cần có sự can thiệp của Nhà nước để làm minh bạch hoạt động này, hạn chế tiêu cực trên thị trường nhà đất.

Tuy nhiên hạn chế đầu cơ không có nghĩa là cấm đoán, là không khuyến khích. Không thể chống đầu cơ bằng cách cấm người dân mua hai, ba cái nhà được.

Nhà nước phải điều tiết bằng chính sách thuế nhằm tăng ngân sách và dùng tiền đó để đầu tư các chính sách an sinh xã hội khác. Mỗi lần chuyển nhượng nhà đất là phải nộp thuế, ai mua nhiều, sở hữu nhiều cũng phải nộp thuế. Chính sách thuế áp dụng cho tất cả các đối tượng chứ không chỉ riêng Việt kiều.

Nhưng liệu điều này có gây biến động đối với thị trường nhà đất?

Chính sách của chúng ta vừa là để đáp ứng nguyện vọng, mong mỏi của bà con kiều bào và cụ thể hóa cho đầy đủ hơn, toàn diện hơn chính sách pháp luật của Nhà nước đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận thực tế là không phải Việt kiều nào cũng nhiều tiền. Nhiều bà con ở nước ngoài là những người lao động chứ có phải ai về cũng có tiền mua nhà. Nhiều người có nhà ở nước ngoài nhưng cũng không đủ tiền mua nhà trong nước vì giá nhà đất trong nước quá cao.

Đến nay mới có hơn 140 Việt kiều mua nhà trong nước, giả định số người mua sau này tăng lên 100 lần là 14.000 người, so với nguồn cung trên thị trường thì chưa ăn thua gì. Hơn nữa, hầu hết Việt kiều đều mua phân khúc nhà ở cao cấp, không ảnh hưởng gì đến phân khúc của người nghèo. Do đó, chính sách này không gây biến động gì lớn cho thị trường nhà đất.

Theo đánh giá của ông, giá nhà đất trong nước cao là do đâu?

Ở một số nước, chỉ số nhà ở (bằng giá nhà chia cho tổng thu nhập của một người dân hoặc một hộ dân trong một năm) là 5-6. Nghĩa là, một hộ gia đình nếu trừ tiền ăn, tiền ở đi, thì tiết kiệm trong mười, mười lăm năm là có thể mua được nhà. Con số này ở Việt Nam là 15-16, có nghĩa là mỗi hộ gia đình phải tiết kiệm khoảng 30 năm mới có thể mua được 1 cái nhà.  

Các yếu tố cấu thành nên giá nhà ở của Việt Nam nằm ở đất là chính. Nhà liền kề, thì giá đất chiếm 90-95%. Giá vật liệu xây dựng của căn nhà ở trên đất chỉ chiếm từ 5-10%. Người ta đi mua nhà không quan tâm nhiều đến nhà, mà chủ yếu chỉ quan tâm đến đất.

Để góp phần giảm giá thành nhà, Chính phủ đã đưa ra dự thảo luật sửa đổi các luật có liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản (trong đó có Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu và Luật Doanh nghiệp và Luật Môi trường) trên tinh thần đơn giản hóa tối đa trình tự, thủ tục hành chính.

Đó là một trong những yếu tố giúp làm giảm giá nhà bằng cách giảm bớt những chi phí vô hình cho doanh nghiệp.

Các chính sách phát triển nhà ở thu nhập thấp, nhà ở sinh viên, công nhân...do Chính phủ ban hành gần đây trước hết nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng này, song đương nhiên cũng góp phần làm giảm giá nhà.

Hiện nay, thị trường nhà đất đang “nóng” lên bởi nhiều người cho rằng bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhất. Ý kiến của ông về vấn đề này?

Đầu tư bất động sản không chỉ ở Việt Nam mà ở các nước khác cũng có lợi nhuận lớn. Tuy nhiên, theo nguyên lý kinh doanh, lĩnh vực nào càng có lợi nhuận thì càng rủi ro và ngược lại. Do đó, người đầu tư cũng phải biết chấp nhận mạo hiểm.

Vừa qua, thị trường nhà đất có sự trầm lắng một thời gian do tác động của suy thoái kinh tế, thu nhập của người dân giảm đi và do người dân có tâm lý chờ đợi. Đến nay, nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực nhà đất, xây dựng đang có những dấu hiệu phục hồi cho nên người ta quay lại đầu tư bất động sản là tất yếu.

Chính phủ mong muốn số lượng giao dịch nhà đất tăng lên chứ không mong giá bán tăng. Nhưng khi cung cầu có sự chênh lệch, thì giá bán cũng tăng lên ở mức độ nhất định. Theo tôi, nguyên nhân cơ bản là nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam hiện đang rất cao, điều kiện ăn ở của dân mình chưa được cải thiện và cũng còn một khoảng cách lớn giữa cung và cầu.

Tâm lý người Việt, ai cũng mong có một chỗ ở, nên về lâu dài thị trường nhà đất vẫn là một thị trường sôi động và được người dân chú ý. Nhưng trên thực tế, việc mua bán nhà đất của dân ta còn chạy theo tâm lý phong trào, không dựa trên sự tư vấn, phân tích... nên dễ bị rủi ro.

Vì thế, bên cạnh việc cơ quan Nhà nước cần có trách nhiệm thu thập, quản lý thông tin, đưa ra định hướng dự báo tốt để người dân có cơ sở tham khảo, quyết định việc mua bán thì chính người tiêu dùng cũng phải thay đổi tập quán “phong trào” này.