Bất động sản TP.HCM: Xuất hiện tình trạng cắt lỗ, giảm giá

Làn sóng Covid-19 thứ 4 đã tác động mạnh mẽ khiến nguồn cung mới bị ảnh hưởng từ việc hạn chế hoặc hoãn các sự kiện mở bán theo yêu cầu về giãn cách xã hội. Sự phục hồi của thị trường phụ thuộc vào tình trạng khống chế dịch bệnh ở địa bàn TP.HCM và các tỉnh thành khác.

QUÝ 3/2021: KHÓ KHĂN TẠM THỜI?

Theo DKRA, trong tháng 7/2021, lần đầu tiên thị trường đất nền tại TP.HCM và các tỉnh lân cận không có nguồn cung mới được mở bán. Sức cầu chung toàn thị trường giảm đáng kể, do tình hình dịch bệnh Covid-19 bùng phát và kéo dài trong thời gian vừa qua đã ảnh hưởng đến tất cả các hoạt động của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Tại thị trường thứ cấp, thanh khoản thị trường giảm mạnh so với giai đoạn trước khi dịch bùng phát. Vào cuối tháng, thị trường xuất hiện một số nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính, chịu áp lực về lãi vay, họ chấp nhận cắt lỗ, giảm giá bán hoặc giảm một phần lợi nhuận để thu hồi dòng vốn.

Đối với phân khúc căn hộ, trong tháng 7/2021, lượng căn hộ được mở bán chỉ bằng 28% so với cùng kỳ 2020 với hơn 1.000 căn, tập trung chủ yếu ở TP.HCM và Bình Dương. Sức tiêu thụ cũng chỉ bằng 21% so với cùng kỳ 2020 với 634 căn.

DKRA ghi nhận sức cầu chung toàn thị trường sụt giảm đáng kể do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19. Các giao dịch chủ yếu dựa trên các giữ chỗ từ trước khi áp dụng chỉ thị 16 và chỉ thị 16+. Nhiều chủ đầu tư và sàn môi giới tổ chức bán hàng/giới thiệu sản phẩm bằng hình thức online, tuy nhiên khó tạo được hiệu ứng như sự kiện bán hàng truyền thống.

Theo phân tích của Công ty cổ phần Chứng khoán VnDirect (VnDirect), giá đất cũng như giá căn hộ thứ cấp tại các quận trung tâm TP.HCM đang có dấu hiệu sụt giảm, do thị trường cho thuê tại các địa điểm này bị ảnh hưởng nặng nề bởi sự thiếu vắng của khách du lịch nước ngoài cũng như khách nội địa. Cụ thể, so với cùng kỳ giá căn hộ thứ cấp tại các quận 1 giảm 3,2%, quận 3 giảm 1,9%, quận 10 giảm 2,5% do thiếu vắng lượng khách thuê nước ngoài.

Dự đoán thị trường bất động sản gặp khó khăn tạm thời trong quý 3/2021 do dịch Covid-19 đang bùng phát. Sự phục hồi của thị trường phụ thuộc vào tình trạng khống chế dịch bệnh ở địa bàn TP.HCM và các tỉnh thành khác, cũng như nhờ vào nới lỏng pháp lý, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức thấp và cơ sở hạ tầng được tăng tốc phát triển.

THỊ TRƯỜNG “ẤM” DẦN LÊN TỪ NĂM 2022

Sau khi một số quy định mới được ban hành trong 2020 như Nghị định 148 và Luật Xây dựng sửa đổi 2020, VnDirect kỳ vọng nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM có thể phục hồi từ năm 2022. Cụ thể, trong năm 2022 nguồn cung tăng 26,2% và tăng 55,7% trong năm 2023 so với cùng kỳ. Phân khúc trung cấp sẽ đóng góp 30-50% vào tổng nguồn cung.

Giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM sẽ tăng chậm lại, bằng khoảng 1-4% so với cùng kỳ ở tất cả phân khúc, ngoại trừ phân khúc hạng sang. Tuy nhiên, giá nhà ở sơ cấp sẽ khó có thể giảm, do chi phí phát triển dự án gồm tiền đền bù và chi phí tài chính tăng cao trong bối cảnh dự án kéo dài trong các năm qua và chi phí nguyên vật liệu xây dựng đang tăng mạnh. Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục đưa ra các chính sách bàn giao tốt hơn, hỗ trợ kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu thay vì giảm giá bán sơ cấp.

Còn theo ghi nhận của JLL, để duy trì sức mua trong năm nay, các chủ đầu tư đã tung ra nhiều chiến lược bán hàng hấp dẫn. Trong đó đáng chú ý nhất là chương trình giãn tiến độ thanh toán, cho phép người mua vay tới 100% giá trị căn nhà và miễn lãi suất vay lên đến 20 tháng. Thay vì đóng tiền mặt, chủ sở hữu có thể vay ngân hàng bằng cách sử dụng tài sản đảm bảo từ tài sản hiện có của mình.

Đối với triển vọng thị trường, làn sóng Covid-19 thứ 4 đã có những tác động mạnh mẽ khiến nguồn cung mới bị ảnh hưởng từ việc hạn chế hoặc hoãn các sự kiện mở bán theo yêu cầu về giãn cách xã hội.

Trong bối cảnh kinh tế vẫn còn bất ổn, việc thiếu hụt các kênh đầu tư hoặc lãi suất tiền gởi ngân hàng đang sụt giảm sẽ tiếp tục thúc đẩy tâm lý của nhà đầu tư rót tiền vào bất động sản, khiến giá bán căn hộ dự kiến sẽ tiếp tục đà tăng trưởng theo tâm lý thị trường, từ đó có khả năng sẽ đẩy mức giá trung bình ở tất phân khúc lên một mức cao mới.