Bất động sản vẫn hấp dẫn đầu tư?

Việc tăng tỉ giá USD/VND lên 9,3%, đồng thời giá điện tăng 15,3% và xăng dầu cũng được điều chỉnh tăng 17,6% đã tạo áp lực lớn đối với chủ đầu tư và tác động trực tiếp tới các dự án bất động sản. Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản vẫn sẽ sôi động.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành khẳng định: khi giá vật tư chênh lệch lên khoảng 10% thì bắt buộc nhà thầu và chủ đầu tư phải đàm phán lại với một đơn giá thi công mới, thời gian đàm phán kéo dài có thể dẫn đến chậm tiến độ của dự án.

Khi đầu tư sản phẩm nhà trung bình, chủ đầu tư hy vọng có thể lãi từ 15 - 20% nhưng với tình hình vật liệu tăng đến 10% như hiện nay thì nhà đầu tư sẽ chỉ còn lãi khoảng 10% (bởi hàng bán còn chậm và không bán được với giá cao nên không thể tăng giá bán).

Nếu giá cả đầu vào còn tiếp tục tăng lên nữa (dự kiến tăng 15% trong năm 2011) thì chủ đầu tư chắc chắn sẽ lỗ, còn may mắn lắm thì hòa vốn. Với những nhà thầu trọn gói bắt buộc phải khéo thu vén và có những kế hoạch cụ thể thì mới hy vọng vượt qua được khó khăn và có lãi trong các dự án đầu tư.

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng: khi giá đầu vào tăng, đặc biệt việc tăng giá cước vận chuyển sẽ khiến giá sản xuất tăng, chi phí này sẽ “chui” vào giá thành xây dựng, đương nhiên, chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh tăng giá bán. Tuy nhiên, điều chỉnh như thế nào lại phụ thuộc vào thị trường.

Trong bối cảnh này, chịu ảnh hưởng lớn nhất là phân khúc nhà ở cao cấp do sử dụng nhiều thiết bị nhập khẩu, song khi thị trường còn ảm đạm, các chủ đầu tư chưa thể tăng giá ngay được bởi giá tăng sẽ làm cho thị trường càng khó giao dịch.

Với các dự án bất động sản phía Nam, thị trường còn đang khó khăn, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chương trình khuyến mại mà vẫn chưa bán được hàng theo đúng kế hoạch thì khó có thể tăng giá bán.

Ông Nam cũng phân tích, khi chi phí đầu vào tăng, riêng những công trình sử dụng vốn ngân sách phải mất thời gian dài chờ đợi Nhà nước cho phép chỉnh giá một cách cụ thể. Vì vậy, sẽ có công trình bị chậm tiến độ do nhà thầu chờ điều chỉnh giá. Nhưng các công trình bất động sản thương mại, nhất là các dự án phía Nam do chủ đầu tư vay vốn ngân hàng làm dự án là chủ yếu thì vẫn phải thúc đẩy tiến độ vì càng trì hoãn, càng bất lợi cho chủ đầu tư, thị trường càng đình trệ, chủ đầu tư càng khó khăn.

Còn ở ngoài Bắc, nguồn cung bất động sản còn hạn chế, đặc biệt là nhà ở thuộc phân khúc trung bình - thấp, bị tác động nhiều do giá thành xây dựng tăng, sẽ phải điều chỉnh tăng giá bán. Giá bán tăng lên tương đối theo quy luật của thị trường nhưng quan trọng là thị trường ngoài Bắc vẫn có giao dịch bởi nhu cầu đầu tư bất động sản vẫn rất lớn.

Tiền trong dân còn lớn, lạm phát tăng cao, người dân càng không muốn gửi tiền vào ngân hàng và trong khi vàng, USD, chứng khoán lên xuống thất thường, rủi ro lớn nên dòng vốn sẽ dồn vào bất động sản, nơi được coi là kênh đầu tư an toàn, hiệu quả. Thực tế thì thời gian gần đây, tôi được biết, giao dịch và cả giá bán nhà đất ở Hà Nội đã tăng lên khá cao, ông Nam nói.

Dưới góc nhìn của một nhà tư vấn, quản lý bất động sản, ông Nguyễn Dũng Minh, giám đốc bán hàng công ty Savills Vietnam nhận định: giá xăng dầu và điện tăng sẽ tác động trực tiếp đến các mặt hàng thiết yếu của nền kinh tế và tác động trực tiếp đến các chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, đặc biệt là nguyên vật liệu xây dựng phải nhập khẩu từ nước ngoài.

Ngoài ra, đối với nhiều dự án hiện nay, hàng loạt các chi phí như thiết kế, tư vấn xây dựng, tiếp thị, quảng cáo đều được thuê qua các công ty nước ngoài với chi phí tính bằng USD hoặc gắn trực tiếp với tỷ giá USD.

CPI tăng cao sẽ tạo áp lực lên lãi suất ngân hàng, do đó, những dự án được triển khai bằng vốn vay của ngân hàng sẽ phải chịu mức lãi suất tăng. Khi các chi phí đầu vào đồng loạt đội lên, nếu giá bán bất động sản vẫn giữ nguyên, chủ đầu tư sẽ khó đảm bảo được khoản lợi nhuận dự tính ban đầu, thậm chí không bảo toàn được cả khoản vốn bỏ ra.

Đối với những dự án đang trong quá trình chuẩn bị tung ra thị trường, các chủ đầu tư sẽ phải tính toán rất cẩn thận giá bán dự kiến, đặc biệt trong điều kiện các khách mua tiềm năng phần lớn đang trong trạng thái phân vân, lưỡng lự. Đối với những dự án đã và đang triển khai chào bán, các chủ đầu tư cũng đang cố gắng đưa ra các giải pháp hợp lý để vừa đảm bảo tính khả thi của dự án lẫn quyền lợi của khách hàng.

Một trong những hình thức đang được các chủ đầu tư xem xét là đưa chỉ số CPI vào làm tiêu chí để điều chỉnh giá bán căn hộ trong tương lai. Nhiều chủ đầu tư xem đây là một giải pháp hợp lý vì phần lớn các dự án lớn đều được triển khai xây dựng từ 2 đến 4 năm, trong thời gian đó, có rất nhiều biến động về giá có thể xảy ra, làm ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành sản phẩm.

Khi lạm phát tăng, diễn biến có chiều hướng tích cực hơn đối với thị trường bất động sản, do tâm lý của người dân vẫn là muốn tìm chỗ trú ẩn an toàn cho khoản vốn của mình. Trong khi đó, bất động sản vẫn được xem là kênh đầu tư an toàn và hiệu quả nhất. Nên khi lạm phát tăng, người dân càng có xu hướng đầu tư mạnh hơn vào thị trường này, tuy nhiên, sẽ có sự chọn lọc.

Theo thống kê của Savills Vietnam, riêng thị trường căn hộ chung cư ở Hà Nội năm 2011 dự kiến có khoảng gần 20.000 căn mới sẽ được chào bán. Với lượng cung lớn như vậy, chỉ những dự án được chuẩn bị tốt, có yếu tố cạnh tranh cao và chính sách giá phù hợp với điều kiện thị trường mới có khả năng thành công và thu hút được khách hàng.