Theo nhận định của Tư lệnh ngành xây dựng, thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy nhiều ngành và các lĩnh vực khác cùng phát triển, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân, phát triển đô thị, công nghiệp và du lịch.
9 VẤN ĐỀ BẤT CẬP CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
“Thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua đã có sự phát triển mạnh cả về quy mô, trình độ, năng lực, kinh nghiệm của các chủ thể tham gia thị trường… đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế, ổn định vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội của đất nước”, lãnh đạo Bộ Xây dựng phát biểu.
Hệ thống chính sách, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản đã cơ bản được hoàn thiện gồm: Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất Đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng… và nhiều Nghị định, Thông tư được ban hành để tạo điều kiện cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản.
Trong năm 2021 và quý 1/2022, thị trường bất động sản vẫn có nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng đã thích ứng và từng bước có chuyển biến, đã có dấu hiệu phục hồi và phát triển; tổng lượng giao dịch cao hơn quý trước và cùng kỳ năm 2021; Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao và hầu như không phát sinh lượng tồn đọng bất động sản mới; Tỷ lệ bỏ trống văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần…
Tuy nhiên, bên cạnh những đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế đất nước và đảm bảo an sinh xã hội, thì thị trường bất động sản cũng đang bộc lộ nhiều dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh. Theo đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã chỉ rõ 9 hạn chế đang tồn tại trên thị trường này.
Thứ nhất, hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản... vẫn còn bất cập cần sửa đổi để thống nhất như: Về hình thức hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; Về xác định giá đất; Về chế độ sử dụng đất, quy định đối với các loại hình bất động sản mới, hỗn hợp, đa chức năng; Về quy trình, thủ tục triển khai dự án...
Thứ hai, khó khăn về nguồn cung. Việc triển khai đầu tư, xây dựng các dự án tại hầu hết các địa phương gặp nhiều vướng mắc khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm mạnh ở các phân khúc. Số lượng các dự án được chấp thuận mới, khởi công xây dựng và hoàn thành trong thời gian qua còn hạn chế, chưa đáp ứng nhu cầu đối với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở công nhân và nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp, thu nhập trung bình.
Cụ thể, với nguồn cung nhà ở thương mại: giảm ở hầu hết các địa phương, nhiều dự án chuẩn bị triển khai nhưng cũng gặp khó khăn trong thủ tục pháp lý (lựa chọn chủ đầu tư, tình hình sử dụng đất, giao đất).
Trong năm 2021, tổng số dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 172 dự án, chỉ bằng khoảng 60% số dự án so với năm 2020. Trong quý 1/2022, số lượng dự án hoàn thành là 22 dự án, bằng khoảng 47% so với quý 4/2021 và bằng khoảng 54 % so với cùng kỳ 2021; Số dự án đang triển khai xây dựng là 1.216 dự án, bằng khoảng 88% so với cùng kỳ năm 2021; Số dự án được chấp thuận mới là 39 dự án, bằng 80% so với quý 4/2021 và bằng khoảng 41% so với cùng kỳ năm 2021.
Với nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân: đến nay mới đạt 7,3/12,5 triệu m2 theo kế hoạch. Trong đó, nhà ở công nhân là 2,7 triệu m2, tương đương 54 ngàn căn hộ; Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị tương là 4,6 triệu m2 với 92.500 căn hộ. Cả nước hiện đang tiếp tục triển khai 339 dự án. Trong đó, nhà ở công nhân là 7.6 triệu m2 với hơn 152 nghìn căn hộ, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị là 10.96 triệu m2 với 219 nghìn căn hộ. Các dự án này hiện đang triển khai rất chậm và mới chỉ khởi động lại thời gian gần đây, sau gói hỗ trợ tín dụng theo Nghị quyết 11 của Chính phủ được công bố.
Thứ ba, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp. Phổ biến là các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch, trong khi thiếu gay gắt nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình.
Thứ tư, giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Từ năm 2021 đến nay, ở nhiều địa phương tại một số khu vực, địa điểm có hiện tượng tăng giá đột biến, sốt giá đất nền với tỷ lệ tăng 30-5-% thậm chí cao hơn so với cuối năm 2020. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.
Thứ năm, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động thiếu ổn định; hoạt động môi giới chưa được kiểm soát tốt.
Thứ sáu, công tác quản lý quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và quản lý thị trường bất động sản tại các địa phương còn nhiều tồn tại, bất cập. Một số địa phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng nhưng chưa được kiểm tra, xử lý triệt để; Công tác thông tin, công khai minh bạch về quy hoạch và các dự án hạ tầng, nâng loại đô thị, đơn vị hành chính còn chưa đầy đủ, kịp thời.
Thứ bảy, việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Vẫn còn phản ánh của doanh nghiệp về việc khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng và huy động vốn qua việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Chưa có các nguồn vốn dài hạn, ổn định cho thị trường bất động sản.
Thứ tám, chính sách thuế đối với sử dụng bất động sản và hoạt động giao dịch, kinh doanh còn chưa phân biệt giữa sử dụng và đầu tư, kinh doanh, mua đi, bán lại, dẫn đến hiện tượng đầu cơ, găm giữ nhà đất. Thậm chí còn trốn thuế trong giao dịch bất động sản, làm thất thu ngân sách.
Thứ chín, do thiếu hệ thống thông tin chính thống nên hoạt động của thị trường bất động sản còn thiếu công khai, minh bạch, dẫn đến lợi dụng, tung tin, làm nhiễu loạn thị trường.
GIẢI PHÁP HẠN CHẾ TÌNH TRẠNG ĐẦU CƠ
Từ các khó khăn, vướng mắc, bất cập và kinh nghiệm các nước, Bộ Xây dựng đề xuất nhiều giải pháp để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả và bền vững, đóng góp tích cực hơn cho phát triển nền kinh tế. Đó là:
Khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật kiên quan đến lĩnh vực bất động sản để đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo khung pháp lý, điều kiện để thị trường này phát triển lành mạnh, bền vững. Đồng thời tăng cường quản lý thị trường; tăng nguồn cung, nhất là tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp…;
Theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường để kịp thời có giải pháp ổn định, lành mạnh thị trường khi cần thiết. Kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh bất động sản để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng… nhằm thúc đẩy triển khai tạo nguồn cung cho thị trường. Rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định. Thúc đẩy cải tạo chung cư cũ;
Kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng bất động sản, đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro. Bên cạnh đó, tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực bất động sản theo đúng quy định pháp luật; Các chủ đầu tư có năng lực, có tín nhiệm, có dự án tốt, đáp ứng các điều kiện cần được tạo điều kiện tiếp cận nguồn tín dụng để phát triển các dự án, góp phần tăng nguồn cung; tiếp tục cho vay đối với các dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả; ưu tiên cho vay đối với dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được cấp phép và khởi công để tạo nguồn cung cho thị trường.
Cùng với đó, cần kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, nhất là trái phiếu riêng lẻ, hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán để tránh đầu cơ, thao túng… Đồng thời hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản theo đúng quy định, không làm cản trở hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp có đủ năng lực, kinh doanh hiệu quả, lành mạnh…;
Nghiên cứu, đề xuất các quy định về thuế đối với việc sử dụng, giao dịch, kinh doanh bất động sản để hạn chế tình trạng đầu cơ; Nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất bảo đảm thống nhất, phù hợp thực tế địa phương;
HOÀN THIỆN VÀ CÔNG KHAI HỆ THỐNG THÔNG TIN VỀ NHÀ Ở VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng Chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương;
Công khai, minh bạch thông tin, danh mục, tiến độ các dự án phát triển hạ tầng, các dự án bất động sản lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng thông tin đồn thổi nhằm đẩy giá, trục lợi bất hợp pháp; Tăng cường công tác quản lý nhà nước tại địa phương về quy hoạch, xây dựng, đất đai tại các địa phương.
Từ đó để có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, không được đầu tư hạ tầng, chưa được phép đầu tư; Tăng cường kiểm soát hoạt động các sàn giao dịch, các hoạt động môi giới bất động sản để kịp thời chấn chỉnh;
Thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; Xử lý các hành vi thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản. Đặc biệt, cần hoàn thiện và công khai hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
“Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đang tích cực phối hợp với các Bộ, ngành chuẩn bị hội nghị về phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, hiệu quả, bền vững. Theo đó, đang khẩn trương tập trung nghiên cứu, đánh giá về thực trạng thị trường, kết quả, hạn chế, bất cập và nguyên nhân; tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, trong nước; dự báo tình hình, các yếu tố tác động, xu hướng phát triển thị trường; xác định mục tiêu, yêu cầu, đề xuất cơ chế, chính sách, giải pháp đối với thị trường bất động sản để thị trường này phát triển lành mạnh, hiệu quả và bền vững”, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị chia sẻ thêm.
Google translate