Bốn phương án giá đất của TP.HCM

Ban thường vụ Thành ủy TP.HCM sẽ thống nhất chủ trương về bảng giá đất thực hiện đến hết năm 2025 dựa trên 04 phương án Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất. Các phương án này được phân tích kỹ về những hạn chế và tính khả thi khi đi vào thực hiện.

Theo đó, Phương án 1: Giữ nguyên, không điều chỉnh Bảng giá đất theo Quyết định 02 để áp dụng.

Phương án này sẽ có những hạn chế như sau: Bảng giá theo Quyết định 02 bị khống chế theo nghị định của Chính phủ về khung giá đất (tối đa là 162 triệu đồng/m2 cho đô thị đặc biệt) nên phải thực hiện điều chỉnh giảm so với thông tin thị trường đã thu thập được dẫn đến giá đất rất thấp, chưa tiệm cận giá đất thị trường. Mặt khác, giá đất theo Quyết định 02 không thể tăng do bị khống chế bởi khung giá đất, nên buộc phải kế thừa giá đất năm 2014 ban hành theo Quyết định 51/2014/QĐUBND (ngày 31/12/2014) của UBND thành phố. Do đó, giá đất đã 10 năm qua chưa được điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thực tế tại thành phố.

Có thể đơn cử cho trường hợp chênh lệch về giá giữa giá đất theo QĐ02 và giá đã bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (giá thực tế) tại đường Nguyễn Duy Trinh, TP. Thủ Đức lần lượt là 4,2 triệu đồng/m2 và 73 triệu đồng/m2; đường Nguyễn Xiển là 2,7 triệu đồng/m2 và 70 triệu đồng/m2… nhiều quận huyện khác cũng tương tự.

Như vậy, nếu áp dụng phương án này thì giá đất theo Quyết định 02 chênh lệch với giá bồi thường thực tế rất lớn. Trường hợp không điều chỉnh bảng giá đất mà tiếp tục áp dụng bảng giá đất tại Quyết định 02 thì không công bằng với người sử dụng đất đã được bố trí tại định cư trước đây (các trường hợp bố trí tái định cư trước đây xác định theo giá đất cụ thể - giá thị trường) dẫn đến khiếu nại đối với các dự án đã và đang triển khai công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư (như dự án vành đai 2, 3, dự án Metro số 1, 2, dự án 2 bờ kênh Đôi, dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm ...). Các quận huyện khác cũng tương tự tình trạng này.

Phương án 2: Điều chỉnh Bảng giá đất theo Quyết định 02 theo cách lấy giá đất quy định tại Quyết định 02 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND (ngày 21/12/2023) thì sẽ có những hạn chế như sau: Giá đất theo Quyết định 02 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND thì kết quả vẫn khá thấp so với giá đất thực tế trên địa bàn thành phố.

Có thể đơn cử cho trường hợp chênh lệch về giá đất theo Phương án này và giá đã bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (giá thực tế) tại TP. Thủ Đức: Giá đất theo  Quyết định 02 của đường Nguyễn Duy Trinh sau khi nhân với hệ số điều chỉnh giá đất là 13,8 triệu đồng/m2; giá bồi thường được phê duyệt là 73 triệu đồng/m2.

Như vậy, nếu áp dụng Phương án này thì Bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy giá đất theo Quyết định 02 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND thì kết quả vẫn chênh lệch với giá bồi thường thực tế rất lớn; không phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP.HCM; trái với quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 (UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương); không tạo sự công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất trái với quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024: “Việc xác định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau: Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.”

Phương án 3: Đối với giá đất các tuyến đường dự kiến bố trí tái định cư sẽ điều chỉnh theo giá đất thực tế; đối với giá đất các tuyến đường theo Quyết định 02 thì nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND, phương án này có những hạn chế như sau:

Đối với giá đất tại các tuyến đường theo Bảng giá đất điều chỉnh theo cách nhân với hệ số thì vẫn chênh lệch với giá bồi thường thực tế rất lớn và có những hạn chế như đã nêu tại Phương án 2. Đối với giá đất tại các tuyến đường dự kiến bố trí định cư thì điều chỉnh bằng cách lấy theo giá đất thực tế. Tuy nhiên, giải pháp này phát sinh bất cập vì trong 01 tuyến đường hoặc khu dân cư giáp ranh khu tái định cư sẽ có 02 mức giá chênh lệch nhau rất lớn, mặc dù điều kiện cơ sở hạ tầng như nhau (ví dụ: dự án tái định cư dự kiến tại đường số 1 thuộc Khu tái định cư Phước Thiện có giá nền tái định cư được duyệt là 51 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất cũng tại đường số 8 tại khu vực có hạ tầng tương đồng, nếu áp giá đất theo Quyết định 02 nhân hệ số điều chỉnh thì chỉ là 5 triệu đồng/m2) chênh lệch gấp 10 lần.

Việc này cũng không công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất vì theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, người thu hồi đất được bố trí tại định cư thì giá bố trí tái định cư được xác định theo giá đất cụ thể (giá thị trường) nay theo quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024 thì tính theo bảng giá. Do đó, người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất tại tuyến đường này cũng phải tương ứng với mức giá nêu trên (đây cũng là nộp tiền sử dụng đất). Do đó, nếu áp dụng Phương án này cũng không công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất.

Phương án 4 (Phương án chọn): Điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai.

Căn cứ cơ sở dữ liệu giá đất hiện có được chắt lọc từ các nguồn như: giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá cụ thể đã được UBND các cấp phê duyệt, giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế để cập nhật, điều chỉnh Bảng giá đất.

Phương án này tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 và phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP.

Đây là phương án được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã chọn để tổ chức lấy ý kiến rộng rãi thời gian qua.

Theo đó, giá đất trong bảng giá điều chỉnh tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần). Sở này cho rằng nếu tính cả hệ số K, so với Quyết định 02 của thành phố, giá đất tăng khoảng 2,5 lần và bằng 70% mặt bằng thị trường.