Cấm hay không cấm căn hộ siêu nhỏ?

Ngay sau sự kiện loạt căn hộ diện tích siêu nhỏ của Công ty Đất Lành bị Sở Xây dựng Tp.HCM “tuýt còi” vì cho rằng đụng Luật Nhà ở hiện hành, nhiều ý kiến đã tỏ ra băn khoăn về việc có nên linh hoạt “xé rào” để khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây căn hộ giá thấp và đáp ứng một nhu cầu rất thật của cuộc sống hay không?

Căn hộ mẫu 20m2 đã được Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành đưa ra giới thiệu lấy ý kiến khách hàng tại dự án tại chung cư Thái An (đường Nguyễn Văn Quá, quận 12, Tp.HCM) vào cuối tháng 4 vừa qua có chiều ngang khoảng 2,8 m, dài khoảng 7 m. Bên trong gồm bếp, nhà vệ sinh, ban công (từ 1-2 m2), phần diện tích còn lại đủ bố trí một giường ngủ.

Tuy nhiên sau đó, Sở Xây dựng Tp.HCM đã ngay lập tức yêu cầu Đất Lành xác nhận và khẳng định rõ đây là mô hình nghiên cứu về căn hộ có diện tích 20 m2 cho một người ở, qua đó đề xuất với các cơ quan có thẩm quyền quy định về diện tích căn hộ, tránh gây hiểu lầm cho khách hàng.

Cơ quan này cũng khẳng định, việc khai trương căn hộ mẫu nói trên là chưa có cơ sở pháp lý, do loại căn hộ này chưa được phê duyệt trong dự án chung cư Thái An.

Ngoài ra, diện tích loại căn hộ này chưa phù hợp theo Luật Nhà ở và các tiêu chuẩn xây dựng theo quy định hiện hành, dễ gây ngộ nhận cho khách hàng là chủ đầu tư giới thiệu sản phẩm bán căn hộ 20 m2.
 
Nên sửa luật

Trao đổi với VnEconomy, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho biết, công ty đã có văn bản gửi các bộ, ngành trung ương và Tp.HCM kiến nghị cho phép thực hiện thí điểm 100 căn hộ siêu nhỏ 20 m2 dành cho 1 người tại chính chung cư Thái An.

Nếu được phép xây dựng những căn hộ siêu nhỏ, giá bán sẽ còn thấp hơn nữa (khoảng 300 triệu đồng/căn hộ, người mua chỉ góp khoảng 2-4 triệu đồng/tháng), đáp ứng đầy đủ nhu cầu thiết yếu dành cho một căn hộ, đi kèm với tiện ích công cộng như cây xanh, công viên, nhà để xe và phòng tập thể dục...

Tuy nhiên đề nghị của Đất Lành đã không nhận được câu trả lời từ phía cơ quan chức năng. Và, công ty này đã tự “xé rào” tung căn hộ mẫu ra thị trường lấy ý kiến người dân.

Theo khảo sát của công ty, hiện nay ở Việt Nam, nhu cầu về nhà ở ngày càng cao, đặc biệt là nhà ở dành cho một người. Dẫn số liệu từ Tổng cục Thống kê, Đất Lành cho biết, số người từ độ tuổi 18-34 chiếm 28,34% trên tổng dân số trong cả nước, trong số đó có hơn 50% là người độc thân. Mặt khác, số người trẻ lập gia đình trễ nhưng lại ly dị sớm cũng làm tăng số người độc thân, cứ 2,7 cặp kết hôn thì có 1 cặp ly hôn.
 
Còn tại Tp.HCM, nơi có số dân di cư từ các nơi khác đến học tập làm việc và sinh sống cao nhất trong cả nước, tỷ lệ dân độ tuổi 18-34 còn cao hơn bình quân cả nước và số độc thân cũng cao hơn.

Theo ông Đực, những người làm luật đang có cái nhìn cực đoan đối với loại căn hộ diện tích nhỏ và những điều được quy định tại Luật Nhà ở về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại (dạng chung cư) phải có diện tích sàn xây dựng mỗi căn không thấp hơn 45 m2 đã bỏ quên nhiều đối tượng chưa có khả năng chi trả những dòng sản phẩm nhà cao cấp.

Theo thăm dò thị trường của Đất Lành, 80% những người được hỏi đều ủng hộ chủ trương xây căn hộ dưới 45 m2. Thực tế đây được xem là dòng sản phẩm siêu nhỏ - giá thấp duy nhất của thị trường hiện nay. Nếu được phép xây dựng những căn hộ siêu nhỏ, theo ông Đực, với giá bán khoảng 300 triệu đồng/căn hộ, sẽ mở ra một thị trường rất lớn cho người thu nhập thấp.

Ông Đực cũng khẳng định Đất Lành không vi phạm quy định về xây dựng khi làm căn hộ mẫu 20 m2 tại chung cư Thái An vì pháp luật không ngăn cấm chủ đầu tư làm căn hộ mẫu để khảo sát thăm dò thị trường. Nhờ có căn hộ mẫu cụ thể, mà nhiều người dân “mắt thấy tay sờ” không phải tưởng tượng qua các bản vẽ. Ông Đực cũng đề nghị lãnh đạo sở Xây dựng cũng nên đến nhà mẫu 20 m2 tham quan để thấy sự phù hợp của dòng sản phẩm này.

“Nếu chúng tôi đưa ra bán thì mới phạm pháp. Lẽ ra Bộ Xây dựng phải bỏ tiền ra làm dự án thí điểm nghiên cứu phân khúc thị trường rộng lớn này, chúng tôi đã làm thay việc đó, tại sao lại cấm chúng tôi”, ông Đực nói.
 
Hiện Đất Lành đang gửi tới cơ quan chức năng kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở cho phù hợp với thực tế hơn và đề nghị các cơ quan chức năng cho xây dựng loại nhà trên. Ông Đực nói, nếu chính sách không thay đổi thì thực tế sẽ có nhiều doanh nghiệp lách luật với những hình thức khác nhau “tuồn” hàng giá thấp ra thị trường, lúc đó còn khó quản lý hơn.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng cần vận dụng linh hoạt luật trong việc khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây nhà ở xã hội bằng cách cho phép xây dựng những loại căn hộ có diện tích nhỏ.  Rõ ràng doanh nghiệp đã rất nhạy bén khi khai thác trước một phân khúc thị trường rộng lớn mà vẫn bỏ ngỏ.

“Thực tế cho đến nay, Luật Nhà ở đã sửa đổi tới 14, 15 điều thì sửa thêm một điều nữa cho sát thực và phù hợp với từng ngóc ngách của cuộc sống hơn là điều cần thiết”, ông Võ nói.

Theo ông Võ, những căn hộ như thế này rất lý tưởng cho những người độc thân cư ngụ hoặc mua để đầu tư cho thuê, đặc biệt phù hợp với các chuyên viên nước ngoài.

Và "hạ nhiệt" giá đất

Tuy vậy, những người tâm huyết với quy hoạch lại có góc nhìn dài hơi hơn.

Kiến trúc sư Nguyễn Thu Phong, Phó chủ tịch Hội Kiến trúc sư Tp.HCM, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Kiến trúc xây dựng Nhà Vui cho rằng, căn hộ siêu nhỏ hiện nay được xem là xu hướng toàn cầu. Nhằm đảm bảo nhu cầu về nhà ở cho người độc thân, nhiều nước trên thế giới đã xây dựng những căn hộ siêu nhỏ hay còn gọi là “studio” với diện tích khoảng 20-30 m2. Tuy vậy ông Phong lưu ý về mức độ phù hợp của loại hình căn hộ siêu nhỏ này tại Việt Nam.

Ông Lưu Đức Hải, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) cũng lo ngại về chất lượng của những căn hộ bị thu hẹp diện tích quá mức. Theo ông Hải, không phải vô cớ mà điều 40 của Luật Nhà ở về phát triển nhà ở thương mại có quy định tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại (dạng chung cư) phải có diện tích sàn xây dựng mỗi căn không thấp hơn 45 m2 dành cho 4 người, bình quân mỗi người hơn 11 m2, vì đó là giới hạn diện tích tối thiểu có thể đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của mỗi người.

Nếu diện tích căn hộ quá nhỏ thì chất lượng sống sẽ ảnh hưởng. Ưu thế của dòng sản phẩm trên có thể đáp ứng ngay lập tức nhu cầu của cuộc sống đô thị nhưng chưa có một cơ chế nào để kiểm soát lượng người cư trú trong những căn hộ chỉ dành cho một người nêu trên. Nếu mỗi căn hộ 20 m2 "nén" thêm vài người sẽ khiến cơ sở hạ tầng quá tải.

Bằng kinh nghiệm của một chuyên gia về quy hoạch, ông Hải cho rằng, kiểu căn hộ siêu nhỏ về lâu dài không phù hợp với sự phát triển của một thế giới hiện đại và sẽ nhanh chóng trở nên lạc hậu trong tương lai. Ngay cả những chung cư xây từ những năm 80 của thế kỷ trước với diện tích từ 30-45 m2 hiện nay đã lạc hậu, xuống cấp trầm trọng gây nhếch nhác bộ mặt đô thị.

“Cho phép xây những loại nhà siêu nhỏ như trên là điều không mong muốn của người làm quy hoạch. Cần phải cân nhắc thực tiễn rằng, những căn hộ siêu nhỏ phù hợp với ngày hôm nay nhưng 20-30 năm sau không ai dám chắc Nhà nước không phải bỏ ngân sách ra cải tạo lại, như vậy chúng ta suốt ngày phải đi giải quyết hậu quả của lịch sử”, ông Hải nói.

Ông Phong cũng nghi ngại về trình độ dân trí khi tiếp cận một môi trường sống mới. Loại nhà cho một người sẽ nhanh chóng thành “ổ chuột” khi phải chứa tới 4 người, bị cơi nới với nếp sống như những năm 80.

Cục trưởng Cục Phát triển đô thị Lưu Đức Hải nhấn mạnh trong điều kiện luật không cho phép, nhưng xét trên góc độ cuộc sống, nếu nhu cầu của người dân qúa lớn thì nhà đầu tư cũng có thể kiến nghị cho làm thí điểm dự án ở những khu vực nhất định. Nếu quá trình thử nghiệm thành công và đáp ứng được phần nào nhu cầu của xã hội thì những người làm luật cũng cần cân nhắc những điều chỉnh trong giới hạn cần thiết.
 
Ở một khía cạnh khác, Kiến trúc sư Nguyễn Thu Phong cho rằng cần thay đổi quan niệm đối với loại nhà siêu nhỏ nêu trên. Nên coi đây là một mô hình ở để các nhà đầu tư khai thác cho thuê chứ không phải loại nhà sở hữu mà xã hội hướng đến, còn nếu để bán thì cần đặt nặng vai trò của nhà quản lý.

Cả ông Hải, Phong và ông Võ đều khẳng định điểm căn cơ để giải quyết bài toán nhà ở cho người nghèo mà vẫn đảm bảo bộ mặt đẹp cho đô thị là cần nhanh chóng có cơ chế hạ nhiệt giá đất và hỗ trợ về tài chính, phương thức mua nhà cho người dân, trong đó ngân hàng phải đóng vai trò quan trọng để hình thành một đô thị thương mại.

Trong đó, những người dân dù có thu nhập thấp vẫn có quyền "mơ" tới một nơi ở tốt bằng cách thuê và mua trả góp lâu dài.