Căn hộ siêu sang – “Đắt có xắt ra miếng”?

Thị trường căn hộ tại Tp.HCM đang "nóng bỏng" với giá bán căn hộ siêu sang lên tới 600 triệu đồng/m2 (25.000 USD/m2), dự báo giá căn hộ siêu sang sẽ tiếp tục được nâng lên khi quỹ đất tại quận 1 hiện không còn.

NHÀ HÀNG HIỆU- TIỀN TRIỆU USD

Mức giá 25.000 USD/m2 đang được chào bán tại dự án One Central Saigon (tên cũ là Spirit of Saigon) tọa lạc tại vị trí “kim cương” thuộc khu tứ giác Bến Thành (quận 1), với 04 mặt tiền đường: Phạm Ngũ Lão, Phó Đức Chính, Lê Thị Hồng Gấm và đường Calmette. Dự án được coi là "branded residence" (bất động sản hàng hiệu), gồm 02 tòa tháp, cao 48 và 55 tầng. 

Một môi giới bất động sản cho biết mức giá 25.000 USD/m2 là giá rumor (giá chưa chính thức) và chưa gồm VAT, phí quán lý…

Trên website Angialand.com.vn, khách hàng có thể tham khảo dự án One Central Saigon được chào bán với giá công khai 23.000 USD/m2.

Cũng theo lời môi giới trên, giá bán tại dự án One Central Saigon rất cao vì đây là dự án cao cấp của chủ đầu tư Masteri Homes và công ty quản lý dự án là Marriot International chuyên về bất động sản hàng hiệu. Dự kiến phí quản lý tại dự án này khoảng 5-5,5 USD/m2.

Với diện tích căn hộ tại One Central Saigon từ 90 - 275 m2/căn. Tính ra, các khách hàng sẽ phải chi trả trên 2 triệu USD - 6,8 triệu USD/căn (47 tỷ đồng - 159 tỷ đồng) để sở hữu 1 căn hộ tại đây.

Cũng nằm trên địa bàn quận 1, dự án siêu sang Grand Marina Saigon toạ lạc tại “khu đất vàng” khi sở khi sở hữu 3 mặt tiền đường (Tôn Đức Thắng – Nguyễn Hữu Cảnh – Nguyễn Bỉnh Khiêm). Đây cũng là dự án được phát triển theo hướng bất động sản hàng hiệu của tập đoàn Masteri Homes. Dự án gồm 8 tòa tháp bao gồm khu dân cư, văn phòng và thương mại, số lượng 4.000 căn hộ.

Giá đang được rao bán tại Grand Marina Saigon là giá rumor: 15.000 – 16.000 USD/m2 (chưa VAT). Diện tích căn hộ từ 51 – 106 m2. Như vậy, giá trị căn hộ tại dự án khoảng từ 770.00 USD – 1,7 triệu USD/căn (18 tỷ đồng - 40 tỷ đồng/căn).

Về nội thất của căn hộ siêu sang, môi giới trên cho biết thương hiệu được trang bị bởi các tập đoàn nổi tiếng, như: LG, Sjlite, Simex, Schneider… Trang bị tính năng smarthome, hỗ trợ tích hợp tất cả các thiết bị thông minh trong nhà: hệ thống cửa chính, máy lạnh, đèn chiếu sáng, giúp khách hàng có thể giám sát, điều khiển căn nhà ở bất kỳ nơi đâu và vào bất cứ lúc nào…

Một dự án siêu sang khác là The Marq (29B Nguyễn Đình Chiểu, phường Đa Kao, quận 1), được phát triển bởi tập đoàn HongKong Land, có giá “mềm” hơn khi chào bán giá rumor: 8.000 – 10.000 USD/m2 (188 triệu đồng – 235 triệu đồng/m2). Dự án gồm 02 block, với 515 căn hộ hạng sang, cao 26 tầng.

Trước đó, dự án thực sự khởi nguồn cho cơn “bão giá” căn hộ “siêu sang” tại Tp.HCM là dự án Alpha Hill - Alpha City (87 Cống Quỳnh và , quận 1), đơn vị phát triển dự án đến từ Hồng Kông là Alpha King, gồm 02 tháp, cao 50 tầng, với 1.074 căn hộ.

Dự án này khi được mở bán năm 2018 với giá 200 triệu đồng/m2 đã gây sửng sốt trên thị trường, giá bán tiếp tục được nâng lên 250 triệu đồng/m2 vào giai đoạn 2 năm 2019. Hiện các môi giới đang rao bán ở mức 8.000 USD/m2 (190 triệu đồng/m2), chưa VAT và phí quản lý…

Với diện tích từ 33 – 140m2, khách hàng sẽ chi trả từ 430.000 USD – 1,7 triệu USD/căn (10 tỷ đồng – 40 tỷ đồng) để sở hữu căn hộ tại đây, tuỳ diện tích.

Theo CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản Tp.HCM trong quý I/2021 đang bị dẫn dắt bởi phân khúc hạng sang và cao cấp. Phân khúc hạng sang chiếm 39%, phân khúc cao cấp chiếm 20% tổng nguồn cung, còn lại là phân khúc trung cấp chiếm 41%, không có nguồn cung chào bán tại phân khúc bình dân trong quý.

Báo cáo của DKRA về thị trường bất động sản căn hộ tại Tp.HCM trong quý I/2021 cũng ghi nhận nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở căn hộ hạng A, trong khi đó căn hộ hạng sang và siêu sang (từ 100-150 triệu đồng/m2 trở lên) tăng đáng kể trong quý. Thị trường tiếp tục thiếu vắng sản phẩm căn hộ hạng C (35-37 triệu đồng/m2).

DỰ ÁN ĐẠT CHUẨN SIÊU SANG HAY TỰ PHONG?

Các dự án căn hộ trên thị trường bất động sản Tp.HCM chủ yếu phân hạng theo vị trí và giá bán. Nhiều công trình chung cư cao tầng được chủ đầu tư tự phong dự án cao cấp, căn hộ hạng sang, siêu sang, nhưng chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận. Do đó, số dự án căn hộ hạng sang, siêu sang đúng nghĩa tại Tp. HCM khá khan hiếm, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA).

Đồng quan điểm trên, bà Sunny Hoàng, Phó giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở quốc tế Savills Tp.HCM, cho rằng tại Việt Nam chưa có một bộ quy chuẩn chính thức về căn hộ siêu sang. Căn hộ siêu sang phải là tổng hòa của nhiều tiêu chí vượt trội, như: tọa lạc trên đất vàng quận trung tâm đô thị, chủ đầu tư uy tín, nội thất xa xỉ, thiết kế độc đáo, mang lại trải nghiệm đẳng cấp về tiện ích và dịch vụ cho cư dân, ứng dụng công nghệ vào việc xây dựng và vận hành quản lý tòa nhà…

Còn theo KTS Đoàn Vinh Anh, thành viên của hiệp hội kiến trúc sư Châu Á, một dự án được gọi là hạng sang, siêu sang phải đáp ứng được những yếu tố khắt khe về vị trí, thiết kế kiến trúc, khoảng không lấy sáng… Do đó, chủ đầu tư sẽ giới hạn số căn hộ trong dự án, diện tích căn hộ rất lớn, để đảm bảo đồng nhất về cộng đồng cư dân, khó có thể tìm thấy những căn hộ có diện tích nhỏ quy mô 1-2 phòng ngủ.

Thiết kế của các căn hộ hạng sang rất đặc biệt, mỗi căn đều sở hữu 2-4 mặt tiếp sáng, giúp căn hộ luôn thoáng mát, có góc nhìn tuyệt đẹp, và có thang máy riêng cho từng căn hộ…

Lý giải cho mức giá “đột biến” tại phân khúc này, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển, DKRA, cho biết, giá căn hộ siêu sang tại Việt Nam rất cao là do các chủ đầu tư dự án đã mời được các thương hiệu quản lý quốc tế để gia tăng giá trị, đẳng cấp cho dự án. Dù vậy giá bất động sản siêu sang tại Việt Nam đang cao hơn một số nước lân cận, nhưng đối với khách hàng tại Hồng Kông, Đài Loan, Trung Quốc… thì mức giá 25.000 USD/m2 vẫn trong tiềm năng của giới giàu có này.

“Một điều nữa là vị trí của những dự án siêu sang này rất đắc địa, có thể gọi là “siêu kim cương”, vì hiện nay Tp.HCM không cho xây dựng những dự án cao tầng tại các quận trung tâm. Điều này cũng làm cho giá dự án được đẩy lên cao”, ông Hoàng nói.

Về tiềm năng của phân khúc bất động sản siêu sang, CBRE Việt Nam cho biết đối tượng khách hàng tìm mua phân khúc căn hộ hạng siêu sang cũng đến từ nhóm khách trong nước. Các chủ đầu tư cũng rất linh hoạt khi mở bán các dự án tại ngay các thị trường mục tiêu ở nước ngoài như Đài Loan, Hồng Kông…. Dự kiến lượng căn bán được đạt 15.700 căn và 19.400 căn trong năm 2021 và 2022.

Ông Kingston Lai, người sáng lập và Giám đốc điều hành của Asia Bankers Club, cho biết người mua nhà tại Hồng Kông không còn xa lạ với thị trường bất động sản Việt Nam do tiềm năng phát triển mạnh mẽ của quốc gia này.

Báo cáo của Knight Frank đã dự đoán, tới năm 2025, Việt Nam sẽ có 511 người có tài sản trên 30 triệu USD và 25.812 người sở hữu tài sản hơn 1 triệu USD.

Thị trường và nhu cầu về phân khúc bất động sản siêu sang là có, nhưng “đắt có xắt ra miếng” còn do trải nghiệm thực tế của khách hàng, chứ không quyết định bởi những lời quảng cáo, tiếp thị của chủ đầu tư.