Chính sách đất đai nhìn từ việc chuyển nhượng dự án

Xin giấy phép đầu tư nhưng không thực hiện nghiêm túc theo giấy phép mà chỉ triển khai “đại khái” rồi sau đó tìm cách chuyển nhượng dự án kiếm lời đang được cho là hiện tượng đáng báo động hiện nay.

Ưu đãi nhiều, tốc độ chậm

Tháng 4/2002, UBND tỉnh Hà Tây đã cấp giấy phép đầu tư cho dự án Công ty TNHH phát triển nông nghiệp công nghệ cao Sơn Thái với mục tiêu “xây dựng một trang trại nông nghiệp hiện đại để sản xuất hoa, quả, rau và cây giống bằng cách sử dụng các kỹ thuật tiên tiến của Đài Loan và nước ngoài”. Giấy phép cũng ghi rõ là nhà đầu tư phải xuất khẩu 30% sản phẩm.

Vào thời điểm 2002, việc thu hút đầu tư nước ngoài vẫn còn khó khăn và việc có một nhà đầu tư nước ngoài đăng ký đầu tư tới hơn 1,7 triệu USD để triển khai một dự án công nghệ cao là rất đáng ghi nhận. UBND tỉnh Hà Tây khi đó đã bị thuyết phục bởi viễn cảnh của dự án nên đã không ngần ngại giao hơn 46 ha đất thuộc Trung tâm nghiên cứu bò và đồng cỏ Ba Vì (xã Vân Hòa, huyện Ba Vì) để thực hiện dự án này.

Tỉnh cũng cho phép nhà đầu tư được hưởng những ưu đãi khá đặc biệt, chẳng hạn như tiền thuê đất chỉ ở mức 0,2USD/m2/năm đối với phần diện tích xây dựng cơ bản (văn phòng, kho, nhà xưởng) và 150USD/ha/năm đối với phần diện tích đất trồng trọt. Mức giá đất này chỉ được điều chỉnh sau mỗi 5 năm và mức tăng thêm không quá 15%. Hơn nữa, một điều khoản khác cũng cho phép nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất trong 7 năm kể từ ngày hoàn thành việc xây dựng cơ bản và đưa dự án vào hoạt động.

Trong khi đó, về thuế, với danh nghĩa “dự án công nghệ cao”, nhà đầu tư được áp thuế suất thu nhập doanh nghiệp 10% suốt đời dự án, trong đó được miễn trong 4 năm kể từ khi kinh doanh có lãi và giảm 50% cho 4 năm tiếp theo.

Ưu đãi “hết nước” như vậy nhưng sau 9 năm kể từ ngày được cấp phép, Công ty TNHH Phát triển nông nghiệp công nghệ cao Sơn Thái chỉ đạt được vài kết quả “lèo tèo”. Kết quả khảo sát thực tế tại dự án này cho thấy, doanh nghiệp này mới xây dựng vỏn vẹn 10 khu nhà lưới, diện tích từ 1.200 đến 1.500m2/nhà, trong đó mới chỉ có hai nhà có hệ thống phun sương để trồng cây.

Phần diện tích còn lại, chủ đầu tư cho trồng một số loại cây thông thường như chanh leo, hoa trạng nguyên, một vài loại cây công viên… giống như một vườn cây bình thường và không hề có dấu ấn nào của một dự án “công nghệ cao” như đã cam kết.

Theo giấy phép thì doanh nghiệp phải có 30% sản phẩm được xuất khẩu, phần còn lại tiêu thụ ở thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, theo thừa nhận của đại diện doanh nghiệp này thì hiện nay chưa hề có sản phẩm nào của công ty được xuất khẩu theo như quy định của giấy phép.

Trong khi đó, theo số liệu mà Chi cục thuế Ba Vì cung cấp thì cho đến nay, công ty Thái Sơn chỉ mới nộp 170 triệu tiền thuế thuê đất. Đó cũng là tất cả những gì mà ngân sách nhà nước thu được từ dự án này sau 9 năm hoạt động, đơn giản là vì doanh thu khiêm tốn nên vẫn lỗ, thậm chí có lãi thì vẫn còn thời hạn ưu đãi thuế.

Gần đây nhất, việc công ty này có công văn xin chuyển nhượng dự án đã khiến cho các cơ quan chức năng của Hà Nội không khỏi băn khoăn. Phải chăng nhà đầu tư chỉ vào triển khai dự án theo kiểu “lấy lệ” rồi chờ cơ hội là bán lại để kiếm lời?

Kẽ hở quản lý

Những sự việc tương tự không phải hiếm, thậm chí có thể nói là khá phổ biến tại các địa phương hiện nay. Nhiều vụ việc cũng đã được các cơ quan chức năng phát hiện mà gần đây nhất là vụ Thanh tra Chính phủ có kết luận thanh tra việc Công ty TNHH Phú Gia, chủ đầu tư Khu công nghiệp Phú Gia ở Bình Dương, xin dự án rồi bán lại kiếm lời.

Cụ thể, tháng 8/2004, tỉnh Bình Dương giao hơn 133 ha đất cho Công ty Phú Gia để làm khu công nghiệp nhưng công ty này chỉ đầu tư xây dựng một số hạng mục công trình trị giá hơn 161 tỷ đồng. Sau đó, Phú Gia có văn bản gửi UBND tỉnh Bình Dương xin chuyển nhượng dự án với lý do khó khăn về tài chính. UBND tỉnh Bình Dương có công văn chấp thuận cho Phú Gia chuyển nhượng toàn bộ dự án này cho Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu tổng hợp Tp.HCM (Imexco) với giá hơn 400 tỷ đồng và vụ mua bán này được cho là đã đem lại lợi nhuận ròng cho công ty Phú Gia tới hơn 115 tỷ đồng.

Công luận cũng từng đặt câu hỏi về việc trong quý 1/2010, Sở xây dựng Tp.HCM đã có văn bản gửi UBND Tp.HCM xem xét cho 4 dự án bất động sản lớn trên địa bàn được phép chuyển nhượng theo nguyện vọng của doanh nghiệp, bao gồm dự án Cao ốc căn hộ và thương mại Tanibuilding (quận Tân Bình), Khu nhà ở phường Tân Chánh Hiệp (Nguyễn Ảnh Thủ, quận 12), Trung tâm thương mại và căn hộ Tân Thành (66 Tân Thành, quận 5), Khu căn hộ Phước Nguyên (Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè).

Ông Đặng Huy Đông, Thứ trưởng Bộ kế hoạch và Đầu tư, cho biết, có một số trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) xin phép đăng ký làm dự án bất động sản rồi bán lại, không phải do khó khăn về vốn. Có trường hợp nhà đầu tư nước ngoài chi 450 triệu USD để mua lại 50% vốn của một dự án bất động sản FDI tại Tp.HCM, nhưng trên thực tế chủ đầu tư ban đầu của dự án này chỉ bỏ ra 250 triệu USD để làm dự án.

Trở lại với thực tế của Công ty TNHH công nghệ cao Sơn Thái, câu chuyện chính sách được đặt ra ở đây là rất rõ ràng. Gần 10 năm giao hơn 46 ha đất cho doanh nghiệp nước ngoài, lợi ích thu được chỉ là một khoản tiền thuê đất khá nhỏ nhoi.

Trong khi đó, nếu chủ đầu tư tiến hành việc chuyển nhượng dự án một cách trót lọt, khoản lợi nhuận họ thu được là rất lớn. Ba Vì không còn sốt đất, nhưng với vị trí đắc địa gần Hà Nội và các điều kiện đất đai, khí hậu lý tưởng, đây thực sự là đích ngắm của nhiều "đại gia" bất động sản với nhiều mục tiêu khác nhau.

Hơn nữa, theo tài liệu của các cơ quan chức năng, trên thực tế thì dự án này đã được chuyển nhượng một lần vào năm 2005. Khi đó, chủ cũ của dự án là ông Wang Hung Jung đã chuyển nhượng dự án cho ông Chang Woo Nang, chủ đầu tư hiện nay và việc chuyển nhượng này đã được tiến hành ở Đài Loan. Vì việc chuyển nhượng được tiến hành ở nước ngoài nên chủ đầu tư chỉ phải thông báo việc này cho UBND tỉnh mà không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài chính nào!

Thu hút được dự án đầu tư đã  khó, nhưng “hậu kiểm” dự án như thế nào để nó hoạt động hiệu quả và đúng mục tiêu lại còn khó hơn. Đã có nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước thu được lợi nhuận “khủng” từ việc chuyển nhượng các dự án có sử dụng đất và kẽ hở nằm ở chính sách quản lý đất đai và dự án còn rất nhiều bất cập hiện nay.