Chưa thấy yếu tố nào có thể khiến giá căn hộ giảm

Trải qua nhiều biến động, giá chung cư Hà Nội vẫn “neo” ở mức cao. Tình hình này khiến người có nhu cầu về nhà ở thực sự cảm thấy khó khăn.

 VẮNG BÓNG NGUỒN CUNG SƠ CẤP DƯỚI 50 TRIỆU/M2

Sau 5 năm sống tại Hà Nội, đến nay, gia đình chị Thanh Quý vẫn phải đi thuê trọ. Mặc dù có ý định mua chung cư từ mấy năm trước nhưng do thu nhập chưa ổn định nên chị muốn chờ đợi, theo dõi giá nhà ở Thủ đô. Tuy nhiên, càng trông lại càng mờ mịt, khi tốc độ tăng của thu nhập không theo kịp với tốc độ tăng của giá nhà, nhất là căn hộ chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

“Tôi choáng váng khi thấy căn chung cư hơn 3 tỷ đồng dự tính mua hồi cuối năm ngoái, nay giá đã vượt qua mốc cũ rất nhiều. Thật không thể ngờ giá chung cư lại tăng như vậy. Nếu cứ đà này thì con cái chúng tôi mai sau sẽ phải “cày” gấp nhiều lần bố mẹ bây giờ mới mua được nhà. Tôi ước, giá như mình chốt luôn thời điểm đó”, chị Quý chia sẻ.

Liên quan đến giá nhà chung cư, báo cáo 6 tháng đầu năm của Savill nhận định, tiếp nối đà năm 2023, trên thị trường sơ cấp, giá căn hộ chung cư Hà Nội trung bình đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm. Như vậy, kể từ năm 2020, giá sơ cấp ước tăng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14% mỗi năm.

Tuy nhiên, theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, nếu nói rằng không còn căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 thì không đúng, bởi thị trường thứ cấp vẫn có. Nhưng để nói về nguồn cung sơ cấp dưới 50 triệu thì đúng là hiện nay, trên thị trường đang vắng bóng.

Lý giải điều này, đại diện OneHousing cho rằng chúng ta cần nhìn thẳng vào bối cảnh thực trạng. 

Thứ nhất, nguồn cung của các dự án mới không có nhiều. OneHousing dự báo tổng nguồn cung của năm 2024 tại thị trường Hà Nội đạt 22.000 căn, trong khi theo Chi cục dân số Hà Nội, mỗi năm Thủ đô có thêm 160.000 người, kéo theo nhu cầu nhà ở rất lớn.

Thứ hai, nếu như trong những năm 2016 - 2021, khách hàng có rất nhiều sự lựa chọn về phân khúc để đầu tư như: đất nền, nghỉ dưỡng, biệt thự, liền kề, shophouse... thì trong 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư chủ yếu lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, bất động sản có thể sinh ra dòng tiền với tính thanh khoản cao, tập trung vào thị trường lớn để tránh rủi ro và căn hộ chung cư là sự lựa chọn của họ.

Thứ ba, hành vi của khách hàng trong việc lựa chọn nơi ăn chốn ở đã thay đổi. Trước đây người Hà Nội không chú trọng nhiều tới việc mua chung cư để cho thuê, giữ tiền hay làm nơi ở mà thiên về nhà đất, nhưng giờ họ không nghĩ như vậy.

Thứ tư, Việt Nam có tốc độ gia tăng tầng lớp trung lưu nhanh bậc nhất thế giới, nhu cầu sở hữu nhà của phân khúc trung, cao cấp lớn. Các chủ đầu tư cũng phải phát triển dự án để đáp ứng cho đối tượng này. Như vậy, giá của các dự án chung cư tất yếu được đẩy lên cao.

NẾU MUỐN MUA CĂN HỘ GIÁ RẺ VẪN PHẢI ĐI XA

Với tình hình này, theo ông Trung, rất khó có thể chờ đợi sản phẩm chung cư giảm giá khi cấu thành giá đầu vào như chi phí đất, thiết kế, xây dựng cảnh quan, tiện ích đều tăng cao. Hiện nay, những chủ đầu tư có quỹ đất ra hàng được, đang nằm ở các đại đô thị với chi phí phát triển dự án tốn kém, do hạ tầng, tiện ích nhiều, nên kéo theo giá đầu vào của sản phẩm căn hộ sẽ phải cao.

Dự báo thị trường trong thời gian tới, ông Trung cho biết nguồn cung căn hộ chưa cải thiện nhiều, năm 2025 đạt 23.000 căn và 2026 là 24.000 căn.

Vì vậy, “chờ đợi giá căn hộ giảm, đặc biệt sau khi Luật thay đổi tôi nghĩ là khó giữa bối cảnh hiện nay. Trong tương lai 2027, nếu nguồn cung có thể cải thiện thì muốn mua căn hộ giá rẻ vẫn phải chấp nhận đi xa, ví dụ như Thanh Trì, Phú Xuyên… Còn trước mắt, năm 2024, 2025, 2026, tôi chưa nhìn thấy yếu tố nào hỗ trợ khiến giá căn hộ giảm. Mặc dầu vậy, kì vọng với chủ trương phát triển của Tp.Hà Nội và Chính phủ, từ nay đến những chặng đường tiếp theo, một loạt các tuyến đường giao thông và cầu được triển khai để kết nối trung tâm thủ đô với vùng lân cận, sẽ thu hút nhu cầu nhà ở sang vùng lân cận, góp phần giảm áp lực nhà ở cho trung tâm”, Giám đốc OneHousing nói.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Savill Việt Nam, bình luận giá căn hộ mới thật khó hạ nhiệt khi thị trường Hà Nội chưa giải quyết được tình trạng về nguồn cung. Nhất là, việc triển khai các dự nhà ở xã hội (đang được hy vọng gia tăng giúp giảm mặt bằng giá căn hộ) đến nay triển khai rất chậm.

Theo các chuyên, không chỉ với phân khúc căn hộ mà giá nhà trong khu vực nội đô nhìn chung cũng khó giảm. Bởi lịch sử tăng giá cho thấy, giống như phân khúc căn hộ, giá nhà đất thổ cư Hà Nội có thời điểm tăng và khi thị trường khó khăn, giá có giảm song không “thấm” gì so với mức tăng, đến nay giá vẫn cao. Bởi đây là loại hình luôn duy trì mức độ quan tâm khá ổn định kể cả trong giai đoạn ảm đạm. Bên cạnh đó, căn hộ chung cư mini cũng đang dần phục hồi. Vì vậy, ngay cả khi luật mới được áp dụng, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới nhưng về ngắn hạn sẽ chưa thể điều chỉnh giá do nguồn cung chưa được cải thiện.