Chung cư mini: Thuê đắt hàng, bán ế ẩm

Trong khi phân khúc chung cư mini để bán rơi vào tình trạng ế ẩm thì mảng cho thuê lại đang hoạt động gần như hết công suất.

Dạo quanh một vòng các khu vực tại Hà Nội được mệnh danh là ‘trung tâm” của các loại hình chung cư mini bán, cho thuê như đường Láng, khu vực Dịch Vọng (Cầu Giấy), hay các ngõ dọc trên tuyến đường Lê Văn Lương, Khuất Duy Tiến..., một cảnh trái ngược nhau về thanh khoản của hai loại hình kinh doanh nhà ở nói trên là điều dễ thấy.

Khó khăn lắm, vào thời điểm này người thuê nhà mới có thể tìm cho mình một căn hộ chung cư mini, chính xác hơn là một căn phòng khép kín, rộng chỉ trên dưới 20 m2 ở khu vực các quận nội thành Hà Nội. Nhu cầu thuê căn hộ mini khép kín đã và đang gia tăng nhanh chóng tại Thủ đô, bởi loại hình này vừa đáp ứng được về mặt tài chính cho các hộ gia đình trẻ, vừa sạch sẽ, thoáng mát hơn nhiều so với các căn phòng cấp 4 xây theo kiểu phòng trọ cho sinh viên, người lao động thuê trước đây.

Khảo sát của người viết cho thấy, do nhu cầu tăng cao, giá thuê của loại hình căn hộ mini cũng đã được các chủ nhà dần đẩy lên theo tháng hoặc quý. Nếu như hồi đầu và giữa năm nay, một căn hộ chừng 20 m2 có giá thuê trung bình khoảng 1,8 - 2 triệu đồng/tháng, thì này tìm mỏi mắt cũng không có giá đó, thậm chí là rất khó để tìm được nhà để thuê.

Trong con ngõ 98 phố Tôn Thất Tùng, có đến 4 gia đình xây chung cư mini để cho thuê. Tuy nhiên, khi chúng tôi đặt vấn đề thuê, cả 4 chủ nhà trên đều thông báo “hết phòng”. Duy chỉ một nhà còn có một phòng tận tầng 6, nhưng giá cũng đã được chủ nhà đẩy lên 3 triệu đồng/ tháng, ngang bằng với giá phòng của các tầng 2, 3 ở dưới.

Các chủ nhà ở đây cho biết, phần lớn người thuê là các gia đình trẻ, người ngoại tỉnh có, người Hà Nội có, nhưng hầu hết họ đều ký hợp đồng thuê dài hạn từ 1 năm trở lên, nên việc mong họ chuyển đi trong một vài tháng là rất ít.

Ông Văn Bá Thanh, một chủ nhà trọ chung cư mini trên phố Pháo Đài Láng cho biết, từ trong Tết năm ngoái, gia đình ông đã quyết định vay ngân hàng 2 tỷ đồng để đầu tư xây chung cư mini 7 tầng trên diện tích 120 m2 đất của gia đình.

Lúc đầu, giá thuê trung bình được ông đưa ra là 2 triệu đồng/phòng, nhưng chỉ sau 3 tháng, do “trượt giá” cùng với nhu cầu người hỏi thuê tăng cao, ông đã quyết định tăng giá phòng lên 2,3 triệu đồng/tháng, rồi 2,5 triệu đồng, và hiện giờ mức giá cho các tầng 2, 3, 4 đã là 3 triệu đồng/tháng.

“Ý định ban đầu của chúng tôi là vay tiền để xây chung cư mini rồi bán vì thấy báo đài đưa tin mảng này đang “cháy hàng”. Thế nhưng, sau khi tìm hiểu thủ tục tách hộ, cấp sổ vẫn khó khăn, với lại người hỏi mua không nhiều, trong khi người thuê lại nhiều, gia đình đã quyết định không bán nữa mà chuyển sang đầu tư cho thuê. Gần một năm nay, chúng tôi đã thu về gần một nửa chi phí xây dựng để trả  nợ vay ngân hàng”, ông Thanh nói.

Trái với phân khúc cho thuê, một số hộ gia đình xây chung cư mini để bán hiện đang rơi vào tình cảnh tiến thoái lưỡng nan. Dường như mọi toan tính cho một kế hoạch tưởng như “bở ăn” của các hộ gia đình khi xây chung cư mini để bán đang bị đổ bể.

Ngoài việc chịu ảnh hưởng khó khăn chung của thị trường, phân khúc chung cư mini thực sự đã không mang lại nhiều tiện ích so với kỳ vọng của người dân, khách hàng. Trên thị trường hiện phần lớn các căn hộ chung cư mini đều có diện tích khoảng trên dưới 30 m2, nhưng do nằm trong các quận nội thành nên giá của loại hình này đều được chủ nhà hét với giá từ 30 - 35 triệu đồng/m2, tương đương với trên dưới 1 tỷ đồng/căn.

Vào thời điểm thị trường bất động sản đang “nóng”, mức giá trên có thể nói là chấp nhận được và thực tế không ít người gặp khó về nhà ở đã quyết định mua căn hộ trên vì khả năng tài chính có hạn.

Tuy nhiên, gần một năm nay, thị trường bất động sản lao dốc, giá căn hộ chung cư dự án rớt thảm, giảm trung bình từ 10 - 20%. Gần đây nhất là chủ đầu tư dự án chung cư VP3 Bán đảo Linh Đàm (Hà Nội) đã quyết định giảm 7 triệu đồng, xuống còn 25 triệu đồng/m2 cho tất cả các căn hộ tại dự án.

Do đó, chung cư mini cũng không phải là ngoại lệ, giá chào bán của phần lớn căn hộ cũng đều được chủ gia đình giảm xuống theo thị trường do tình trạng ế ẩm, không có người hỏi mua.

Theo tìm hiểu của người viết, ngoài nguyên nhân khó khăn của kinh tế nói chung ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, sự chững lại trong giao dịch của phân khúc chung cư mini còn có nguyên nhân từ tính pháp lý của loại hình này. Sau khi Nghị định 71 quy định cơ quan quản lý sẽ cấp sổ hồng cho tất cả các căn hộ chung cư mini được xây dựng hợp pháp, cơ hội tưởng như đã mở ra cho cả người bán lẫn người mua căn hộ diện tích nhỏ này.

Tuy nhiên, trên thực tế, để có được một quyển sổ hồng cho từng căn hộ riêng biệt trong một tòa nhà lại là chuyện không hề đơn giản. Nhiều chủ nhà đã không thực hiện chuyện tách sổ cho từng căn hộ theo cam kết trong hợp đồng mua bán. Bởi lẽ, khi xin cấp phép xây dựng tòa nhà, hầu hết chủ các tòa nhà đều không xin cấp phép theo diện “nhà để kinh doanh” mà chỉ là nhà ở riêng lẻ của gia đình, nhằm trốn tránh các khoản thuế, phí...

Thế nên, sau khi nhà xây xong và đem bán, việc xin tách hộ đã trở nên khó khăn vì chính quyền, cơ quan chức năng không chấp nhận hoặc gây khó dễ cho việc tách hộ. Hậu quả là người mua nhà phải lãnh chịu và chấp nhận sống trong căn hộ “không giấy tờ”, không khác với cảnh thuê nhà dài hạn là mấy.

Những vướng mắc trên dần được những người đi trước, người đã trót mua căn hộ truyền lại cho những người tìm mua sau, do vậy loại hình căn hộ này nhanh chóng bị tẩy chay, dù từng là mơ ước của không ít người.

Đã thế, trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, ảm đạm, giá bán tại nhiều dự án chung cư được điều chỉnh giảm, nhiều nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận giảm giá, cắt lỗ càng đẩy loại hình chung cư mini vào tình trạng ế ẩm. Với số tiền trên 1 tỷ đồng, trước đây chỉ có thể mua căn hộ chung cư mini, thì nay nhiều người đã có thể mua được một căn hộ dự án chừng hơn 50m2, với hạ tầng và không gian sống đầy đủ, hoàn thiện hơn nhiều.

“Gần nửa năm nay, sàn chúng tôi không bán nổi một căn hộ chung cư mini nào dù giá đã giảm khá nhiều. Chung cư dự án cũng ế nhưng còn có người hỏi mua, tìm hiểu, khảo giá còn chung cư mini tuyệt nhiên không có người hỏi thăm tới. Cả 5 căn hộ chủ nhân gửi bán từ tháng 8 hiện đã được yêu cầu chuyển sang hình thức cho thuê”, bà Kim Anh, đại diện sàn giao dịch bất động sản Phú Thịnh (Thanh Xuân) cho hay.