Chuyên gia: không nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản

Trả lời câu hỏi trên của các đại biểu tại tọa đàm “Giải mã các kênh đầu tư hiệu quả và bền vững trong bối cảnh hiện nay” do Reatimes phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức chiều 29/9, các chuyên gia cho rằng so với các kênh cổ phiếu, trái phiếu, vàng, USD, gửi tiết kiệm... thì bất động sản vẫn là kênh đầu tư tiềm năng nhất. Vấn đề là phải chọn được sản phẩm có khả năng sử dụng được ngay hoặc sinh lời trong tương lai...

Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu bất ổn, rõ nhất là việc tăng giá. Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, thời điểm này, giá bất động sản đã tăng 30% so với năm 2021 và 50% so với 2019, có một số phân khúc tại một số dự án đã tăng cấp số nhân. TP.HCM năm 2019 còn có những căn hộ giá 20 - 25 triệu đồng/m2 nhưng hiện nay rẻ nhất là khoảng 50 triệu đồng/m2…

XUNG LỰC CHỦ YẾU TỪ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG

Nói về thực trạng trên, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận giá cả tăng có nhiều nguyên nhân: Nguồn cung khan hiếm do vướng mắc về chính sách; Nhu cầu đầu tư tăng mạnh; sự đẩy mạnh đầu tư hạ tầng…

Ông Đính lấy minh chứng: cách đây 5 - 7 năm, Thanh Hóa, Bình Định chưa có gì nhưng tại sao bây giờ lại "sốt"? Vì có chủ trương quyết liệt đầu tư, có những “đại bàng”, vào "làm tổ", tạo ra giá trị, động lực lan tỏa, lôi kéo các nhà đầu tư thứ cấp, thứ phát… làm thay đổi hẳn bộ mặt địa phương. Tại Thanh Hóa, có những khu vực trước đây 50 triệu đồng/ha nhưng bây giờ lên tới 50 triệu đồng/m2.

Đà Nẵng thời sơ khai (năm 2010) giá hơn 10 triệu đồng/m2 ở khu vực cảng biển, nhưng bây giờ cả vùng Đà Nẵng đã phát triển khủng khiếp, giá lên 300 triệu đồng/m2. Đà Nẵng và Nha Trang đã bùng nổ, là cơ hội cho những tỉnh thành khác, vùng khác phát triển. Điển hình như Bình Thuận đã biết tận dụng nhanh kết nối không gian, thời gian… đề xuất xây sân bay, tận dụng đầu tư công thúc đẩy xây cao tốc, kết nối thuận lợi với các vùng kinh tế lớn… Qua đó, thu hút một số “đại bàng” đến đầu tư xây dựng các dự án bất động sản lớn, nhất là các khu đô thị du lịch, làm thay đổi mạnh mẽ diện mạo khu vực này. Giá bất động sản tại đây cũng tăng lên nhanh chóng.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho biết thêm: theo nghiên cứu của CBRE, các vùng có hạ tầng tốt thì thông thường giá bất động sản tăng 10 - 20%. Giờ có thêm những hạ tầng khác được đẩy mạnh đầu tư như sân bay, cảng, đường cao tốc… thì chắc chắn sẽ tác động mạnh tới thị trường này. Những yếu tố như sự kết nối, sự quan tâm của nhà đầu tư chiến lược và tiềm năng phát triển của địa phương đều được quan tâm rất lớn.

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC NÀO, PHÂN KHÚC NÀO ĐỂ CÓ LỜI?

Trả lời câu hỏi này, ông Đính chia sẻ những nơi có sự đầu tư, khởi điểm tốt, giá đang ở mức thấp, dư địa còn lớn sẽ tạo ra những giá trị bất động sản có khả năng khai thác nhanh thì ta lựa chọn. Đây là quan điểm của tôi trên cương vị người môi giới. Khu vực phát triển nhanh, quy hoạch chất lượng sẽ tạo thành khu kinh tế đẳng cấp, tạo ra giá trị tăng trưởng nhanh nhất, tạo ra giá trị kinh tế lớn nhất.

Xét theo từng phân khúc, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội bất động sản Việt Nam, bày tỏ quan điểm: "Theo tôi, bất động sản nhà ở bao giờ cũng là phân khúc hấp dẫn và tiềm năng nhất. Khi quá trình đô thị hóa đang tăng nhanh thì nhu cầu nhà ở cũng gia tăng rất cao. Chỉ đến khi đa số người dân đều sống ở đô thị thì phân khúc bất động sản nhà ở mới có thể đi ngang.

Kế đến là bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, vị trí đẹp thuộc phân khúc này rất ít. Ngoài ra, bất động sản nghỉ dưỡng phải đáp ứng rất nhiều điều kiện, như giao thông, thời tiết, hạ tầng, nhất là yếu tố thuận lợi về thời tiết để có thể kinh doanh 4 mùa.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần lưu ý một số vấn đề trước khi xuống tiền. Theo TS. Võ Trí Thành, có ba cách quan sát tiềm năng của một khu vực. Đó là tính thanh khoản, giá trị gia tăng, sự hiện diện của các nhà đầu tư lớn. Đặc biệt là sự quyết liệt vào cuộc của chính quyền địa phương.

“Giá trị tài sản là yếu tố nhà đầu tư sẽ để ý, nhưng đừng quên tính thanh khoản khi tài sản đóng băng. Ở góc nhìn kinh tế học, đã làm kinh tế thì không thể không có rủi ro. Về kinh tế tài chính, tôi muốn nhấn mạnh thêm về giá trị tài sản, khả năng tạo lợi nhuận, tính thanh khoản của tài sản. Đặc biệt, thanh khoản là vô cùng quan trọng. Trong giai đoạn bất động sản đóng băng, người có nhiều bất động sản cũng trở thành người nghèo vì có nhiều đất nhưng không thể thanh khoản”, ông Thành nêu quan điểm.

Ông Nguyễn Văn Đính cũng khuyên rằng trong bối cảnh lạm phát và lãi suất đang tăng thì tốt nhất không nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư. Nếu chọn được đúng phân khúc chất lượng và khả năng sinh lời cao thì hãy xuống tiền.

TS. Cấn Văn Lực phân tích rõ: Thời điểm hiện nay không nên dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều bởi lãi suất đang tăng. Thị trường lên xuống, nhiều lúc nhà đầu tư muốn bán để trả nợ nhưng chưa chắc đã bán được. Tôi cho rằng vấn đề thanh khoản của thị trường là vô cùng quan trọng. Mua nhưng chưa chắc ở lâu dài, đến khi muốn bán đi thì phải có thanh khoản, phải có người mua.

“Tôi thấy nhiều người tự lọ mọ mua bán, đầu tư. Đó cũng là một cách tốt nhưng tôi vẫn cho rằng nên thông qua các công ty môi giới, tư vấn chuyên nghiệp. Chấp nhận mất đi một phần phí nhưng nó xứng đáng bởi họ tư vấn giúp chúng ta về pháp lý, thông tin, tìm hiểu về thị trường…”, ông Lực đưa ý kiến.