Chia sẻ tại tọa đàm: Nhận diện nhân tố mới trên thị trường văn phòng cho thuê do Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy tổ chức, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định: Trong hai năm qua, dù chịu ảnh hưởng nặng nề từ Covid-19 nhưng thị trường bất động sản vẫn có nhiều điểm sáng. Các giao dịch vẫn diễn ra một cách tích cực với hàng trăm nghìn sản phẩm được chào bán và hàng vạn giao dịch thành công. Ngay quý 3/2021, khoảng 4 vạn sản phẩm bất động sản được đưa ra thị trường, hơn 1 vạn giao dịch thực sự thành công đã cho thấy thị trường bất động sản vẫn “khỏe”.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, bất động sản văn phòng cũng là một trong những phân khúc nằm trong dòng bất động sản bán lẻ bị ảnh hưởng nặng nề. Về lực cầu của phân khúc này, dưới sự chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Việt Nam phấn đấu đến năm 2020 có 1 triệu doanh nghiệp nhưng do dịch bệnh nên thực tế mới chỉ có khoảng 800 ngàn doanh nghiệp chính thức được cấp phép hoạt động. Cùng với các doanh nghiệp này còn có các hoạt động của những văn phòng chi nhánh....
Ngoài ra, theo tính toán của Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, mỗi năm có khoảng 150.000 doanh nghiệp mới được hình thành. Dù trong hai năm 2020 và 2021 rất nhiều doanh nghiệp do gặp nhiều khó khăn nên bị giải thể nhưng số lượng doanh nghiệp mới thành lập cũng gần như tương đương với lượng các doanh nghiệp bị giải thể. Đây là đối tượng có nhu cầu sử dụng văn phòng cao.
Bên cạnh đó, Hà Nội hiện còn có gần 200 ngàn doanh nghiệp với nhiều chi nhánh, văn phòng đại diện của các doanh nghiệp tỉnh khác vẫn hoạt động trên địa bàn. Nhu cầu của các đơn vị này phải đạt trên 10 triệu m2 sàn văn phòng là tối thiểu. Tuy nhiên, văn phòng chính thức có ở trên thị trường Hà Nội mới đạt khoảng 200 dự án và cung ứng ra thị trường khoảng 3-4 triệu m2 sàn văn phòng. Số lượng để đáp ứng cho nhu cầu vẫn còn đang khá nhỏ. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa đã phải lựa chọn những phân khúc văn phòng rẻ hơn như nhà dân hoặc các phần diện tích thương mại của tòa nhà chung cư....
Ông Đính cho rằng về tổng quan chung, hiện trạng của cung và cầu bất động sản văn phòng vẫn đang có sự chênh lệch. Nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu, nhất là phân khúc văn phòng hạng A. Tại TP.HCM và Hà Nội là hai nơi có nhiều doanh nghiệp hoạt động nhất thì vẫn khá thiếu nguồn cung đáp ứng cho nhu cầu bất động sản bán lẻ, trong đó có phân khúc văn phòng cho các doanh nghiệp.
Đặc biệt, theo ông Đính, ở Việt Nam hiện đang nổi lên mô hình Officetel – kết hợp văn phòng cho thuê với khách sạn. Đây là sự sáng tạo của sản phẩm về văn phòng ở trong nước để phục vụ cho nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa, trong đó có cả các doanh nghiệp khởi nghiệp. Họ đa số ở các địa phương khác nên mô hình vừa kinh doanh vừa nơi để ở đã đáp ứng được nhu cầu. Nhưng liệu có trở thành xu hướng phát triển trong tương lai hay không thì vẫn còn là câu hỏi vì vấn đề pháp lý cho loại hình bất động sản này vẫn chưa đầy đủ.
Thực tế, mô hình Officetel tại Việt Nam chỉ được làm việc còn ở chỉ theo dạng cứ ở và không được phép đăng ký kiểu tạm trú hoặc hộ khẩu bởi quy định chưa có. Qua đó để thấy được sự phức tạp trong sản phẩm mới ra đời ở Việt Nam không chỉ với officetel mà hiện nay còn condotel, shophouse và rất nhiều các loại hình khác.
Condotel xuất hiện nhiều năm rồi nhưng đến giờ này vẫn đang rào cản mà pháp luật chưa gỡ được để thông thoáng và vận hành được tích cực, hiệu quả trên thị trường.
Shop house cũng có chỗ để vừa ở vừa bán hàng nhưng nếu quy hoạch mà duyệt là hỗn hợp cả ở cả kinh doanh thì được nhưng officetel trong quy hoạch không xác định có đất ở và không thể ở, còn cứ ở thì ở. Đấy là một trong những vướng mắc rào cản về quy định pháp luật mà vẫn chưa được cập nhật để điều chỉnh.
Tuy nhiên để đồng tốc với sự phát triển của thị trường, đặc biệt là những xu hướng hiện đại, theo ông Đính, Bộ Xây dựng bắt đầu lấy ý kiến sửa lại luật kinh doanh bất động sản. Trong đó có giải quyết những vấn đề vướng mắc đối với một số dòng sản phẩm, một số phân khúc sản phẩm cụ thể đang gặp khó khăn. Còn thời gian gần nhất nếu chưa kịp sửa luật thì sẽ có hướng dẫn. Bộ Xây dựng cũng rất mong muốn giải quyết được vấn đề. Họ sẽ đưa ra những quy định cụ thể về kỹ thuật cho từng sản phẩm đấy. Và sẽ có những khuôn mẫu của hợp đồng để có thể giao dịch trên thị trường.
Ngoài ra ông Đính cũng cho rằng, thời gian tới để phát triển các dự án văn phòng cho thuê, nhà đầu tư cần lưu ý lựa chọn vị trí và quy hoạch phù hợp. Đồng thời phải phân loại đúng các nhóm nhu cầu. Nếu ở các tỉnh, văn phòng nên đặt gần các hệ thống giao thông để thuận tiện cho việc điều hành. Hoặc hoạt động liên quan đến quản lý nhà nước thì phải vào những khu vực gần các cơ quan bộ ngành Trung ương. Nhưng mấu chốt là dù có ở đâu với quy mô như thế nào thì phải luôn lấy khách hàng làm trọng tâm. Các chính sách dành cho khách hàng chính là cách “giữ chân” khách thuê hiệu quả nhất.
Google translate