Thời gian gần đây, không chỉ được các ngân hàng mà nhiều doanh nghiệp cũng đều đặt mối quan tâm về câu chuyện về hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng. Bởi lẽ, nếu được nới room, gói 40.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất 2% sẽ giải ngân dễ dàng hơn, đồng thời nhu cầu vốn cho doanh nghiệp bất động sản cũng được giải toả.
Trong khi đó, về phía Ngân hàng Nhà nước, cơ quan này vẫn giữ quan điểm điều hành chính sách tiền tệ thận trọng và định hướng tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế năm 2022 chỉ ở mức 14%.
Việc Ngân hàng Nhà nước còn băn khoăn chuyện chưa nới room tăng trưởng tín dụng do 2 nguyên nhân, đó là lo ngại lạm phát và thanh khoản hệ thống (liên quan nhiều đến tín dụng bất động sản).
NÊN NỚI ROOM SỚM
Nhìn nhận 2 mối lo ngại của Ngân hàng Nhà nước, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, trong bối cảnh lạm phát chủ yếu do chi phí đẩy, nếu có thể kiểm soát giá xăng dầu và giá thịt lợn thì có thể tự tin kiểm soát được lạm phát dưới 4%.
“Không nên quá lo ngại về lạm phát mà bóp nghẹt thị trường để có thể tận dụng được cơ hội phục hồi. Khi cả thế giới đang đối mặt với lạm phát thì chúng ta đã kiểm soát được, đó là một cơ hội rất tốt”, ông Lực nhận định.
Ngoài ra, ông Lực cũng đánh giá, hiện nay, thanh khoản hệ thống ngân hàng hiện nay hoàn toàn trong khả năng kiểm soát. Tỷ lệ cho vay so với vốn lưu động trong thị trường 1 theo tính toán sơ bộ đến thời điểm hiện nay là 92%, vẫn ở mức an toàn. Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn hiện nay 25,2% và ngưỡng cho phép của Ngân hàng Nhà nước bắt đầu từ 1/10 năm nay là 34%, tức là vẫn trong tầm kiểm soát.
Đồng thời, dòng vốn trung và dài hạn chảy vào hệ thống các ngân hàng đang mạnh hơn đặc biệt là trong 3 tháng gần đây. Tỷ trọng vốn ngắn hạn và trung dài hạn hiện nay đã khác, không còn ở tỷ lệ 20% - 80% như trước đây, mà đã cải thiện hơn rất nhiều.
Với các lý giải trên, ông Lực nêu quan điểm rằng, Ngân hàng Nhà nước có thể yên tâm hơn khi xem xét nới room tín dụng. Đồng thời, vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh: "Nếu chờ đợi đến quý 4/2022 mới nới room là hơi muộn và có thể sẽ mất cơ hội. Ngân hàng Nhà nước cần lưu ý đến vấn đề này và nên xem xét trong tháng 9, bởi nếu không khơi thông sớm sẽ bị mất cơ hội, tăng nợ đọng lẫn nhau giữa các doanh nghiệp và nợ xấu ngân hàng tăng lên", ông Lực nói.
NHƯNG CẦN ĐỀ PHÒNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, nếu ngành ngân hàng tăng room tín dụng thì cần dè chừng hiện tượng các doanh nghiệp bất động sản tăng thâm dụng vốn, nguy hại cho nền kinh tế. Và điều này phần nào giải thích cho các hành động phòng ngừa rủi ro gần đây của Ngân hàng Nhà nước.
Cụ thể, ông Hiển cho hay, về cơ chế, doanh nghiệp bất động sản có nhiều kiểu huy động vốn. Ví dụ khi lập một dự án, doanh nghiệp có thể được ngân hàng cho vay, khoảng 20%. Khi đủ điều kiện mở bán, ngân hàng cho nhà đầu tư cá nhân vay 70-80% giá trị sản phẩm; hay công ty bất động sản được phát hành trái phiếu, ngân hàng cũng mua; công ty vật liệu xây dựng cho chủ đầu tư nợ bình quân 1,5-2 năm, ngân hàng cũng cho công ty vật liệu xây dựng vay… Bản thân công ty bất động sản vốn cổ phần cũng được ngân hàng cho vay…
"Với cơ chế như vậy, tại sao doanh nghiệp bất động sản vẫn thiếu vốn? Hơn nữa, bằng việc cấp tín dụng hay mua đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, ngân hàng đều có thể đưa vốn vào bất động sản. Bất động sản hoàn toàn được tiếp sức tốt từ ngân hàng thế nhưng vẫn thiếu vốn", ông Hiển nhấn mạnh.
Ông Hiển cũng đề cập tới việc giá bất động sản tăng liên tục khiến tín dụng không theo kịp nhu cầu. Ví dụ, căn nhà trước đây 5 tỷ đồng, ngân hàng cho vay khoảng 3 tỷ đồng, sau vài ba năm giá nhà lên 10-15 tỷ đồng như vậy tín dụng cho vay tăng lên theo. Nhìn chung, có thể thấy, tốc độ tăng trưởng tín dụng ngân hàng thương mại không theo kịp nhu cầu vay vốn.
Theo đó, ông Hiển cho rằng nếu tiếp tục đổ vốn vào bất động sản không phải là giải pháp. Vấn đề là làm sao cho vốn vào bất động sản đúng tính chất, ổn định hơn. Giải quyết điều này thông qua 3 hướng.
Thứ nhất, nguồn vốn cho đối tượng mua nhà ở trung bình trở xuống phải tốt hơn nhà ở cao cấp. Với sản phẩm cao cấp vài chục tỷ, tỷ lệ cho vay chỉ nên ở mức 50%, thậm chí 40%, những người mua sản phẩm trung bình nên cho vay tỷ lệ 60-80%.
Thứ hai, công ty bất động sản phải là công ty đầu tư, không phải là công ty môi giới, phải có vốn mạnh. Từ 2012 khi thị trường bất động sản gặp khó khăn đã cho thấy điều này.
Thứ ba, lành mạnh thị trường thông qua quỹ tín thác, định chế tài chính đủ năng lực. Việt Nam hiện có bán nhà ở hình thành trong tương lai, là hình thức góp vốn của công ty bất động sản với người có nhu cầu. Nhưng nhà đầu tư cá nhân khó phân biệt về hợp đồng góp vốn hay mua nhà. Quỹ tín thác, định chế tài chính sẽ đánh giá dự án, ký hợp đồng với chủ đầu tư, nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ, vẫn là hình thức cũ nhưng người cầm trịch là định chế tài chính.
Dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối tháng 6/2022 đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tương đương tăng 14,07% so với cuối năm 2021, cao hơn tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Trong khi tín dụng ngân hàng chỉ giải quyết được các vấn đề trước mắt, tạm thời đối với thị trường bất động sản về nguồn vốn cho sự phát triển của thị trường này.
Khi tín dụng ngân hàng được đẩy mạnh quá mức vào bất động sản sẽ tạo rủi ro lớn, ảnh hưởng trọng yếu tới an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng nói riêng và nền kinh tế nói chung. Do đó, về lâu dài, để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững cần có các giải pháp đồng bộ để khơi thông nguồn vốn đa dạng, an toàn, hiệu quả, hỗ trợ thị trường bất động sản.
Thực tế cho thấy nhu cầu tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản thường có thời gian vay vốn dài (hiện nay, khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản có thời gian vay vốn từ 10 - 25 năm), trong khi nguồn huy động của hệ thống tổ chức tín dụng chủ yếu là ngắn hạn với lãi suất thay đổi theo thị trường (80% nguồn vốn huy động của hệ thống tổ chức tín dụng là tiền gửi ngắn hạn). Vì vậy, tổ chức tín dụng sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản, không đáp ứng được nhu cầu chi trả tiền gửi cho người dân.
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng.
Google translate