Đánh thuế bất động sản “nâng lên đặt xuống” đến khi nào?

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, kể từ năm 2014 đến nay, giá bất động sản liên tục giữ đà tăng, với mức tăng bình quân hàng năm trên 10%/năm, thậm chí, nhiều dự án tăng trên 20%/năm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản cho biết, nguyên nhân tình trạng đầu cơ, thổi giá, đẩy giá làm lũng đoạn thị trường những năm gần đây chủ yếu do hoạt động mua đi bán lại là chính, không phải từ nhu cầu của người dân. Tất nhiên, bên trong còn tồn tại những vấn đề liên quan đến chính sách làm khan hiếm nguồn hàng cũng đẩy giá bán tăng cao dẫn đến những làn sóng “nhộn nhạo” trên thị trường. Tuy nhiên, “thuế là một công cụ để có thể điều tiết thị trường rất hiệu quả mà nhiều quốc gia trên thế giới sử dụng từ lâu nhưng Việt Nam chưa áp dụng”, ông Đính lưu ý.

CÔNG CỤ THUẾ "TRỊ BỆNH" ĐẦU CƠ

Những con số khác từ Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư tăng bình quân khoảng 5–7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15–20% và giá đất nền tăng “nóng” 20–30% so với thời điểm cuối năm 2020. Cá biệt, có thời điểm đất nền tại một số địa điểm ở một số địa phương vùng ven Hà Nội như như Quốc Oai tăng 20%, Ba Vì tăng 45% hay một số điểm thuộc tỉnh Hòa Bình tăng tận 46%...

Tuy nhiên, các dự án bất động sản mới được cấp phép tiếp tục giảm so với các năm 2020 khiến nguồn cung bất động sản, nhà ở, đặc biệt là nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp vẫn bị “bỏ quên”.

Hiện cũng không có chính sách kích thích phát triển bất động sản mà chủ yếu là mua bán lòng vòng, “găm” đất đai để đẩy giá, thổi giá, do đó  sẽ để lại nhiều hệ lụy. Rõ ràng, cần phải có công cụ thuế sớm chặn đứng hiện tượng đáng quan ngại này.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản nêu rõ, tài nguyên đất đai phải được sử dụng đúng mục đích như đất ở phải xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống, đất để làm các công trình công cộng xã hội phải được dùng để xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu chung của tất cả mọi người… Nhờ hoạt động xây dựng, hoạt động sản xuất kinh doanh, bất động sản mới phát huy tác dụng. Từ đó, Nhà nước sẽ thu được khoản thuế tương xứng và nền kinh tế được kích thích phát triển.

Đồng ý quan điểm trên, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, việc tăng tỷ suất thuế, định giá đúng giá trị thửa đất là việc nhà nước phải làm, khi đó mới “hãm” được tình trạng đầu cơ rất cao, “kìm” giá đất tăng lên.

Thực tế, giá nhà đất tăng chóng mặt thời gian qua nhưng Nhà nước lại để “lọt” nguồn thu, người dân cũng không được hưởng lợi, mà chủ yếu là các nhóm đối tượng khác thu giá trị “khủng” từ đất đai.

“Chúng ta cần tới một khẩu hiệu, đó là toàn bộ hệ thống chính trị vào cuộc để thông qua Luật Thuế tài sản, đấy chính là cứu cánh cho ngân sách, tránh hụt thu. Bởi khi hội nhập kinh tế ngày càng sâu rộng, Việt Nam tiến tới giảm toàn bộ thuế xuất nhập khẩu, nguồn thu này không còn. Trong khi, theo thông lệ quốc tế, các quốc gia trông vào nguồn thu lớn nhất là từ thuế bất động sản. Việt Nam không thể lừng chừng mãi được”, ông Võ nhấn mạnh.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh, để hạ giá bất động sản, hạn chế đầu cơ, cần xem xét áp dụng mức thuế suất rất cao nếu chuyển nhượng lại nhà đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ 2, thứ 3. 

Sau thời gian đó nếu chứng minh được nhu cầu chuyển nhượng là chính đáng thì áp dụng mức thuế suất bình thường. 

Điều đặc biệt, các chuyên gia đều cho rằng, ngoài sử dụng các công cụ thuế, luật, các chính sách tài chính khác để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản, điều cần làm là phải có giải pháp từ phía cung, đó là tăng nguồn cung nhà ở và nguồn cung quỹ đất để xây dựng nhà.

MUA BÁN NHÀ ĐẤT "HAI GIÁ" HẾT CỬA TRỐN THUẾ

Bên cạnh đó, điều các cơ quan thuế đau đầu là tình trạng mua, bán nhà, đất “hai giá” khi giá bán cao nhưng ghi trong hợp đồng giá thấp để trốn thuế diễn ra khá phổ biến. Ngành thuế gặp nhiều khó khăn trong việc ngăn chặn gian lận thuế trong bất động sản.

Tổng cục Thuế cho hay, liên quan đến đất đai hiện có nhiều cơ quan quản lý như: Bộ Tài nguyên và Môi trường hay Bộ Xây dựng..., tuy nhiên, văn bản quy phạm pháp luật của các bộ, ngành chưa đồng bộ, mặt khác dữ liệu về đất đai của các cơ quan quản lý nhà nước chưa được xây dựng đồng bộ, liên thông để trao đổi phục vụ quản lý thông tin liên quan đến đất.

Bên cạnh đó, ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của một bộ phận người dân chưa cao, nhận thức về pháp luật còn thấp, không nhận thức được hậu quả khi khai thuế với giá không đúng với giá thực tế chuyển nhượng.

Để chống thất thu trong lĩnh vực bất động sản, Tổng cục Thuế tiếp tục chỉ đạo cơ quan thuế các cấp phối hợp với cơ quan công an quản lý địa bàn, chuyển cơ quan công an điều tra các trường hợp có dấu hiệu trốn thuế, không kê khai, hoặc kê khai giá trên hợp đồng, hóa đơn thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng.

Cơ quan thuế cũng tăng cường phối hợp tổ chức thanh tra, kiểm tra liên ngành trong lĩnh vực công chứng và công tác quản lý thuế, để phát hiện các hành vi trốn thuế, gian lận thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, thực hiện ấn định thuế, truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính về thuế theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, hụt thu thuế do mua bán nhà đất “hai giá” vẫn là bài toán nan giải.

Hiện tại cơ quan thuế đang áp thuế một cách duy nhất, lấy doanh thu nhân với phần trăm thuế khá chung chung. Vì vậy, các đối tượng sẽ “móc ngoặc” làm giảm giá chuyển nhượng bất động sản để lách thuế.

Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, nếu tính chặt chẽ bằng cách tính lợi nhuận, thay vì doanh thu như cách thức truyền thống, thì nhà đất “hai giá” sẽ hết đường trốn thuế.

Theo đó, chênh lệch giữa giá bán và tổng hai khoản, là giá mua trước đây với chiết khấu theo thời gian, còn lại bao nhiêu sẽ phải đóng thuế.

Chẳng hạn, người bán 10 đồng nhưng ghi có 5 đồng, mai mốt chuyển nhượng bất động sản bán 12 đồng, người mua phải đóng thuế mức 7 đồng thay vì mức thực tế chỉ là 2 đồng. Vì vậy, người mua sẽ yêu cầu bán phải ghi đúng giá chuyển nhượng, nhà nước sẽ tránh thất thu.

HIỆU QUẢ CAO NHƯNG NHIỀU LẦN "LỠ HẸN"

Theo thông tin từ Bộ Tài chính, trong cơ cấu thu ngân sách nhà nước của Việt Nam hiện có 6 khoản thu khác nhau đối với bất động sản, bao gồm cả các khoản thuế, phí và lệ phí. Tuy nhiên, chỉ có thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có chứa đựng những thuộc tính của thuế bất động sản theo thông lệ quốc tế, đó là các khoản thu thường xuyên trên giá trị của bất động sản.

Còn lại các khoản thu khác như thu từ giao quyền sử dụng đất, chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ… là khoản thu một lần hoặc phát sinh khi có giao dịch bất động sản.

Đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp, kể từ năm 2003 đến nay, để hỗ trợ người nông dân, Nhà nước thực hiện các chính sách miễn, giảm thuế ở mức độ và quy mô khá lớn, vì vậy trên thực tế, chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp gần như không còn được áp dụng.

Hơn nữa, đối tượng đánh thuế chủ yếu là đất và các tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ, chưa quy định đánh thuế trong quá trình sử dụng nhà và các tài sản khác.

Ở Pháp, tỷ lệ này thậm chí lên đến 4%. Cùng với việc áp dụng thuế bất động sản và điều chỉnh cách áp thuế chuyển nhượng nhà đất, nguồn thu ngân sách từ nhà đất được kỳ vọng sẽ cải thiện rõ rệt.

Chính vì vậy, tại Việt Nam, từ năm 2008, Bộ Tài chính rục rịch dự thảo Luật Thuế tài sản nhưng không thể trình Quốc hội vì nhận được nhiều ý kiến trái chiều.

Gần đây nhất, tháng 4/2018, Bộ Tài chính tiếp tục đưa ra đề nghị xây dựng Luật Thuế tài sản, trong đó, dự kiến đánh thuế đối với nhà, đất ở, tàu bay, du thuyền, ô tô có giá trị 1,5 tỷ đồng trở lên.

Riêng với nhà ở, Bộ Tài chính xây dựng 2 phương án đánh thuế, một là, đối với nhà ở có giá trị từ 700 triệu đồng trở lên; hai là, nhà ở có giá trị 1 tỷ đồng trở lên. Tuy nhiên, trước sự phản ứng của dư luận, Luật Thuế tài sản ngậm ngùi tạm gác lại.

Bình luận về những lần “lỡ hẹn” về Luật Thuế tài sản, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, chúng ta cần phải phân tích lại các ý kiến phản đối việc không thông qua luật thuế này gồm những ai.

“Chắc chắn trong đó có những cán bộ quản lý cấp cao bác bỏ luật này vì lý do động đến lòng dân, hay lo ngại thu nhập người dân chưa đủ để nộp thuế. Ở đây rõ ràng có câu chuyện xung đột lợi ích”, ông Võ thẳng thắn cho biết.

Theo vị chuyên gia này, việc áp thuế đối với bất động sản là cần thiết, hiện các nước phát triển, công nghiệp mới như G7, OECD… đều thực hiện tốt sắc thuế rất cơ bản này, từ đó, tạo ngân sách địa phương. Còn những người dân khó khăn thuộc hộ nhà nghèo, thu nhập thấp thì sử dụng chính sách miễn giảm, lúc bấy giờ không lo đến việc gây bất ổn lòng dân.

Cũng chung mối lo như Việt Nam, thị trường bất động sản Trung Quốc chứng kiến một năm 2021 kinh hoàng khi hàng loạt nhà phát triển bất động sản hàng đầu như Evergrande, Kaisa,  Shimao, Yuzhou… vỡ nợ hàng tỷ USD và doanh số bán hàng giảm mạnh, khiến các nhà kinh tế và nhà đầu tư lo ngại về bất ổn tài chính.

Một giải pháp tiềm năng mà Quốc vụ viện Trung Quốc dự định triển khai để ngăn đầu cơ là áp dụng thuế bất động sản. Vào tháng 8/2021, Chủ tịch Tập Cận Bình thông báo chương trình thử nghiệm mới sẽ được triển khai tại một số thành phố trên khắp Trung Quốc, đóng góp vào động lực “thịnh vượng chung”, xoá bất bình đẳng giàu nghèo ở Trung Quốc.

Trên thực tế, Trung Quốc bàn thảo về vấn đề thuế bất động sản gần 20 năm trước, vào năm 2003, nhưng cho đến thời điểm hiện tại mới chỉ có Thượng Hải và Trùng Khánh áp dụng giới hạn các quy định này.

Trung Quốc được biết đến là một trong những quốc gia có tỷ lệ sở hữu nhà cao nhất thế giới, đạt 90% vào năm 2020 với 70% tài sản hộ gia đình ràng buộc trong lĩnh vực bất động sản. Nhu cầu này khiến giá nhà tăng trong hai thập kỷ qua, tuy nhiên, vấn đề này càng trở nên trầm trọng hơn đặc biệt là ở các đô thị lớn, nơi tình trạng thiếu nhà ở cộng với nhu cầu tăng cao, đẩy giá nhà lên cao hơn nữa. Tại thành phố Thượng Hải và Thâm Quyến ghi nhận giá nhà kỷ lục đạt 66.801 nhân dân tệ/m2 (10.526 USD) và 71.209 nhân dân tệ/m2 (11.221 USD) vào cuối năm 2021.

Khác với Việt Nam và Trung Quốc, chính sách thu ngân sách tại nhiều quốc gia nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ chủ yếu sử dụng công cụ thuế được sử dụng từ lâu.

Chẳng hạn, Chính phủ Anh đánh thuế rất cao đối với các giao dịch bất động sản để hạn chế đầu cơ bất động sản. Theo đó, công cụ thuế chính bao gồm thuế trước bạ, thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế thừa kế và thuế thu nhập.

Đối với thuế trước bạ được áp dụng theo hình thức lũy tiến, tức giá trị căn nhà được chuyển nhượng càng cao thì thuế suất càng cao.

Cụ thể, căn nhà giá trị dưới 250 nghìn bảng Anh (GBP) áp dụng thuế suất 0%; 250.001 - 925 nghìn GBP áp dụng thuế suất 5%; 925.001 - 1,5 triệu GBP áp dụng thuế suất 10%; trên 1,5 triệu GBP áp dụng thuế suất cao nhất 12%.

Thuế thu nhập, thuế VAT và thuế thừa kế đối với bất động sản được áp dụng ở mức thuế suất lần lượt là 19%, 20% và 40%. Tuy nhiên việc áp dụng thuế thừa kế thì tương tự thuế trước bạ, bất động sản có giá trị dưới 325 nghìn GBP thì thuế suất là 0%.

Tại Pháp, Chính phủ dùng công cụ thuế nhằm ngăn chặn đầu cơ bất động sản và các sắc thuế này đánh vào lợi nhuận từ chênh lệch mua - bán hay còn gọi là thuế lợi tức và thuế đối với các bất động sản để trống, không sử dụng vào mục đích kinh doanh hay ở.

Thuế lợi tức dựa trên nguyên tắc nếu bán lại bất động sản càng sớm thì thuế suất càng cao.

Chẳng hạn, bán bất động sản dưới 6 năm sở hữu thì phải chịu thuế lợi tức 16% và từ năm thứ 6 trở đi mức thuế suất sẽ giảm dần, nắm giữ sau 22 năm thì không phải chịu thuế.

Ngoài ra, một số khu đô thị có tình trạng đầu cơ đất tăng cao áp dụng thuế đối với chủ sở hữu các căn nhà trống và cá nhân, tổ chức cho thuê bất động sản nhưng để trống trong vòng 2 năm liên tiếp. Mức thuế suất đối với các bất động sản để trống là 12,5% trong năm đầu và 25% trong các năm tiếp theo.