Đầu tư bất động sản “vùng trũng”: Làm sao để thắng?

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, đã nhận định như vậy tại tọa đàm và Giao lưu trực tuyến về “Bất động sản cao cấp đô thị Phú Quốc: Nhận diện dòng vốn và cơ hội đầu tư” do Reatimes tổ chức ngày 24/8.

GIÁ NEO CAO KHIẾN BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI, TP.HCM GIẢM SỨC HÚT

Theo Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, giá nhà đất tại các thành phố lớn hiện đang neo cao. Tại nội thành Hà Nội, hay Tp.HCM, mỗi m2 có giá nhiều trăm triệu đồng/m2, có nơi lên tới hàng tỷ đồng. Trong khi tại nhiều địa phương có thế mạnh về du lịch, nhất là Phú Quốc, ở một số vị trí đẹp, giá bán chỉ khoảng 50 triệu đồng/m2. Điều này góp phần làm cho sức hút của thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM giảm đi đáng kể, còn các địa bàn giàu tiềm năng khác lại đang trỗi dậy…

Đánh giá về tiềm năng của các “vùng trũng” bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản, nhìn nhận đứng thứ nhất phải là Phú Quốc. “Giá đất tại các thành phố biển như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Vũng Tàu, Quy Nhơn hiện ở mức thấp, vẫn còn cơ hội tăng giá song không thể bằng Phú Quốc. Khi Phú Quốc trở thành “Singapore thứ hai của châu Á”, là trung tâm du lịch, nghỉ dưỡng mang tầm quốc tế, mức giá sẽ được đẩy cao hơn rất nhiều.

Phân tích thêm về điều này, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM chưa bao giờ hết nóng. Tuy nhiên, do đây là khu vực đã được định hình, tương đối ổn định, những yếu tố làm gia tăng địa tô chênh lệch không còn nhiều nên sự biến động về giá cả không lớn. Nếu có tăng thì chủ yếu là do trượt giá và sự chênh lệch cung cầu, chứ không phải do tác động của hạ tầng thay đổi, trừ những khu vực mới mở rộng, đang phát triển.

Chính vì thế, nhu cầu của người mua để ở rất lớn nhưng đối với nhà đầu tư thì thị trường này đã giảm độ hấp dẫn vì biên lợi không nhiều. Do đó, các nhà đầu tư thứ cấp luôn có xu hướng đi vào các thị trường mới, đang trỗi dậy, tiềm năng lớn để xuống tiền. 

Trước băn khoăn của một số độc giả về việc nên mua đất để xây nhà hay mua nhà ở xây sẵn tại các khu đô thị cao cấp hiện đại, ông Bùi Văn Doanh khuyến nghị rằng mỗi phương thức đều có ưu thế riêng, tùy theo mục đích, nhu cầu và khả năng thực tế của chủ nhà.

Với phương án mua đất xây nhà, khách hàng sẽ được chủ động từ chọn vị trí cho đến thiết kế ngôi nhà với các công năng phù hợp nhu cầu, cá tính và mục đích sử dụng của mình. Đồng thời, họ cũng sẽ có không gian ở mang tính độc lập, riêng tư cao hơn so với mua nhà ở xây sẵn trong các dự án.

“Mua đất xây nhà, khách hàng cũng chủ động được diện tích phù hợp với ngân sách của mình và chủ động chọn hướng theo tuổi nếu coi trọng yếu tố phong thủy… Hơn nữa, người mua cũng có thể mua được đất giá hời và như thế sẽ có thể tiết kiệm được một khoản ngân sách nhất định.

ĐỂ KHÔNG BỊ “QUẢ ĐẮNG”, NGƯỜI MUA PHẢI AM HIỂU ĐA DIỆN

“Tuy nhiên, muốn thành công khi lựa chọn phương án này, khách hàng phải là người thông thạo, thậm chí là sành sỏi trong việc mua bán nhà đất, nhất là về pháp luật và các phương thức giao dịch để không bị “quả đắng” hay bị hớ trong thỏa thuận giá cả cũng như phương thức thanh toán và hoàn tất pháp lý. Đặc biệt, họ phải nắm được quy hoạch và tình trạng pháp lý của miếng đất định mua để tránh mua phải đất đã được quy hoạch trong một dự án nào đó hoặc đất không có sổ đỏ, đất không phải là đất ở, sau này có thể xảy ra tranh chấp rất phức tạp hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng không hề đơn giản, thậm chí là không thể”, ông Doanh nói. 

Ngoài ra, theo ông Doanh, khách hàng cũng phải là người tháo vát và quán xuyến, am hiểu nhất định trong lĩnh vực xây dựng để thuê thiết kế, chọn thi công, giám sát thi công và mua bán vật liệu, một loạt công việc được cho là khá vất vả, nhất là với những bất động sản ở ngoài đảo như Phú Quốc, khi việc vận chuyển vật liệu khá khó khăn. Mặt khác, khách hàng cũng rất khó để mua được mảnh đất có view đẹp, nhất là rất khó tìm được mảnh đất ở bờ biển vì thường các khu vực này đều đã được quy hoạch để thực hiện các dự án đồng bộ làm khách sạn hay nhà ở cao cấp”, ông Doanh lý giải.

Còn đối với phương án mua nhà ở xây sẵn trong các dự án nhà ở cao cấp, khách hàng sẽ ít có sự lựa chọn về hình thức ngôi nhà vì thông thường các dự án đều được thiết kế theo một số mẫu nhất định, cũng như bị hạn chế về việc chọn hướng nhà nếu là người coi trọng yếu tố phong thủy. Tuy nhiên, họ sẽ được hưởng lợi về không gian và cảnh quan môi trường vì các dự án hầu hết đều lựa chọn được vị trí đẹp, hướng biển hoặc gần biển, không gian thoáng đãng và nhất là hạ tầng đồng bộ, hiện đại, an ninh trật tự cũng được bảo đảm tốt hơn. 

Ở một góc nhìn khác, Luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam khuyến cáo rằng pháp lý của từng dự án là vấn đề vô cùng quan trọng và là mối quan tâm hàng đầu. Theo số liệu mới nhất thì có đến 75% các vụ tranh chấp ra tòa là về đất đai. Lĩnh vực hành chính cũng cỡ 65% trở lên là liên quan đến đất đai.

Bên cạnh những vấn đề pháp lý, nhà đầu tư cần phải chú ý tới uy tín, năng lực của chủ đầu tư cũng như quy mô tiềm năng của dự án. Về mặt kinh tế thì tất nhiên vị trí, xu thế, loại dự án... là các yếu tố cần phải được quan tâm khi quyết định đầu tư. Tuy nhiên, việc dự án có được hiện thực hoá theo đúng tiến độ cam kết hay không phụ thuộc nhiều vào uy tín, quyết tâm và tiềm lực của chủ đầu tư.

“Đối với bất động sản thì yếu tố pháp lý là vô cùng quan trọng, nhưng ở những giai đoạn còn chưa đủ, chưa rõ, chưa cụ thể thì việc chọn đúng đối tác, chọn đúng chủ đầu tư lại có ý nghĩa quyết định. Đối tác tin cậy, thì kể cả khi có rủi ro, thiệt hại cũng giảm thiểu và dễ dàng chấp nhận”, Luật sư Trương Thanh Đức nhấn mạnh.