Đi tìm nguồn tiền cho bất động sản

Trong giai đoạn hiện nay, việc vay ngân hàng để đầu tư cho bất động sản rất khó, còn nguồn vốn huy động từ khách hàng lại bị giới hạn bởi quy định nhà đầu tư chỉ được huy động vốn sau khi xây xong phần móng.

Trong khi đó, việc phát hành cổ phiếu đã không còn hiệu quả khiến thị trường bất động sản rơi vào đình trệ.

Thực trạng này làm cho nhiều doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp thực hiện các dự án nhà ở đang gặp phải tình huống tiến thoái lưỡng nan, có đơn vị đang đứng trước nguy cơ phá sản.

Lý do là việc đền bù, xây dựng đều dở dang, không có vốn để thực hiện dự án, giá bất động sản  giảm, giao dịch giảm, nhưng lãi suất vay ngân hàng cao và giá nguyên vật liệu đầu vào vẫn tiếp tục tăng. Ngoài ra nguồn vốn nước ngoài đầu tư mạnh vào lĩnh vực bất động sản  cũng đặt ra một thách thức lớn cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản  trong nước.

Để tháo gỡ những khó khăn, doanh nghiệp bất động sản cần phải làm gì? Dưới đây là các ý kiến của các chuyên gia.

Doanh nghiệp cần kiên nhẫn

(Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng kiêm Chủ tịch Hiệp hội bất động sản và Nhà đất Việt Nam)

"Nhu cầu nhà ở của người dân tại các đô thị Việt Nam trong hiện tại và tương lai là rất lớn. Hiện nay, nhà ở đô thị mới đạt 11 m2/người, chúng ta phấn đấu đến 2011 khoảng 14 m2/người, ở các đô thị nước ta hiện có 22 triệu người, nếu cứ tăng thêm 1 m2/người thì phải có thêm 22 triệu m2 sàn.

Nói đến nhà ở thì phải nói đến rất nhiều loại hình, đặc biệt là nhà ở cho thuê, chúng ta chưa có thị trường này. Vì nhà ở nhu cầu vốn rất lớn, cho thuê thì thời hạn kéo dài nên chưa khuyến khích các doanh nghiệp, vì vậy mà Nhà nước cũng khuyến khích các nhà đầu tư, kể cả các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính, vốn ngân hàng, vốn trong dân để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở cho thuê.

Nhìn chung, tiềm năng của thị trường bất động sản là rất lớn. Các nhà đầu tư nước ngoài cũng đã nhận thấy điều này. Trong 6 tháng đầu năm nay có 19,6 tỉ USD trong tổng 31,6 tỉ USD vốn FDI là đầu tư vào bất động sản  (chiếm trên 60%, cá biệt ở Tp.HCM tỉ trọng này là 70%).

Vì vậy, theo tôi, những khó khăn hiện tại chỉ là tức thời, các doanh nghiệp bất động sản  Việt Nam cần biết kiên nhẫn chờ đợi và phải tìm ra cách giải quyết những khó khăn trước mắt, chủ động chuẩn bị tốt tiềm lực và nâng cao tính chuyên nghiệp để cạnh tranh thì về trung và dài hạn sẽ vẫn gặt hái được thành công.

Đồng thời các nhà đầu tư bất động sản  trong nước cũng phải biết liên doanh, liên kết để huy động và tập trung nguồn lực (kể cả từ doanh nghiệp nước ngoài), biết chia sẻ lợi nhuận và rủi ro. Có như vậy mới có thể giải được bài toán nhu cầu vốn trước mắt cũng như lâu dài."

Quay vòng vốn nhanh với lợi nhuận hợp lý

(Ông Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam)

"Bất động sản  bao gồm nhiều phân khúc thị trường và theo tôi, trong thời gian qua, chỉ có doanh nghiệp kinh doanh về mảng căn hộ cao cấp mới gặp khó khăn, còn những doanh nghiệp đầu tư vào dự án thuộc các mảng thị trường khác thì vẫn bán chạy.

Thị trường văn phòng cho thuê cao cấp cho thuê vẫn đang thiếu, đang căng thẳng và giá ngày càng tăng. Tuy vậy cũng phải nói có những doanh nghiệp khó khăn không phải gắn với tình hình hiện tại (do lạm phát, ngân hàng siết chặt cho vay...) mà gắn với sai lầm trong đánh giá của họ về triển vọng thị trường tại địa phương, tại khu vực mà họ đầu tư xây dựng dự án.

Doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vốn là những doanh nghiệp nhỏ đi lên. Thông thường, các doanh nghiệp xây dự án nhà ở đều huy động vốn của khách hàng. Họ chỉ vay một phần từ ngân hàng để thực hiện giải phóng mặt bằng, lập dự án... Việc huy động từ người mua có ưu điểm: chắc chắn về đầu ra của sản phẩm, yên tâm đầu tư; không phải trả lãi và có thể được vay lâu dài.

Tuy nhiên, cách làm này không có gì đảm bảo cho người mua. Chúng ta vẫn có thể huy động vốn của người mua mà vẫn tránh được tiêu cực: doanh nghiệp bất động sản  mở tài khoản phong toả tại ngân hàng. Ai mua nhà thì gửi tiền đặt cọc vào tài khoản đó. Ngân hàng căn cứ xem tài khoản đó có bao nhiêu, chỉ cộng thêm một ít chi phí dịch vụ rồi lại cho người kinh doanh bất động sản  vay với lãi suất thấp. Với hình thức này, người mua không sợ mất tiền mà người kinh doanh vẫn có vốn để thực hiện dự án.

Nếu số tiền trong tài khoản ấy không đủ, người kinh doanh bất động sản  có thể vay thế chấp bằng tài sản đất đai... Vấn đề là đến nay, phần lớn đơn vị kinh doanh bất động sản  của nước ta là công ty TNHH, nhiều doanh nghiệp vẫn không có lấy 20% vốn thực hiện giai đoạn đầu tiên của dự án.

Vậy tại sao họ không lập công ty cổ phần?

Các doanh nghiệp bất động sản  trong nước rất ít hợp tác với nhau nên năng lực yếu. Điều này còn thể hiện sự chưa trưởng thành của thị trường bất động sản  Việt Nam.

Khi thành lập công ty cổ phần, việc quản lý sẽ chặt chẽ hơn. Đến lúc nào đó có thể phát hành trái phiếu để huy động thêm vốn trên thị trường chứng khoán. Không những thế, chúng ta còn phải tiến tới hình thành tập đoàn bất động sản  lớn. Nước ta chí ít phải có được chục tập đoàn với vốn hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỉ USD mới có thể cạnh tranh với các doanh nghiệp bất động sản  nước ngoài.

Trong việc siết chặt cho vay bất động sản , theo tôi, ngân hàng không có ác ý gì mà họ phải tự cứu mình vì cho doanh nghiệp vay mà doanh nghiệp không bán được hàng thì ngân hàng không có khả năng thu hồi vốn.

Ngân hàng chỉ cứu anh khi hai bên cùng có lợi. Cho nên việc tăng lãi suất hay siết chặt cho vay là bình thường và những người kinh doanh bất động sản  phải hiểu cái đó. Với tình hình hiện nay, theo tôi đối sách phù hợp với các doanh nghiệp bất động sản  là nên quay vòng đồng vốn nhanh. Muốn thế, tỉ suất lợi nhuận phải hợp lý."

Chủ động hợp tác với doanh nghiệp nước ngoài

(Ông Vũ Quốc Thái, Gám đốc nghiên cứu Công ty Tư vấn bất động sản  VietRees)

"Tình hình thị trường bất động sản hiện nay cho thấy các giao dịch gần như “đóng băng”, ngân hàng siết chặt cho vay tín dụng, lãi suất ngân hàng cao ngất ngưởng, giá vật liệu xây dựng tăng cao và các chính sách quản lý nhà nước chưa thật sự hoàn chỉnh.

Trước tình hình này các nhà đầu tư phát triển dự án bất động sản trong nước thật sự đang gặp rất nhiều khó khăn, đang khá bi quan và nhất là đối với các doanh nghiệp đang sở hữu dự án, chuẩn bị phát triển hoặc đang trong bước đầu của quá trình đầu tư xây dựng dự án.

Theo phân tích của VietRees, hiện tại thị trường bất động sản nhìn ở khía cạnh đầu tư phát triển dự án đang hình thành một số xu hướng sau. Các doanh nghiệp trong nước với tiềm lực tài chính mạnh, vững, chủ yếu là các tập đoàn vẫn tiếp tục phát triển, nhưng tiến độ có thể chậm hơn trước đây.

Một phần lớn các doanh nghiệp vẫn mong muốn và cố gắng cầm cự để tiếp tục giữ chân trong lĩnh vực này, nhưng thay vì tự thân vận động như cách trước đây, nay các đơn vị này chuyển sang hình thức liên doanh, kêu gọi hợp tác, đầu tư, liên kết.

Trước tình hình này dẫn đến một thực tế là có rất nhiều các nhà đầu tư nước ngoài đang săn lùng các dự án của các công ty trong nước để mua, sang nhượng hoặc hợp tác liên doanh.

Theo nghiên cứu của chúng tôi, một số thuận lợi khiến cho các nhà đầu tư nước ngoài rất thích hình thức này, đó là tình trạng pháp lý của dự án đã rõ ràng, tránh đi các khâu đền bù giải toả. Thậm chí một số dự án chỉ cần đầu tư và có thể tiến hành triển khai nhanh chóng. Thêm vào đó là chi phí đầu tư đôi khi còn thấp hơn thực tế chút ít do chủ dự án lo bị thu hồi đất dự án do chậm triển khai theo quy định."

Phát hành trái phiếu bất động sản không phải là kênh chính

(Ông Đặng Hoàng Vũ, Tổng giá đốc Công ty Địa ốc Thanh Bình)

"Theo tôi, nói đến đầu tư bất động sản  thì không có một doanh nghiệp nào có đủ vốn lớn để làm hết cả dự án. Với lãi suất như hiện nay, lạm phát như hiện nay thì gần như thị trường bất động sản  phải chững lại. Đối với doanh nghiệp làm một dự án cấp phép đầu tư, cấp giấy tờ để triển khai dự án là rất khó, trung bình mất từ 3-5 năm.

Thử nghĩ xem, với đồng vốn có lãi suất bình thường thì thủ tục kéo dài đã tăng gấp đôi, gánh nặng đó đè lên người tiêu dùng, nguồn cung thì tăng chậm và vòng quay tài chính càng chậm hơn.

Về tài chính, theo tôi có một số vấn đề. Thứ nhất là nguồn cung từ Chính phủ và các tổ chức tín dụng mang tính quốc gia thì Chính phủ cần phải có những giải pháp đúng đắn. Ngân hàng phải đứng giữa để đảm bảo cho việc nhà đầu tư trước khi cung cấp hàng hoá, phải có chứng từ, siết chặt việc doanh nghiệp huy động tiền của dân phải thông qua ngân hàng, để giảm bớt biến động.

Hiện nay đang có xu hướng các doanh nghiệp huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu. Xu hướng này đang là một trong những kênh nhưng không phải là kênh chính trong việc tìm vốn. Lúc thì chúng ta quá phụ thuộc vào ngân hàng, lúc thì chúng ta quá phụ thuộc vào nguồn thu từ dân và các nhà đầu tư nước ngoài.

Việc huy động vốn bằng phát hành trái phiếu là việc tạm thời. Tôi xin nói rõ rằng, huy động như vậy chỉ là hợp đồng vay mượn tiền. Hợp đồng góp vốn vẫn tốt hơn hợp đồng vay mượn này bởi nó sẽ bị chi phối bởi luật dân sự.

Bởi vậy, tôi mới nói hành lang pháp lý là rất quan trọng. Có lúc thì Chính phủ can thiệp quá sâu. Có lúc làm cho các nhà đầu tư không thể tách rời ngân hàng được, có lúc thì ngân hàng lại rút hẳn ra như là hiện nay để các doanh nghiệp tự xoay sở. Còn một vấn đề nữa để thị trường bất động sản  không thể tách ngân hàng được còn là những người dân, những công chức lấy tiền đâu để mua nhà nếu không phải là vay từ ngân hàng?

Ví dụ như người ta chuẩn bị được 30%, còn 70% tiền mua nhà thì phải đi vay ngân hàng. Họ chỉ có thể có một khoản kinh phí nhỏ từ sự tích luỹ hoặc người thân hỗ trợ, còn lại phải dựa vào ngân hàng. Mà lãi suất cao như hiện nay có khi còn không đủ ăn chứ đừng nói đến chuyện trả nợ. Cho nên chúng ta mới tính thêm việc là phải có sự hỗ trợ từ phía Nhà nước."

Phát triển thị trường cầm cố, thế chấp

(Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Vinaland Invest)

"Để giải quyết vấn đề tài chính cho thị trường nhà ở, tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, Nhà nước tập trung phát triển thị trường cầm cố, thế chấp với mục đích tạo ra các nguồn tài chính phục vụ sản xuất và tiêu dùng nhà ở được đảm bảo bởi chính các tài sản là nhà ở đã hình thành hoặc chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai.

Thị trường trực tiếp cho vay của tổ chức tín dụng đến người mua hoặc doanh nghiệp đi vay được gọi là thị trường cầm cố sơ cấp. Tại thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các tổ chức tín dụng cho vay khi người vay trả lãi - gốc không đúng hạn hoặc đơn giản là tổ chức tài chính cần tiền cho mục đích kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả, tổ chức tín dụng sẽ bị lâm vào “thế kẹt” tiền mặt.

Để khắc phục nhược điểm này của thị trường cầm cố sơ cấp, các nước phát triển thành lập “thị trường cầm cố thứ cấp”. Tại đây, các tổ chức tín dụng có thể mua bán những khoản cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này.

Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, hệ thống tín dụng còn có thể chứng khoán hoá các khoản tín dụng tại thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng cầm cố nhà ở. Tham gia vào thị trường cầm cố thứ cấp này là rất nhiều tổ chức tài chính, các quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiêt kiệm, hưu trí, công ty tài chính...

Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càng dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận được. Sức mua của thị trường từ đó sẽ tăng lên, tạo tiền đề cho sản xuất và phát triển nhà ở.

Còn ở Việt Nam mới chỉ có một thị trường cầm cố sơ cấp rất thô sơ và nhiều rủi ro do thiếu tính thanh khoản nên thị trường nhà ở phát triển rất yếu, sức mua kém và sản phẩm ít ỏi dẫn đến thường xảy ra biến động giá cả và nhu cầu nhà ở của người dân không được đáp ứng.

Hay nói cách khác, do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn trong thị trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng. Và khi có những biến động xảy ra như hiện nay rõ ràng ảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản .

Theo tôi, để xây dựng một thị trường nhà ở phát triển đủ sức đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, điều quan trọng nhất là Nhà nước cần xây dựng được một thị trường cầm cố nhà ở phát triển cả về cấp độ sơ cấp lẫn thứ cấp, có nhiều công cụ tài chính hỗ trợ và nhiều tổ chức tài chính tham gia kinh doanh, hoạt động.

Như vậy, mới giải quyết được bài toán vốn cho thị trường nhà ở, thoả mãn cho nhu cầu nhà ở của người dân."