Địa ốc Trung Quốc có bong bóng hay không?

Thị trường địa ốc của Trung Quốc không có bong bóng, bởi thu nhập hộ gia đình đang tăng lên cùng với giá nhà đất, chiến lược gia vĩ mô về Trung Quốc Andy Rothman thuộc CLSA Asia-Pacific Markets cho hay.

Giá nhà ở tại các thành phố loại hai ở Trung Quốc, nơi phần lớn thị dân nước này đang sinh sống, thấp hơn 75% so với giá ở các đô thị lớn hơn chẳng hạn như Bắc Kinh hay Thượng Hải, và đương nhiên biên độ tăng cũng chậm hơn, Rothman trả lời tại Thượng Hải mới đây.

"Với đòn bẩy thấp như vậy và giá nhà tăng cùng chiều với thu nhập, thì chưa thể gọi là bong bóng", chuyên gia này nói. "Chỉ một số phân khúc riêng biệt trên thị trường này là có vấn đề, nhưng nhìn một cách tổng thể, thì tôi không thấy có bong bóng".

Jim Chanos, một nhà quản lý quỹ đầu cơ, một trong những người đầu tiên thấy trước được sự sụp đổ của tập đoàn Enron hồi năm 2001, tháng trước đã tái khẳng định, Trung Quốc dẫn đầu về các khó khăn, bởi tăng trưởng kinh tế của nước này dựa vào sự phát triển của thị trường địa ốc.

Theo cơ quan thống kê của Trung Quốc, giá nhà đất trong tháng 11/2010 tại 70 thành phố của nước này đã tăng tháng thứ 18 liên tiếp, do hàng loạt biện pháp kìm giá như hạn chế các vụ mua bán nhà cửa, ngừng cho vay thế chấp mua căn nhà thứ 3 bị thất bại.

Giá nhà tại Trùng Khánh, thuộc khu vực phía Tây của Trung Quốc, đã tăng tới 29% trong năm 2010, còn ở Thượng Hải là 26%, công ty Soufun Holdings Ltd cho hay.

Tiếp đó, trong tháng 12/2010, giá địa ốc tại Trung Quốc dẫu chỉ tăng 6,4% so với cùng kỳ năm trước, nhưng đã tăng tháng thứ 19 liên tiếp, làm dấy lên những lo ngại về việc Bắc Kinh tiếp tục đẩy mạnh các biện pháp thắt chặt.

Theo tạp chí Times của Mỹ, những dấu hiệu về bong bóng địa ốc của Trung Quốc bắt đầu xuất hiện vào cuối năm 2009. Vào tháng 10/2009, giá bất động sản tại 70 thành phố của nước này tăng 3,9% so với cùng kỳ 2008, mạnh nhất trong 14 tháng trước đó. 20/70 thành phố có mức tăng giá từ 1% trở lên.

Tạp chí này đã cảnh báo về “hiểm họa bong bóng” và lưu ý rằng, vấn đề bất động sản “là nỗi lo lớn nhất” của Trung Quốc. Tuy bất động sản có thể là động lực thúc đẩy sự hồi phục kinh tế của Trung Quốc, nhưng tình trạng bong bóng hiện nay có thể gây ra viễn cảnh kinh tế “không ổn định và rủi ro” trong nhiều năm hoặc hàng thập kỷ sắp tới.

Tình trạng bong bóng như vậy không chỉ xảy ra ở những thành phố ven biển sầm uất của Trung Quốc, mà ngay cả những thành phố như Nam Kinh, Trùng Khánh và Côn Minh cũng có hiện tượng giá đất tăng vọt.

Trên cơ sở những phát hiện đó, các chuyên gia kinh tế thuộc Ngân hàng Merril Lynch của Mỹ đã cho rằng “việc giá nhà đất đang tăng mạnh mẽ hiện đã trở thành vấn đề hàng đầu đối với các nhà hoạch định chính sách ở Trung Quốc”.

Tuy nhiên trong một bình luận đưa ra hồi tháng 9/2010, cựu kinh tế gia Andy Xie thuộc Morgan Stanley cho rằng, giá địa ốc tại các thành phố lớn của Trung Quốc có khả năng giảm xuống một nửa hoặc hơn trong vòng 5 năm tới.

Theo chuyên gia Rothman, các thành phố lớn, nơi giá nhà tăng chóng mặt, góp mặt khoảng 5% trong tổng số các vụ mua bán nhà mới ở Trung Quốc. Những thành phố này bao gồm Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến.

Trong 6 năm qua, giá bất động sản tại Trung Quốc tăng trung bình 10% mỗi năm, trong khi thu nhập hộ gia đình tăng bình quân 13%, ông nói. "Đó là mức cân bằng thực sự và mọi người đã chú ý quá mức vào các thành phố loại một. Khi mọi người nói về bong bóng, họ không xem xét chi tiết, họ chỉ nhìn vào hình thức".

Theo Rothman, thu nhập hộ gia đình sẽ tăng 10% trong năm 2011, khi tăng trưởng kinh tế đạt mức 9,5%. Trùng Khánh, có thể sẽ áp dụng thuế bất động sản xa xỉ trong quý đầu năm nay và Thượng Hải sẽ đưa ra thuế đánh vào nhà mới trong cùng thời điểm.

Ngoài ra, Rothman còn dự báo, tỷ lệ lạm phát của Trung Quốc sẽ được giới hạn ở mức 4,5% trong năm nay, mức vừa đủ cho tăng trưởng kinh tế Trung Quốc. Theo ông, ngân hàng trung ương nước này sẽ tăng lãi suất cơ bản hai lần trong 6 tháng đầu năm nay.