Tạm thời, chúng tôi dùng khái niệm và nội hàm Condotel là căn hộ khách sạn để tham chiếu sang hệ thống pháp luật của chúng ta. Quan điểm của Bộ Tài Nguyên và Môi trường là rất cầu thị. Khi tham chiếu sang hệ thống pháp luật cái gì chưa có chúng tôi sẽ tiếp thu chỉnh sửa bổ sung, nếu có rồi mà không phù hợp với thực tiễn thì cần phải xem xét.
Đây là chia sẻ của ông Mai Văn Phấn, Phó tổng cục trưởng Tổng Cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường tại hội thảo "Pháp lý cho Condotel" do Báo Thanh niên tổ chức ngày 17/12/2019.
Condotel rất có tiềm năng phát triển, nhưng…
Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng, loại hình bất động sản condotel pháp luật không cấm nên các doanh nghiệp đã đang vận dụng các pháp luật để triển khai. Đây là loại hình phát triển rất tiềm năng.
Tiềm năng của Condotel phát sinh từ nhu cầu, thực tiễn của các nhà đầu tư thứ cấp bao gồm đầu tư kinh doanh và đáp ứng nhu cầu. Hơn nữa, các doanh nghiệp đang đầu tư condotel rất nhiều ở các vị trí đẹp, nhất là ở các địa phương có biển. Dự báo trong tương lai nhu cầu nói trên chắc chắn sẽ còn phát triển nữa.
Đối với ngành du lịch, condotel được nhận định là cơ sở lưu trú quan trọng trong bối cảnh hiện nay có quá ít cơ sở có chất lượng phục vụ du lịch cao cấp.
Theo ông Lương Hoài Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn du lịch, đến hết 2018, trong 15.626 cơ sở lưu trú du lịch trên cả nước với tổng số 353.293 buồng, chỉ có 965 cơ sở từ 3 sao trở lên, chiếm khoảng 6%, số buồng chiếm 35,9%. Bởi cơ sở du lịch có chất lượng phục vụ du lịch cao cấp đang rất thiếu. Do đó, condotel là loại hình cơ sở du lịch phù hợp, cần thiết, có ích cho sự phát triển của ngành du lịch.
Tuy nhiên, theo ông Trần Quốc Dũng, các quy định hiện hành chưa có thuật ngữ Condotel để điều chỉnh. Vì vậy, các cơ quan chức năng ghi nhận để bổ sung vào các quy định pháp luật để điều chỉnh cho loại hình này. Đầu tiên chúng ta phải thừa nhận Condotel, phải công bằng và xem Condotel như các loại hình bất động sản khác.
"Hiện chỉ có Luật Du lịch có khái niệm là căn hộ du lịch mà chúng ta hay gọi là căn hộ condotel, trong khi Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở chưa có khái niệm thuật ngữ điều chỉnh loại hình căn hộ này", Phó tổng giám độc Tập đoàn Hưng Thịnh, nêu quan điểm.
Tương tự, ông Lương Hoài Nam cho biết trong khi cả xã hội đang trong hành trình đi tìm cơ sở pháp lý cho condotel nhưng tìm khắp nơi, từ Luật Xây dựng đến Luật Bất Động sản… đều không thấy, trừ Luật Du Lịch. Theo Điều 48, Luật Du lịch, condotel được định nghĩa là biệt thự du lịch hoặc căn hộ du lịch, không có khái niệm căn hộ dịch vụ.
Không thể chuyển đổi đất xây dựng căn hộ du lịch sang đất ở
Ông Mai Văn Phấn thừa nhận, hiện trong hệ thống pháp luật có liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có quy định cấp cho Condotel vì hệ thống pháp luật của chúng ta là Việt ngữ. Vì vậy, chúng ta cần làm rõ nội dung, công năng, phạm trù của hình thức condotel là gì, từ đó tham chiếu ra các quy định pháp luật.
"Tạm thời, chúng tôi dùng khái niệm và nội hàm Condotel là căn hộ khách sạn để tham chiếu sang hệ thống pháp luật của chúng ta. Quan điểm của Bộ Tài Nguyên và Môi trường là rất cầu thị. Khi tham chiếu sang hệ thống pháp luật cái gì chưa có chúng tôi sẽ tiếp thu chỉnh sửa bổ sung, nếu có rồi mà không phù hợp với thực tiễn thì cần phải xem xét", ông Mai Văn Phấn cho biết.
Với Condotel là căn hộ khách sạn, theo Luật Du lịch, đây là loại hình kinh doanh dịch vụ. Hình thức của loại hình này là từ khi giao đất, thủ tục giao đất đến hình thành tài sản đất được xác định là đất sản xuất kinh doanh. Cấp phép xây dựng phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất của vùng.
"Thượng tôn phải tuân thủ vào quy hoạch. Vì vậy, không có chuyện quy hoạch khu vực đó là đất sản xuất kinh doanh dịch vụ bây giờ là đất ở. Khi cấp phép xây dựng là phải căn cứ vào mục đích giao đất. Đó là một chuỗi liên hoàn đến khi hình thành nên sản phẩm", ông Mai Văn Phấn nói.
Về chế độ sử dụng đất, tại chương 10, mục 3, Điều 153, Luật Đất đai đã quy định rõ đối với loại hình đất sản xuất kinh doanh dịch vụ. Quy định cấp giấy chứng nhận cho loại hình đất sản xuất kinh doanh dịch vụ cũng được nêu tại Điều 104 luật Đất đai, Nghị định 43, Nghị định 01… đã quy định trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cho loại hình nói trên. Hướng dẫn ghi kỹ thuật, thể hiện sơ đồ tài sản trên giấy chứng nhận cũng đã có khoản 8 Điều 6 Thông tư 24, bổ sung ở Thông tư 33.
"Có thể thấy về cơ sở pháp lý, quy định chế độ sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận... đến thời điểm hiện nay đã đảm bảo đầy đủ. Từ thực tiễn, cũng chưa có cơ quan chịu trách nhiệm cấp giấy chứng nhận tại địa phương nào phản ánh khó khăn trong vấn đề này. Tại sao dư luận lại than việc cấp giấy chứng nhận là khó khăn?", ông Mai Văn Phấn nhấn mạnh.
Ông Mai Văn Phấn khẳng định không thể chuyển đổi đất xây dựng căn hộ du lịch sang đất ở được. Bởi từ chủ trương đầu tư, đề xuất đầu tư, giao đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính, phê duyệt…. tất cả đều đã được xác định là đất sản xuất kinh doanh dịch vụ. Tiêu chí giao đất ở khác tiêu chí giao đất sản xuất kinh doanh. Nên không thể có chuyện hợp thức hóa đầu vào là đất sản xuất kinh doanh, đầu ra lại là đất ở, cấp lâu dài. Thẩm định căn hộ du lịch cũng khác căn hộ ở.
Thực tế hiện nay có một số địa phương còn vướng mắc pháp lý, điển hình là Đà Nẵng và Bình Định. Hai địa phương này sáng tác ra khái niệm khá mù mờ là nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở. Từ đó, cấp giấy chứng nhận cho condotel là đất ở, lâu dài, không phù hợp với các quy định đã nêu trên, khiến nhà đầu tư thứ cấp và xã hội hoang mang.
"Đất được giao sản xuất kinh doanh dịch vụ, toàn bộ thủ tục pháp lý đầu vào là như thế nhưng lại không tuân thủ. Quy định thời hạn đất kinh doanh 50 năm nhưng chủ đầu tư lại cứ đòi được cấp đất ở, lâu dài. Giữa chủ đầu tư và hệ thống hành lang pháp lý không gặp nhau ở chỗ đó. Đầu vào một đằng, đầu ra một nẻo thì không đúng quy định của pháp luật", ông Mai Văn Phấn lý giải thêm.
Cũng theo ông Mai Văn Phấn, không cần thiết phải xây dựng loại đất riêng, đất căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch. Bởi khi chúng ta chẻ ra như vậy, khiến hệ thống luật rất manh mún.
Google translate