Doanh nghiệp bất động sản: “Nghẹt thở” vì điểm nghẽn pháp lý 

Tại hội thảo “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết: "Chưa bao giờ doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đối diện với nhiều khó khăn như giai đoạn hiện nay, nhất là về cơ chế, chính sách đầu tư, về nguồn vốn tín dụng và thị trường".

CHỦ ĐẦU TƯ PHẢI "GỒNG MÌNH GÁNH LỖ"

Minh chứng cho đánh giá này của Lãnh đạo Bộ xây dựng, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thừa nhận một thực trạng không mấy khả quan đang diễn ra. “Hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã phải dừng hoạt động, thậm chí phá sản, giải thể. Các doanh nghiệp đang bám trụ được thì gặp khó khăn trong thực hiện thủ tục đầu tư do thời gian phê duyệt, cấp phép xây dựng bị kéo dài", ông Đính cho biết.

Đối với các vướng mắc trong quy định pháp luật chưa được tháo gỡ khiến quá trình phê duyệt hồ sơ đầu tư dự án bị đình trệ, mà hậu quả là, nguồn cung trên thị trường bất động sản trong năm qua khó cải thiện, các chủ đầu tư khó khăn trong thu hồi vốn đầu tư nhưng vẫn phải “gồng mình” gánh lỗ để duy trì các hoạt động xây dựng, đầu tư, kinh doanh.

Thêm vào đó, khó khăn cố hữu trong tiếp cận các nguồn vốn phù hợp để phát triển thị trường bất động sản, không những không giảm bớt mà còn có biểu hiện tăng lên cùng với khó khăn chung của nền kinh tế do dịch bệnh cũng như quan điểm khác biệt về vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam và mối quan hệ giữa thị trường tài chính với thị trường bất động sản. 

Các chuyên gia cùng nhìn nhận, điểm nghẽn lớn nhất trên thị trường hiện nay là những vướng mắc về cơ chế, chính sách.

Ông Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội nhận xét: “Trong thị trường bất động sản, nguyên lý đầu tiên là Nhà nước giữ vai trò tạo ra luật chơi, người chơi là các doanh nghiệp, nhưng luật chơi trên thị trường đang có nhiều bất cập. Ba luật liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang có những chồng chéo, chưa thống nhất gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản”. 

Minh chứng là hàng loạt các quy định vướng mắc trong Luật Đất đai 2013 đang khiến việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản trở nên khó khăn hơn như: vấn đề giải phóng mặt bằng, cách tính giá đất để đền bù  hoặc việc không minh định trong luật về quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các sản phẩm bất động sản du lịch như condotel khiến các chủ đầu tư, nhà đầu tư bất an, thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản thừa nhận: điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường ở thị trường bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng cao, gây bất bình trong xã hội; đồng thời làm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế - xã hội khi nguồn lực lớn bị “đóng băng” ở các tài sản bất động sản đã hình thành nhưng không được đưa vào lưu thông sử dụng và nguồn vốn lớn đầu tư cho lĩnh vực này không được đưa vào lưu thông trong nền kinh tế.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest phân tích thêm, bất động sản là một ngành kinh doanh phải hoàn thành các thủ tục pháp lý phức tạp nhất so với các ngành nghề khác khi phải chịu sự tác động điều tiết của 12 luật khác nhau: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Phòng cháy chữa cháy…

“Hiện giữa các luật có sự vênh nhau rất nhiều. Luật này quy định thế này nhưng luật kia lại quy định khác khiến việc thực thi rất lúng túng, không biết theo luật nào. Chính vì sự phức tạp, chồng chéo này mà như có ý kiến từng đánh giá đó là một “ma trận” làm cho tốc độ triển khai các dự án đầu tư bất động sản bị hạn chế rất lớn”, ông Hiệp khẳng định. 

VƯỚNG MẮC LUẬT LÀM TĂNG GIÁ BÁN 

Theo ông Hiệp, đối với các doanh nghiệp bất động sản, rào cản lớn nhất hiện tại có lẽ là quy định phải có 100% đất ở hoặc “dính” đất ở mới được phê duyệt chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Hiện có khoảng 400 dự án trên toàn quốc đang bị ách tắc bởi quy định này, do chỉ có khoảng 5% doanh nghiệp có thể đảm bảo 100% đất ở. Còn lại đa phần các doanh nghiệp sở hữu các loại đất khác hoặc đất hỗn hợp (đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở). Chính vì vậy, doanh nghiệp rất mong mỏi sửa đổi vướng mắc về thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Đây được xem là nút thắt lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung thị trường bất động sản, từ đó đẩy giá nhà tăng cao.

Ở một góc nhìn khác, ông Bùi Tuấn Minh, Phó Tổng giám đốc Deloitte Việt Nam cho biết, thực tế trong nhiều trường hợp các khoản chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng không theo kịp giá thị trường, doanh nghiệp phải bỏ ra nhiều khoản chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng để đảm bảo tiến độ dự án, nắm bắt các thời cơ vàng để đưa sản phẩm ra thị trường.

Trong khi đó, để được ghi nhận là chi phí hợp lý và được trừ cho mục đích tính thuế, các chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng cần được thực hiện theo phương án đền bù, giải phóng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Mặc dù các khoản chi thực tế của doanh nghiệp  có đầy đủ hóa đơn, chứng từ nhưng lại vướng mức khống chế theo phương án được phê duyệt. Vì vậy. một khối lượng lớn chi phí đầu tư vào dự án không được ghi nhận chi phí được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp, vô hình chung đẩy cao giá thành sản phẩm, giảm tính cạnh tranh.

“Chúng tôi khuyến nghị Bộ Tài chính xem xét, sửa đổi Thông tư 78 năm 2014 phù hợp với thực tiễn hơn, cho phép doanh nghiệp có thể ghi nhận các khoản chi phí hỗ trợ, đền bù giải phóng mặt bằng thực tế phát sinh, có hồ sơ, chứng từ theo quy định vào chi phí hợp lý khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp, đại diện Deloitte Việt Nam kiến nghị.

Cũng nói về những giải pháp gỡ vướng cho thị trường bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia phân tích, pháp lý không minh bạch rõ ràng đã dẫn đến nhiều rắc rối trên thị trường bất động sản, giá bất động sản tăng cao. Vì vậy, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Bộ Xây dựng nên chăng thành lập một bộ phận rà soát lại toàn bộ quỹ đất trong thành phố để thu hồi hoặc đánh thuế thật mạnh.

Về tín dụng cho bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa kiến nghị nên có sự đối xử phân biệt với các dự án bất động sản để những doanh nghiệp nào có mục tiêu phát triển dự án tốt nhận được sự ưu đãi phát triển dễ dàng hơn. Ngoài ra, cần tìm cách giải ngân vốn cho bất động sản hợp lý hơn.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng quan trọng nhất là củng cố và nâng cao tiềm lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản thông qua phục hồi quy mô doanh thu và lợi nhuận cũng như tăng quy mô vốn chủ sở hữu và vốn tự có của doanh nghiệp. Theo ông Ánh, các chính sách giãn hoãn, miễn giảm thuế, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ thu nộp ngân sách Nhà nước khác có tác dụng tích cực giúp sớm phục hồi tiềm lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản.