“Doanh nghiệp địa ốc cần chủ động để tự cứu”

Trao đổi với VnEconomy, ông Trương Thái Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Quân cho rằng, trong lúc thị trường bất động sản đang gặp khó, doanh nghiệp địa ốc cần tự cứu mình bằng việc chủ động kích cầu thị trường nhà đất, thay vì chờ đợi gói kích cầu từ phía Chính phủ có hiệu lực.

Hiện nay thị trường nhà đất có hai xu hướng, nhà đầu tư hoặc tìm đáy mới để mua nhà, hoặc chủ đầu tư không bán chờ thị trường phục hồi. Ông đánh giá như thế nào về hai xu hướng trên?

Mua bán nhà đất nhỏ lẻ và làm dự án đều đang rất khó. Cái khó ở đây không phải vì giá vẫn còn quá cao mà vì niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường rất dè dặt. Thực tế mức giá tại nhiều dự án đã rất gần với mức giá thật.

Tôi cho rằng, đây là thời điểm thích hợp để mua nhà ở đối với người dân và triển khai các dự án nhà ở giá thấp đối với doanh nghiệp.

Nhưng nếu thời điểm này mới triển khai các dự án nhà giá thấp, liệu nhà giá thấp còn là thị trường hấp dẫn khi phải hai, ba năm sau mới có sản phẩm?

Phải nhận rõ hai phân khúc.

Phân khúc nhà giá thấp thuộc đối tượng trong gói kích cầu của Chính phủ thì cần phải mất thời gian lâu hơn khi phải phân loại đối tượng, chờ phê duyệt dự án và  nguồn vốn.

Nhưng phân khúc nhà giá thấp do doanh nghiệp chủ động triển khai thì sản phẩm có thể được tung ra thị trường rất sớm. Chẳng hạn như những dự án đã có sẵn họ linh động điều chỉnh mức giá thấp khi sử dụng loại vật liệu xây dựng rẻ hơn.

Loại nhà ở giá thấp do doanh nghiệp chủ động chuyển hướng rất phù hợp vào thời điểm này khi nguồn đất đang rẻ, vay vốn với lãi suất thấp, trong khi họ lại có vốn và nguồn khách hàng sẵn có. Doanh nghiệp cũng sẵn sàng tham gia vào gói kích cầu nhà giá thấp của Chính phủ.

Tuy nhiên cần có cơ chế thoáng hơn về giá đất và Chính phủ bao tiêu đầu ra sản phẩm. Đặc biệt cần giám sát rất chặt chẽ để nhà giá thấp đến đúng đối tượng.

Nhiều dự đoán rằng thị trường nhà đất sẽ có sự phục hồi rõ rệt vào nửa cuối năm 2009 khi gói kích cầu của Chính phủ bắt đầu có hiệu lực?

Chính phủ đã đưa ra các phương án kích cầu. Tuy nhiên đó vẫn là dạng chính sách. Từ chính sách đến thực tế là một khoảng cách khá xa.

Để tự cứu mình thì bản thân doanh nghiệp địa ốc phải chủ động kích cầu bằng cách hạ giá thành sản phẩm, đa dạng hoá sản phẩm và áp dụng các công nghệ mới để sản phẩm có chất lượng ở mức chấp nhận được với mức giá trung bình.

Chỉ có thể kéo niềm tin của nhà đầu tư quay lại thị trường khi họ thấy rằng đầu tư bất động sản thời điểm này là đầu tư cho chính nhu cầu nhà ở thực sự và vì tương lai của họ. Nhiều nhà đầu tư vẫn đang lương lự giữa việc nên mua hay nên bán vào thời điểm này.

Thưa ông, một số doanh nghiệp đang có phương án phát hành trái phiếu dự án căn hộ nhằm huy động vốn, ông đánh giá như thế nào về mức hấp dẫn của loại trái phiếu này trong thời điểm thị trường nhà đất trầm lắng, lãi suất đang ở mức thấp hiện nay?

Thường mua trái phiếu bất động sản gắn liền với quyền mua sản phẩm của dự án. Hấp dẫn từ lãi suất của trái phiếu bất động sản chỉ một phần. Quan trọng hơn là mức lợi nhuận thu được từ chính dự án bất động sản. Lợi nhuận thu được từ bất động sản có lúc lên tới mấy trăm phần trăm. Đây mới chính là điều nhà đầu tư nhắm tới khi mua trái phiếu dự án bất động sản.

Phát hành trái phiếu thời điểm này có cái khó là niềm tin của thị trường đang ở mức thấp, cần phải có ngân hàng để bảo lãnh nguồn vốn cũng như kiểm soát việc giải ngân nguồn vốn đó đúng thời hạn. Tuy nhiên, nếu có phương án sử dụng nguồn vốn đúng vào một dự án tốt phù hợp với nhu cầu của thị trường thì trái phiếu bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn.

Song cá nhân tôi vẫn có một vài lưu ý đối với nhà đầu tư trái phiếu dự án. Trước hết phải cẩn trọng với các hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án, khả năng tài chính và tiến độ của dự án. Đặc biệt nên chọn những doanh nghiệp đã có nhiều kinh nghiệm triển khai dự án.

Hiện nay, thị trường nhà đất, đặc biệt tại thị trường Tp.HCM đang có những động thái theo chiều hướng tốt liên quan đến khởi công dự án, hạ giá thành sản phẩm, nhiều giao dịch thành công. Ông có cho rằng, thị trường nhà đất là một trong những thị trường hồi phục sớm?

Quả đúng là có những động thái đó, đặc biệt trong một tuần trở lại đây. Tuy nhiên, đó mới chỉ là những tín hiệu ban đầu, chưa có gì đảm bảo đó là cầu thực. Vì vậy sẽ là lạc quan sớm nếu chỉ nhìn vào những dấu hiệu đó.

Một trong những động thái chủ động kích cầu của doanh nghiệp địa ốc là chủ đầu tư đã "bắt tay" với các nhà phân phối sản phẩm để đưa nhiều loại sản phẩm với những thông tin rất cụ thể đến người tiêu dùng. Ông có cho rằng, chỉ đến lúc này chủ đầu tư mới có sự gắn kết chặt chẽ với nhà phân phối?

Thực ra thì để kích cầu tiêu dùng nhà đất thời điểm này, chủ đầu tư cần liên kết với các nhà phân phối chuyên nghiệp để đầu ra sản phẩm được tốt hơn. Nhưng bản thân những nhà môi giới cũng cần phải năng động hơn trong việc giảm chi phí môi giới, đa dạng hoá sản phẩm để kích cầu tiêu dùng.

Đúng là khi nguồn cầu đang thấp thì sự liên kết của hai đối tượng này phải rất chặt chẽ mới mong bán được nhiều hàng.

* "Chưa bao giờ uy tín của doanh nghiệp địa ốc lại cần thiết như thời điểm hiện nay"

Ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương tín (Sacomreal), đơn vị đã từng có những thử nghiệm thành công khi phát hành trái phiếu dự án căn hộ Phú Mỹ (quận 7, Tp.HCM), dự án chung cư Phú Lợi (quận 8) vào lúc thị trường bị thắt chặt nguồn vốn tín dụng ngân hàng, cho rằng trong việc phát hành trái phiếu dự án vào thời điểm giá nhà đất sụt giảm, bên cạnh tính khả thi của dự án những ưu đãi hấp dẫn cho trái chủ về lãi suất, thì uy tín của doanh nghiệp là một yếu tố đặc biệt.

"Chưa bao giờ uy tín của doanh nghiệp địa ốc lại cần thiết như thời điểm hiện nay. Nhà đầu tư đã sợ cảnh giá nhà đất tại nhiều dự án tăng mấy trăm phần trăm chỉ trong thời gian ngắn ngay cả khi chưa hiểu rõ về khả năng thực của chủ đầu tư”, ông nói.