Giá nhà đất Hà Nội vẫn cao, vì sao?

Dù bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 suốt từ đầu năm nhưng nhìn chung thị trường bất động sản Hà Nội vẫn không có nhiều động thái giảm giá, thậm chí một số dự án giá còn tăng cục bộ.

Lý giải nguyên nhân trên, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng cho rằng, nguồn cầu trên thị trường vẫn còn rất lớn khiến giá không thể hạ được.

                             CUNG HẠN CHẾ KHIẾN GIÁ TĂNG CAO?

Theo báo cáo của Savills, thị trường nhà ở là phân khúc ổn định. Quá trình đô thị hóa, tăng trưởng dân số mạnh mẽ và quy mô hộ gia đình giảm tạo ra nguồn cầu về nhà ở. Tính đến 2020, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đạt 37% thấp hơn so với các nước Đông Nam Á (50%) và Châu Á (51%). Tốc độ đô thị hóa chậm cho thấy tiềm năng lớn cho sự phát triển trong tương lai.

Dân số Việt Nam đạt 96 triệu người trong năm 2019 và dự kiến đạt 120 triệu vào năm 2050 với tỷ lệ đô thị hóa cả nước đạt 57%. Tầng lớp trung lưu hiện chiếm 13% dân số và được dự đoán sẽ lên mức 26% vào năm 2026. 

Tổng số hộ gia đình tăng 1,8% mỗi năm trong giai đoạn 2009-2019. Mỗi hộ dân trung bình có 3,5 người, thấp hơn 0,3 người so với 2009. 

"Cầu lớn trong khi đó nguồn cung các dự án trên thị trường hiện đang hạn chế là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao", Savills đưa ra kết luận.

Cũng theo bà Đỗ Thu Hằng, là giá căn hộ đang thu hẹp giữa khu vực nội thành và ngoại thành. Mội số dự án căn hộ ở khu vực Mỹ Đình, dù không phải khu vực trung tâm, giá cũng đã được đẩy lên tới 50 - 60 triệu đồng/m2. Các chủ đầu tư đang tập trung vào yếu tố tiện ích để bù đắp những bất lợi về mặt vị trí được cho là lý do cho xu hướng này.

Trong khi đó, theo TS. Lê Xuân Nghĩa (Chuyên gia kinh tế), với người Việt, dựa trên văn hoá, thói quen sinh hoạt và quan niệm sống lại có sự khác biệt. Căn hộ hạng sang ở giữa Thủ đô là trúng về quan điểm hạng sang ở thập kỷ này của người Việt Nam mình. Mọi người có quan điểm rằng như vậy là thuận tiện sinh hoạt do đó giá cao là điều dễ hiểu.

Vị chuyên gia này cũng khẳng định, giá bất động sản Hà Nội, Tp.HCM trong tương lai còn đắt hơn cả Singapore vì nhu cầu nhập cư tại các thành phố lớn của Việt Nam ngày càng gia tăng. Áp lực nhập cư khiến bất động sản hạng sang ngày càng có giá cao.

Theo luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm cho rằng: Ở các đô thị lớn, giá nhà đang vượt tầm tay đại đa số người lao động. Nếu tình hình này không được giải quyết triệt để nó sẽ tạo ra áp lực rất lớn tới xã hội… Bởi, phần lớn người lao động phải đi thuê nhà, và số tiền thuê nhà chiếm 1 nửa thu nhập hàng tháng của họ và rơi vào vòng luẩn quẩn.

Trên thực tế, người mua nhà đang bị gánh nhiều chi phí vô lý đến từ việc: Chủ đầu tư thiếu năng lực, cơ chế chính sách nhà nước của chúng ta quá phức tạp.

"Rất nhiều chi phí vô lý trong quá trình thực hiện dự án đang khiến người lao động gục ngã khi gánh trên vai bất động sản. Đơn cử như việc tiến độ xây dựng kéo dài, thậm chí là năm 10 năm khiến cho chi phí về tín dụng có thể tăng lên gấp đôi nhưng người mua nhà phải gánh chịu", luật sư Trương Anh Tú nhìn nhận.

                           "QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG CHƯA HIỆU QUẢ"

Báo cáo trước Quốc hội vừa qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà thừa nhận: "Việc kiểm soát thị trường bất động sản của các cơ quan nhà nước chưa hiệu quả, nhất là tại các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương".

Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho biết, tới đây sẽ sửa đổi căn bản Nghị định 100 tạo cơ chế đột phá hơn cho doanh nghiệp, người dân mua nhà ở xã hội.

"Chúng tôi cũng đang báo cáo Chính phủ hỗ trợ nhà ở giá thấp có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá bán đến 15 triệu đồng/m2. Hiện cơ cấu nhà ở đô thị có diện tích nhỏ và giá dưới 1 tỷ đồng rất khan hiếm", Bộ trưởng Phạm Hồng Hà nêu.

Một số chuyên gia, doanh nghiệp khẳng định, về lý thuyết hoàn toàn có thể làm nhà ở giá thấp 15 triệu đồng/m2, nhưng đây không phải là việc làm dễ, bởi giá nhà hiện tại đang ở mức quá cao và nhiều bất cập về chính sách chưa được tháo gỡ…

Chia sẻ với báo chí, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, khi Việt Nam kiểm soát được dịch bệnh, kinh tế trong nước hồi phục, có tăng trưởng dương, lực cầu sẽ được tiếp sức để thị trường bất động sản nóng ấm trở lại. 

Nguồn hàng tại các dự án bất động sản do các doanh nghiệp triển khai, tiếp tục không có nhiều thay đổi, khan hiếm nguồn hàng mới tại các đô thị lớn vẫn diễn ra.

Tại các địa phương khác, nguồn hàng đưa ra thị trường chủ yếu nằm ở các dự án đã triển khai trước đó. Các dự án mới phê duyệt sẽ được triển khai nhiều hơn, khi các địa phương ổn định bộ máy tổ chức sau Đại hội. Nhiều dự án đấu giá đất sẽ được triển khai tại các địa phương để tạo ngân sách đảm bảo sự đầu tư phát triển cho nhiệm kỳ mới.

"Lượng giao dịch, tỷ lệ tiêu thụ hàng hóa trong quý cuối năm sẽ tăng so với quý 3. Làn sóng đầu tư, mua sắm dịp cuối năm có thể sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản cả nước, trong đó tác động đến mặt bằng giá các dự án, xu hướng vẫn tăng chứ không giảm", ông Đính nói.

Theo ghi nhận, ở một số phân khúc chuyên gia nhận định giá thứ cấp sẽ giảm nhẹ đến cuối năm nhưng là cục bộ, trong khi nhìn chung trên thị trường giá bất động sản vẫn đà tăng do đặc thù về sự khan hiếm, nhu cầu thực tế trên thị trường còn lớn.