"Giá nhà giảm chưa chắc là chỉ số tốt của nền kinh tế"

Hầu hết mong muốn chung của người Việt Nam là có thể sở hữu được căn nhà của riêng mình nhưng điều này ngày càng khó khi mà giá nhà ngày càng leo thang. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà trong báo cáo gửi Quốc hội nhấn mạnh giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của người dân. 

Trong khi đó, tình trạng lệch pha cung cầu diễn ra ngày càng rõ rệt, với nguồn cung cao cấp dư thừa, thiếu căn hộ bình dân, nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp và trung bình.

Vậy làm cách nào để cấu trúc lại thị trường bất động sản, cấu trúc lại các dự án tạo ra sản phẩm hướng tới người tiêu dùng và phù hợp với khả năng chi trả khác nhau của họ? Xung quanh câu chuyện này, VnEconomy có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam - đơn vị vận hành trang tin Batdongsan.

1001 LÝ DO KHIẾN GIÁ NHÀ NEO CAO

Ông nhận định thế nào về giá nhà ở Việt Nam trong tương quan so sánh với giá nhà các quốc gia trên thế giới?

Giá nhà ở Việt Nam và các nước khác như Mỹ, Hàn Quốc cùng chung một đặc điểm: Do lãi suất ngân hàng thấp nên người dân có xu hướng không để tiền tiết kiệm ngân hàng mà đầu tư các kênh khác nhau như chứng khoán, bất động sản với kỳ vọng lợi nhuận tốt hơn.

Ở Mỹ, chỉ số giá nhà từ tháng 1/2020 đến thời điểm hiện tại tăng 214 - 219 điểm. Tại Hàn Quốc, giá nhà cũng leo thang, một căn hộ 70m2 hiện nay có nơi lên đến 1,5 triệu USD, tương đương khoảng 34,7 tỷ VND.

Còn ở Việt Nam, theo báo cáo trong quý 3/2020 của chúng tôi, chỉ số mặt bằng giá đo trên thị trường với nhà chung cư, nhà riêng ở Hà Nội nhích lên khoảng 1,15%, còn Tp.HCM giảm nhẹ 1%. 

Mức độ mặt bằng giá so với tốc độ tăng trưởng ở các thị trường khác trên thế giới thì giá nhà ở các đô thị Việt Nam gần như giữ nguyên không có chuyện đi xuống hay lên, trong khi bản thân thị trường Tp.HCM giá đã neo cao từ năm 2018, còn Hà Nội thì giá có xu hướng đi ngang và giờ nhích lên một chút.

Vì sao mặt bằng giá nhà Việt Nam lại neo cao như vậy, thưa ông?

Về mặt bản chất có thể giải thích mặt bằng giá cao là kỳ vọng của nhà đầu tư vào kênh đầu tư sinh lời này rất lớn. Nguồn tiền kinh doanh trong dân còn khá nhiều, thay vì gửi ngân hàng ở mức lãi suất 5-6% thì việc mua một sản phẩm nhà ở để đầu tư lâu dài cũng là một cơ hội đối với những người có nguồn tài chính tốt.

Yếu tố dịch Covid 19 mang tính chất ngắn hạn, đầu tư bất động sản mang tính chất dài hạn, nên dù có Covid thì giá nhà cũng không hạ được, trừ khi dịch ảnh hưởng từ 3-5 năm thì tác động lên giá nhà sẽ khác. 

Giá nhà cao còn do xuất phát từ nhu cầu mua để ở thực của người dân chứ không phải câu chuyện bong bóng như giai đoạn 2009 - 2010. Tốc độ đô thị hoá dân số Việt Nam ngày càng tăng cao, Tp.HCM và Hà Nội mỗi năm thêm mấy trăm ngàn người dân thì nhu cầu ở cao khiến mặt bằng giá tăng. Người nở ra nhưng đất không nở ra khiến cho nhu cầu bất động sản ngày càng cao lên, giá sẽ cao lên. 

Theo nghiên cứu của chúng tôi mỗi năm riêng thị trường Hà Nội - Tp.HCM thiếu 60.000 - 70.000 căn hộ trong khi nguồn cung 1-2 năm vừa rồi hạn chế do vướng pháp lý dự án. 

Tuy nhiên, cần lưu ý là giá nhà neo cao giai đoạn này khác hoàn toàn với giai đoạn 2008 - 2010. Nhờ có sự kiểm soát tín dụng với bất động sản của nhà nước đảm bảo cho việc không bị bong bóng ảo về giá.

Cơ cấu giá thành bất động sản có ảnh hưởng đến mặt bằng giá hiện tại?

Cơ cấu giá thành một dự án có thể hiểu đơn giản bao gồm những yếu tố cấu thành như sau: Chi phí đầu vào cộng với một phần trăm nhất định về lợi nhuận. 

Chi phí đầu vào như giá đất, giải phóng mặt bằng, thi công, thiết kế xây dựng, thiết kế nội thất, trong đó, giá đất chiếm 60%, những phần còn lại chiếm khoảng 20%. Cộng với khoảng lợi nhuận 10-15% nữa là ra giá của một dự án. 

VÌ SAO CHỦ ĐẦU TƯ CHỈ MUỐN LÀM NHÀ CAO CẤP?

Tình trạng lệch pha cung cầu, dư thừa căn hộ cao cấp, thiếu nhà ở giá rẻ, và nhà ở xã hội ngày càng rõ rệt, thưa ông nguyên nhân do đâu?

Nguyên nhân đầu tiên có thể nói là do chủ đầu tư không có hứng thú làm nhà ở bình dân. Trên cùng một lô đất nếu phát triển dự án từ trung cấp trở lên thương hiệu của chủ đầu tư tốt hơn, lợi nhuận cũng tốt hơn. Trong khi làm các dự án bình dân nếu muốn hưởng chính sánh, ưu đãi thì cũng mất rất nhiều thời gian, thủ tục nên họ không muốn làm. 

Tuy nhiên, cũng phải nói lại rằng nhu cầu hấp thụ bất động sản cao cấp vẫn phù hợp với nguồn cung. Tại Tp.HCM, thị trường căn hộ cao cấp vẫn chưa có dấu hiệu giảm nhiệt, 9 tháng năm 2020 vẫn giao dịch sôi động, thậm chí còn thiếu nguồn cung cao cấp tại Hà Nội. 

Lệch pha cung cầu không có nghĩa là nguồn cung cao cấp dư thừa mà thị trường đang thiếu căn hộ bình dân do chủ đầu tư họ muốn tập trung vào phân khúc cao cấp, phù hợp với thị trường mục tiêu của họ.

Những người mua căn hộ cao cấp là nhà đầu tư nước ngoài, Việt kiều, người giàu Việt Nam, nhu cầu mua của họ vẫn rất lớn. Theo tôi biết thì có dự án ở Thủ Thiêm, Tp.HCM bán 7.000 USD/m2 vẫn thu hút rất nhiều người giàu Việt Nam quan tâm và đặt chỗ. 

Vấn đề bây giờ là dự án cho phân khúc bình dân không nhiều, dẫn đến không đáp ứng được nhu cầu để ở của người dân thì phải giải quyết ở phân khúc này. 

Vậy theo ông giải quyết cách nào?

Các chính sách ưu đãi chủ đầu tư cần quyết liệt hơn, đồng bộ hơn chẳng hạn như ưu đãi về thuế phí, giảm tiền thuế đất, hoặc trợ giúp lãi suất ngân hàng như đã áp dụng với nhà ở xã hội để thu hút chủ đầu tư để họ đảm bảo được về lợi nhuận.

Nhiều chủ đầu tư cho biết để hưởng các ưu đãi của nhà nước khi làm nhà giá rẻ thủ tục mất thời gian nên họ nghĩ tự làm sẽ nhanh hơn, chủ động hơn. Do đó, cơ chế cho mọi thứ diễn ra nhanh hơn chủ đầu tư thoải mái về tư tưởng khi làm nhà giá rẻ.

MUỐN MUA ĐƯỢC NHÀ CHỈ CÒN CÁCH TĂNG THU NHẬP NGƯỜI DÂN LÊN

Bên cạnh việc thu hút chủ đầu tư làm nhà giá rẻ, theo ông, làm cách nào để giá nhà giảm, phù hợp với khả năng chi trả của người dân?

Bất động sản là một trong những thành tố chính của nền kinh tế nên giá bất động sản đi xuống nó sẽ đi xuống nhiều thành tố khác liên quan như lãi suất vay, tín dụng và ngành nghề liên quan. Do đó, để giá nhà tuột dốc đi xuống chưa chắc là chỉ số tốt của nền kinh tế.

Giá nhà cao gấp chục lần thu nhập người dân thì nên có đòn bẩy tài chính để người dân có thể mua nhà. Bất động sản ở mức độ khá rẻ thì sẽ gặp ở các quốc gia tương đối ổn định về mặt dân số, không phát triển nữa còn tốc độ đô thị hoá ở Việt Nam, ở các thành phố đô thị lớn thì dù kiểm soát ở mặt vĩ mô thế nào cũng không kiểm soát được.

Và còn cách nữa là tăng thu nhập của người dân lên.

Chủ đầu tư có thể nhận lãi một dự án thấp hơn được không?

Tôi không biện hộ chủ đầu tư nhưng nhiều chủ đầu tư họ cho biết sau khi một dự án bán hoàn tất họ chỉ thu lãi về 10-11%, nếu so với các ngành nghề khác như kinh doanh thực phẩm, thì biên lợi nhuận này không cao. Làm một dự án mất quá nhiều thời gian, từ khi làm hoàn thành thủ tục hành chính, pháp lý đến xây dựng dự án và bán mất rất nhiều thời gian.

Chủ đầu tư họ cũng có thể tiết giảm các chi phí khác để hạ giá thành như mọi chi phí cắt giảm hợp lý nhưng nếu thấp quá thì chất lượng nhà sẽ có vấn đề. 

Do đó, muốn mua được căn hộ bình dân thì chỉ có cách ở xa trung tâm, còn ở gần trung tâm thì phải xác định giá nhà cao.

Nhưng bất động sản thì hiện tại mua nhà có thể được giá thấp nhưng sau vài năm sẽ lại tăng cao vì lúc đó đường sá mở rộng hơn, đi lại thuận tiện hơn, nên người mua có thể cân nhắc mua nhà giá rẻ ở xa trung tâm một chút sau này đường sá thuận lợi hơn giá trị căn hộ sẽ tăng.

Thế tức là quy hoạch xây dựng không kịp đáp ứng được nhu cầu phát triển nhà ở?

Ở Việt Nam trước khi có thông tin chính thức về quy hoạch thì giá đất đã lên, và sau khi đường sá xong xuôi rồi thì giá đất còn khủng khiếp hơn. Muốn giải quyết tận gốc thì phải làm sao giải quyết được tập quán đầu tư của người Việt Nam. Tính thông tin quy hoạch không để bị đứt quãng, khi người biết trước biết sau sẽ tạo ra làn sóng đầu cơ, thổi giá đất.

Đồng thời, quy hoạch, phát triển hạ tầng phải đồng đều hơn trên cả nước, chỗ nào quy hoạch cũng tốt, đồng loạt giữa các đô thị lớn thì mặt bằng giá sẽ tương đương nhau. Những cái này về mặt vĩ mô cơ quan nhà nước phải tính toán.