Giá thuê đất cao có thể làm giảm lợi thế cạnh tranh

Duy trì lợi thế nhờ vị trí và tiềm năng thu hút đầu tư, khu kinh tế phía Bắc tiếp tục đón nhận làn sóng đầu tư mạnh mẽ. Trong đó, dự án đầu tư hầu hết thuộc lĩnh vực có giá trị cao, từ đó hỗ trợ không nhỏ đối với việc vươn lên chuỗi giá trị của bất động sản công nghiệp Việt Nam.

SỨC HÚT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP PHÍA BẮC 

Nửa đầu năm 2023, phía Bắc thu hút đầu tư nước ngoài lớn nhất ở lĩnh vực sản xuất với 3,4 tỷ USD, tương đương 63% dự án FDI sản xuất đăng ký mới (khoảng 238 dự án mới). Trong đó, Bắc Giang chiếm 20% tổng dự án đăng ký mới với 1,06 tỷ USD, bao gồm: khoản đầu tư nhà máy Fulian Precision Technology của Singapore, trị giá 621 triệu USD và dự án của LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd, trị giá 140 triệu USD; Bắc Ninh thì đứng thứ ba toàn quốc về thu hút FDI sản xuất với 9% tổng vốn đăng ký trị giá 486 triệu USD.

Xét về ngành nghề đầu tư, thiết bị điện chiếm tổng vốn đầu tư FDI sản xuất đăng ký mới lớn nhất, khoảng 21%, trị giá 1,14 tỷ USD. Tiếp đến là ngành máy tính, điện tử và sản phẩm điện có tổng vốn đầu tư chiếm 20% và sản phẩm cao su, nhựa chiếm 15%.

Ngoài ra, nếu phân theo vùng kinh tế thì vùng kinh tế phía Bắc, lĩnh vực nhận được vốn đầu tư mới chủ đạo gồm: máy vi tính, điện tử và sản phẩm điện, chiếm 19% tổng vốn đầu tư toàn vùng; thiết bị điện 15%; sản phẩm từ cao su và nhựa 5% và xe cơ giới 4%. Trong khi khu vực kinh tế phía Nam, bức tranh có phần trái ngược khi sản phẩm từ cao su và nhựa có lượng vốn đầu tư lớn nhất, chiếm 10% tổng vốn đầu tư sản xuất toàn vùng; sản xuất chế tạo từ kim loại chiếm 4% và nước uống 3%.

Đặc biệt, các nhà sản xuất và năng lượng mặt trời đang được ghi nhận xu hướng dịch chuyển về phía Bắc. Ba trong số năm dự án sản xuất hàng đầu ở khu kinh tế phía Bắc vào năm 2022 thuộc lĩnh vực liên quan tới năng lượng mặt trời. Mặt khác, trong số 30 nhà sản xuất sản phẩm năng lượng mặt trời trên cả nước, 77% ghi nhận tại khu kinh tế phía Bắc và chỉ 23% ở khu kinh tế phía Nam.

Cụ thể, Trina Solar là nhà đầu tư Trung Quốc lớn nhất với dự án trị giá 275 triệu USD tại khu công nghiệp Yên Bình, tỉnh Thái Nguyên. Ngoài ra, nửa đầu năm 2023, nhà sản xuất mô-đun năng lượng mặt trời Thornava Solar của Hoa Kỳ cũng bắt đầu sản xuất ở nhà máy hiện đại với công suất hàng năm là 1 gigawatt tại khu công nghiệp Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh. Không những thế, thời gian này, Tập đoàn tư nhân Việt Nam AD Green cũng khánh thành nhà máy có công suất 3 gigawatt trị giá 45 triệu USD, sản xuất các tấm pin mặt trời cho thị trường trong và ngoài nước. Cơ sở quy mô gần 8 ha tại cụm công nghiệp An Ninh, huyện Tiền Hải, tỉnh Thái Bình.

Có thể thấy, nhóm khách thuê chính của khu vực phía Bắc đều thuộc lĩnh vực có giá trị gia tăng cao, bao gồm: điện tử và máy vi tính, ô tô, máy móc và thiết bị và sản xuất liên quan đến năng lượng mặt trời, với các tập đoàn quy mô lớn như: Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda và Vinfast. Trong khi khách thuê chủ yếu tại phía Nam là doanh nghiệp chế biến sản phẩm từ cao su và nhựa, thực phẩm và nước giải khát, vật liệu xây dựng và may mặc – những ngành nghề được đánh giá có giá trị gia tăng thấp hơn.

Ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao, dịch vụ tư vấn công nghiệp, Savills Hà Nội, nhận định: “Khu kinh tế phía Bắc sở hữu vị trí chiến lược,  khả năng tiếp cận tốt tới thị trường trong nước và quốc tế. Hơn nữa, 5 năm vừa qua, hạ tầng khu vực này đã cải thiện rõ rệt với hàng loạt dự án cao tốc nối liền ba cảng chính: cảng Hải Phòng, cảng nước sâu Lạch Huyện, cảng Cái Lân. Thêm vào đó, khu kinh tế phía Bắc còn sở hữu quỹ đất lớn, đáp ứng nhu cầu về diện tích của khách thuê hoạt động trong lĩnh vực có giá trị gia tăng cao, tạo sức hút nhiều dự án đầu tư lớn về lắp ráp ôtô, linh kiện điện từ và sản phẩm năng lượng mặt trời. Như vậy, khu vực kinh tế phía Bắc được xem là, đem lại lợi thế lớn cho nhà đầu tư, vì không chỉ tận dụng những tuyến xuất nhập khẩu quan trọng của Việt Nam qua Hải Phòng mà còn thuận lợi di chuyển hàng hóa phục vụ thị trường lân cận”.

GIÁ THUÊ ĐẤT TĂNG TỪ MỨC 102 USD/M2/CHU KỲ THUÊ

Theo thông tin về tiêu điểm thị trường bất động sản công nghiệp 2023 của Savills Việt Nam, phía Bắc nửa đầu năm 2023,  ghi nhận 68 dự án khu công nghiệp với tổng diện tích lên tới 12.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy trung bình 83%; giá thuê đất đạt 138 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng từ mức 102 USD/m2/chu kỳ thuê. 

Trong đó, Bắc Ninh có mức tăng giá thuê đất lớn nhất là 48% so cùng kỳ 2022, đạt 156 USD/m2/chu kỳ thuê, nhờ sự quan tâm trở lại của các công ty điện tử và nhà cung cấp với nhu cầu đa dạng hóa chuỗi cung ứng ngoài lãnh thổ Trung Quốc. Hưng Yên có mức tăng 45% so cùng kỳ, đạt mức 132 USD/m2/chu kỳ thuê. Tương tự, nhiều tỉnh trọng điểm cũng ghi nhận mức tăng, cụ thể Hải Dương tăng 33%, đạt 101 USD/m2/chu kỳ thuê, Hải Phòng 28%, đạt 129 USD/m2/chu kỳ thuê.

Ngoài ra, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại khu vực kinh tế phía Bắc thống kê đạt 3,5 triệu m2 diện tích cho thuê ròng (NLA) (tuy nhiên khoảng 618.000 m2 NLA còn trống); giá thuê trung bình 4,8 USD/m2/tháng (chưa bao gồm VAT); tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng và nhà kho xây sẵn ghi nhận mức giảm xuống 83%.

Ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận dịch vụ công nghiệp, Savills Việt Nam, cho rằng: “Giá thuê đất hiện nay tại khu kinh tế phía Bắc đã vượt hai chữ số. Điều này có thể làm giảm sự cạnh tranh của khu kinh tế phía Bắc so phía Nam, bởi giá đất cao hơn sẽ cản trở những doanh nghiệp như điện tử, ô tô và sản xuất năng lượng mặt trời mới gia nhập, nhưng đang muốn sở hữu các khu đất lớn với giá hợp lý”.

Thực tế, theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam, chi nhánh Hà Nội, thậm chí hai năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến còn tăng 6-10%/năm tại khu vực phía Bắc và 4-8%/năm tại khu vực phía Nam. Chính nhu cầu khả quan tới từ nhiều nhóm ngành và nhiều quốc tịch thuê đã thúc đẩy giá thuê tăng trưởng tại nhiều địa phương. Còn giá thuê kho xưởng xây sẵn dự báo tăng nhẹ từ 2-4%/năm.

Nhận xét xu hướng tương lai, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, Chi nhánh Hà Nội, chia sẻ: “Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục có nhiều chuyển biến. Tuy nhiên kỳ vọng sẽ tăng trưởng về nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI, sự chuyển dịch và đa dạng ngành nghề của các doanh nghiệp FDI, đặc biệt theo hướng mang hàm lượng công nghệ cao”.

Còn ông Nguyễn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, đánh giá mặc dù còn tồn tại khó khăn nhưng Việt Nam vẫn nổi lên là điểm đến hấp dẫn trong quá trình doanh nghiệp FDI cố gắng mở rộng và đa dạng hóa thị trường. Việc nhà đầu tư tập trung vào Việt Nam thay vì quốc gia khác như Trung Quốc, Ấn Độ, Thái Lan… đã chứng minh điều này.