“Giải cứu” bất động sản Việt và góc nhìn từ Ireland

“Sẽ còn mất nhiều năm nữa để nền kinh tế phục hồi”, ông Peter Charleton, Trưởng bộ phận thanh toán Ngân hàng Trung ương và Cơ quan Dịch vụ tài chính Ireland, nhìn nhận như vậy về hệ lụy của cuộc khủng hoảng nợ công ảnh hưởng đến quốc gia châu Âu này.

Thặng dư tài chính kéo dài 10 năm đưa Ireland tiến gần tới mức xóa bỏ hoàn toàn nợ công, nhưng sự cần cù của cả dân tộc đột ngột trôi sạch sau khi Chính phủ nước này buộc phải giải cứu các ngân hàng chịu rủi ro vì cho vay bất động sản quá mức. Khối nợ công nhanh chóng lên đến 90% GDP.

Cái giá đắt từ cuộc khủng hoảng tại Ireland có lẽ sẽ là lời cảnh tỉnh cho nhiều chính phủ. Tăng trưởng GDP thực giai đoạn 2008-2010 của quốc gia này giảm 16%, tỷ lệ thất nghiệp từ 4% tăng lên 14%, thâm hụt tài chính nặng nề tới mức 12% GDP, và tổn thất hệ thống ngân hàng lên đến 70 tỷ Euro, tương đương trên 50% GDP…

Nhưng “cơn đau” còn chưa dừng lại.

“Người dân đóng thuế của Ireland vẫn đang phải trả giá cho rủi ro từ lĩnh vực bất động sản không được kiểm soát tốt”, ông Peter Charleton nhìn nhận như vậy tại hội thảo “Tác động của thị trường bất động sản lên thị trường tài chính Việt Nam: Những khuyến nghị chính sách” được tổ chức cuối tuần trước tại Hà Nội.

Hai nước cùng có tốc độ tăng trưởng nhanh và kéo dài với nhiều việc làm được tạo ra; sở hữu nhà ở của dân chúng với tỷ lệ cao; tín dụng rẻ đổ vào bất động sản nở rộng trong nhiều năm… Ở một góc độ nào đó, trường hợp Ireland là đáng xem xét với Việt Nam, nhất là trong bối cảnh nhiều tiếng kêu đòi giải cứu thị trường bất động sản đang phát đi đầy “thương cảm”.

Nhìn về mặt con số, Việt Nam dường như không có vấn đề quá lớn về nhà ở. Năm 2009, kết quả cuộc điều tra dân số và nhà ở của Tổng cục Thống kê cho hay, xét về hình thức sở hữu, nhà riêng chiếm 93% và nhà thuê hoặc mượn của tư nhân chỉ chiếm 6,4%. Trong buổi hội thảo cuối tuần trước, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết một con số mới hơn, tỷ lệ nhà thuê của cả nước chỉ có 4%, riêng Hà Nội là 14%.

Trong khi đó, nếu nhìn vào tốc độ phát triển nhà ở, phải chăng là bất động sản sẽ nhanh chóng thừa mứa một ngày gần đây?

Theo dữ liệu của Bộ Xây dựng, chỉ trong giai đoạn 1999-2009, quỹ nhà ở đã tăng gấp đôi lên mức 1,4 tỷ m2. Trong suốt 10 năm đó, các doanh nghiệp đã góp vào 30% mức tăng thêm, tương đương với khoảng 210 triệu m2.

Và dù thị trường bất động sản có đóng băng, có trầm lắng trong giao dịch, hay “sứt mẻ” ở góc độ kinh doanh gặp khó, thì nửa đầu năm nay vẫn có thêm khoảng 30 triệu m2 nhà được cung ra thị trường, theo số liệu của Bộ Xây dựng.

Với hơn 22,4 triệu hộ gia đình, theo kết quả điều tra năm 2009 của Tổng cục Thống kê, nếu so sánh với con số 1,4 tỷ m2 nhà ở thì ước tính mỗi hộ gia đình Việt Nam có diện tích nhà ở bình quân khoảng 62 m2.

Nhưng Tổng cục Thống kê còn một con số khác đáng quan tâm hơn, cứ khoảng 2.000 hộ gia đình thì có một hộ không có nhà ở, tức là tương đương với trên 11 nghìn hộ, theo số liệu năm 2009. Lý do không gì khác ngoài việc giá bất động sản liên tục tăng cao vượt quá khả năng chi trả của người dân.

“Phải chăng giá nhà đất tăng cao là do thu nhập của người dân tăng và họ có điều kiện để cải thiện điều kiện sống và làm việc của mình?”, Phó chủ nhiệm Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia Lê Xuân Nghĩa đặt câu hỏi.

Theo vị này, tốc độ tăng giá bất động sản so với thu nhập thường gấp 3-4 lần, biên độ giá cả dao động lớn, từ hàng chục phần trăm, có năm tăng mấy lần. Nếu so sánh với tốc độ tăng GDP/đầu người, tốc độ tăng giá nhà đất cao hơn rất nhiều và khoảng cách ngày càng doãng ra. Điều này cho thấy, đại đa số người dân ngày càng khó khăn trong việc có đủ nguồn tài chính thực hiện nhu cầu mua nhà đất.

“Với Hà Nội, tiếng là thị trường trầm lắng nhưng nếu tìm nhà dưới 25 triệu đồng/m2 rất khó. Cơ cấu này thì chỉ có 20% người có thể tiếp cận được”, Thứ trưởng Nam cũng thừa nhận câu chuyện “khập khiễng” này.

Việc thị trường bất động sản không đáp ứng được khả năng chi trả của số đông thường được đổ lỗi cho đầu cơ, găm hàng... Nhưng ông Nghĩa lưu ý rằng, nếu đầu cơ thì không thể kéo giá nhà đất tăng liên tục (khoảng 10 lần trong 10 năm).

Có lẽ là ở cơ chế, hay điều kiện đặc thù Việt Nam? Với các doanh nghiệp bất động sản, để hoàn thành thủ tục dự án thường phải mất từ 3-5 năm, thậm chí lâu hơn. Với tỷ lệ vốn vay ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản chiếm tới 70% với lãi suất cao thì chi phí thực hiện dự án bị đội lên, có khi gấp hai lần trong vòng 5-7 năm.

Trong khi đó, đầu tư kinh doanh bất động sản cũng có mức lãi suất rất cao, “bỏ một đồng lãi một đồng”, ông Nam cho hay. “Tôi làm việc với doanh nghiệp nước ngoài, tỷ lệ lãi của dự án 30% họ không tham gia”.

Cho nên, với khoảng hơn 11 nghìn hộ gia đình không có nhà ở, hay trên 3 triệu hộ nghèo, hay những người đi thuê nhà thuộc 4% nói ở trên thì ước nguyện một điều kiện sống tốt hơn chắc hẳn phải được Chính phủ quan tâm hơn cả.

“Giá nhà đất cần phải giảm nhiều lần nữa. Nếu cứ cao thế này thì Nhà nước có xây bao nhiêu nhà đi nữa thì người dân vẫn cứ không có nhà để ở”, độc giả Trần Hiếu nói trên mục ý kiến phản hồi của VnEconomy ngày 19/8. Và đây cũng là mong muốn của nhiều người đọc khác.

Nhưng đã hai tháng nay, những thông tin rằng thị trường bất động sản sẽ được cứu xét đã được phát đi. Giải pháp đầu tiên đang được cân nhắc là khơi lại dòng vốn đối với thị trường này.

“Bất động sản được cứu rồi, sau đó sẽ đến chứng khoán”. Trên nhiều diễn đàn, những lời hô hào kiểu này bắt đầu có thêm dẫn chứng để thuyết phục dòng tiền trở lại. Đằng sau những chuyển động này, một câu hỏi đột ngột được nêu lại: nên cứu bất động sản, hay cứu ai khác?

Ở góc độ cân nhắc rủi ro cho cả hệ thống ngân hàng, các con số tín dụng bất động sản đến tháng 6/2011 khoảng 245 nghìn tỷ động, bằng khoảng 10% tổng dư nợ, và nợ xấu 3% dường như là chưa đáng lo ngại.

“Thị trường bất động sản của chúng ta cũng chưa đến mức bong bóng, hay khả năng đổ vỡ, ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng…”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhìn nhận.

Tuy nhiên, trong khi rủi ro từ thị trường bất động sản chưa đến mức phải cảnh báo như trên, những quan điểm muốn cứu thị trường có lẽ nên cân nhắc đến lưu ý của Peter Charleton, rút ra từ kinh nghiệm đau xót của Ireland: “Tất cả bong bóng thị trường bất động sản đều có nguyên nhân từ sự sẵn có của tiền giá rẻ”.