Giới đầu tư địa ốc “bỏ quên” quy hoạch Thủ đô?

Mọi kỳ vọng về tác động của đồ án quy hoạch chung Thủ đô lên thị trường bất động sản Hà Nội dường như vẫn là con số không, dù nó đã được phê duyệt gần hai tháng nay.

Có nhiều nguyên nhân được chỉ ra, nhiều ý kiến trái chiều trước diễn biến có phần bất ngờ, đi ngược dự đoán đó. Song, có một thực tế mà không ai có thể phủ nhận là dường như những ai đặt nhiều kỳ vọng hay tính chuyện “chạy trước” quy hoạch dường như đã không gặp may khi nó được thông qua đúng vào thời điểm thị trường địa ốc đang ngập chìm trong khó khăn.

Vẫn sợ bị hớ

Đồ án quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được cho là một công trình đồ sộ nhất từ trước đến nay của ngành kiến trúc, quy hoạch trong nước. Việc được thông qua và sau này là triển khai thực hiện sẽ tác động rộng lớn đến đời sống của người dân Thủ đô và các vùng lân cận.

Với giới đầu tư bất động sản, quy hoạch này được ví như một “kim chỉ nam” trong chiến lược đầu tư, định hướng cho họ nên hay không nên ném tiền vào khu vực nào để sinh lời nhiều và tránh tối đa rủi ro.

Chính vì thế, ngay từ khi các cơ quan thẩm quyền bắt tay vào xây dựng, đồ án đã được giới đầu tư thể hiện sự quan tâm đặc biệt. Mà biểu rõ nhất chính là thị trường bất động sản đã sôi động ngoài mong đợi của giới đầu tư với những thông tin theo kiểu rỉ tai, chạy trước quy hoạch.

Đáng tiếc là, thay vì những khoản lợi nhuận kếch xù như thiên hạ đồn đoán, điểm kết thúc của quá trình “chạy trước quy hoạch” lại là những vở bi hài kịch của không ít nhà đầu tư bị vỡ mộng ở Ba Vì hồi giữa năm 2010.

Thế nên, sau những thất bại đó, giới đầu tư tỏ ra thận trọng hơn với những gì được cho là có gắn với hai từ “quy hoạch”, dù ở cấp nào. Mọi dự báo, đồn đoán về một xu hướng đắc lợi, ăn theo quy hoạch Thủ đô dường như đều sai bét, ít nhất là đến thời điểm này.

Theo giám đốc một doanh nghiệp bất động sản, sở dĩ giới đầu tư tỏ ra thờ ơ với quy hoạch Thủ đô là do họ không muốn mình lại bị hớ như những gì đã xảy ra ở Ba Vì hai năm về trước. Những thông tin trong đồ án dù đã được công khai nhưng nó mới chỉ dừng ở cấp độ chung, còn các quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu, các dự án trọng điểm thì vẫn là những ẩn số.

Thừa nhận thực tế này, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vũ Xuân Thiện cho hay, đúng là quy hoạch Thủ đô trong giai đoạn đưa ra lấy ý kiến, góp ý thì được người dân cũng như giới đầu tư đón nhận hồ hởi, quan tâm đặc biệt. Hệ quả của sự quan tâm đó là thị trường bất động sản đã sôi động hơn, tính thanh khoản của thị trường ở tất cả các khu vực, phân khúc cũng tăng lên rõ rệt.

Tuy nhiên, kể từ khi quy hoạch được trình lên Thủ tướng, rồi sau đó được ký thông qua thì sự quan tâm của giới đầu tư đối với quy hoạch đã giảm nhiệt đi rất nhiều. Theo ông Thiện, nguyên nhân của thực tế trên có thể là do trước đó, người dân nói chung và giới đầu tư nói riêng vẫn đang trong giai đoạn háo hức, hy vọng quy hoạch được phê duyệt thì sẽ giải quyết được mọi ách tắc, trong khi giới đầu tư thì muốn đi trước một bước.

Tuy nhiên, sau khi quy hoạch được thông qua, mọi người mới thấy rằng, nó không thể giải quyết ngay được mọi ách tắc trong vấn đề hạ tầng, quy hoạch, và thậm chí là số phận 700 dự án phải tạm dừng, hoãn vẫn chưa thể quyết được.

“Nói là thờ ơ với quy hoạch thì hơi quá nhưng đúng là giới đầu tư đã tỏ ra không mấy mặn mà, họ thận trọng hơn với đồ án bởi những "cú ngã" trước đó họ khó có thể quên được. Do đó, nói là quy hoạch Hà Nội là rất có tiềm năng với thị trường bất động sản thì đến thời điểm này nó cũng mới chỉ là tiềm năng, chưa thể biến thành hiện thực”, ông Thiện nói.
 
Đã nên “xuống tiền”?

Ai cũng biết, quy hoạch chung Thủ đô khi được triển khai chắc chắn sẽ vẽ nên một bộ mặt mới về về kiến trúc, quy hoạch của Hà Nội. Do đó, việc nó tác động tới thị trường bất động sản, trong đó mở ra những khu vực đầu tư mới, một cánh cửa kinh doanh mới cho các nhà đầu tư, các dự án tiềm năng dường như là một tất yếu.

Tuy nhiên, cũng vì những người “chạy trước” đã không gặt hái được thành công, thậm chí là đã nếm phải trái đắng từ những gì được cho là có liên quan đến quy hoạch Thủ đô, nên giờ đây mọi động thái “xuống tiền” đã được giới đầu tư từ bé đến lớn cẩn trọng hơn rất nhiều.

Phó giám đốc Công ty Bất động sản và Dịch vụ địa chính DTS Vũ Kim Long, cho rằng không phải là giới đầu tư không kỳ vọng vào quy hoạch Thủ đô, thậm chí là họ rất kỳ vọng.

Thế nhưng, "không may" cho họ là quy hoạch lại được thông qua đúng vào thời điểm thị trường khó khăn, tính thanh khoản cực thấp, nên việc tìm kiếm lợi nhuận từ quy hoạch là khá khó khăn. Cộng với đó là họ phải “vật lộn” với nhiều vấn đề khác như tìm kiếm vốn, đối tác, khách hàng, giảm giá... nên dường như nhiều người có cảm giác quy hoạch đang bị ghẻ lạnh vào thời điểm này.

Hơn nữa, theo ông Long, những cái gì được biết của quy hoạch thì ngay cả người dân cũng đã biết hết từ hơn 1 năm trước, khi mà đồ án được đưa ra triển lãm, lấy ý kiến cộng đồng. Còn những gì liên quan đến chi tiết, phân khu... thì dường như vẫn đang là một ẩn số nên giới đầu tư lại phải tiếp tục chờ và nuôi hy vọng.

Trao đổi với VnEconomy, Phó giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội Dương Quốc Tuấn lại có một quan điểm hoàn toàn khác, dựa trên những thông tin có thể là khá có ích đối với giới đầu tư.

Lãnh đạo Sở cho hay, xét về tổng thể, mọi vấn đề liên quan đến quy hoạch của Hà Nội trong tương lai đều phải theo quy hoạch chung đã được phê duyệt. Tuy nhiên, trên thực tế, có một khu vực rất lớn của quy hoạch được phép kế thừa quy hoạch trước đây.

Ngoài ra, theo quy định, các quy hoạch chi tiết của các quận, huyện trên địa bàn đã phê duyệt thì sẽ tương đương với các quy hoạch phân khu trong đồ án quy hoạch chung nên cũng đã được Bộ Xây dựng cho phép kế thừa.

Chính vì vậy, các dự án đầu tư tại các khu vực đó sẽ được phép tiếp tục triển khai, miễn là phù hợp với quy hoạch chung.

“Theo Luật Quy hoạch đô thị thì khi đã có quy hoạch chi tiết, cơ quan thẩm quyền sẽ được phép cấp giấy phép quy hoạch, sau đó là được đi thẳng ngay vào quy hoạch 1/500 đối với các dự án đầu tư trên địa bàn. Do vậy, tôi có thể khẳng định là các nhà đầu tư đã có thể bỏ tiền ngay vào bất động sản Hà Nội từ thời điểm này mà không phải chờ đến khi có các quy hoạch phân khu”, ông Tuấn nói.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, không ai có thể phủ nhận tầm ảnh hưởng của đồ án quy hoạch Thủ đô đối với thị trường bất động sản Hà Nội. Đồ án này sẽ tạo ra một tiềm năng rất lớn cho thị trường bất động sản. Tất nhiên, nhà đầu tư phải tính toán một cách thận trọng xem nên bắt đầu vào từ đâu, vào bằng cách nào, trong đó không loại trừ phải tận dụng cả các mối quan hệ thì mới mong gặt hái được thành quả từ đồ án quy hoạch đồ sộ này.