Góp ý về sự liên quan của dự án Luật này với Luật Nhà ở, đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng, tại Luật Nhà ở, Điều 57 quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ, việc bán, cho thuê, mua các loại nhà được quy định trong luật này hoặc Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong dự án Luật Kinh doanh bất động sản không đề cập đến nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ cho cá nhân. Theo đó, việc cho thuê hoặc kinh doanh cũng cần điều chỉnh trong dự án Luật này.
CẦN LÀM RÕ HÀNH VI CẤM, THAO TÚNG, LÀM GIÁ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Liên quan đến các điều cấm tại Điều 18 của dự thảo Luật, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghị vấn đề này cần tiếp tục được quy định và làm rõ hành vi cấm, thao túng, làm giá đối với thị trường bất động sản.
Vị đại biểu cho rằng hành vi thao túng trong thị trường bất động sản nguy hiểm không kém gì hành vi thao túng trong thị trường chứng khoán.
"Hiện nay, hành vi thao túng đối với thị trường kinh doanh bất động sản diễn ra rất tinh vi, dẫn đến tình trạng bong bóng, giá trên trời so với thực tế", đại biểu Trịnh Xuân An bình luận và đề nghị cần cấm hành vi này trong luật và đặc biệt phải có quy định rất cụ thể để loại trừ.
Trên thực tế, thao túng không chỉ thông qua việc đấu thầu bỏ giá cao rồi bỏ cọc mà còn có việc dùng dự án này, giá dự án này để kích giá cho dự án khác và tạo nên mặt bằng giá rất cao. Đại biểu cho rằng nếu chúng ta không xử lý được triệt để sẽ tạo thành bong bóng. Do đó, cần phải có một điều hoặc một điều cấm quy định về hành vi thao túng làm giá trong thị trường bất động sản”, đại biểu An kiến nghị.
Liên quan đến điểm c khoản 2 Điều 9, đại biểu đề nghị bỏ quy định về điều kiện tỷ lệ dư nợ tín dụng và tỷ lệ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp vì quy định như vậy là không cần thiết và phức tạp thêm, đã có điều kiện cụ thể về vốn, tư cách pháp nhân.
Về khoản 3 Điều 39, đại biểu Trịnh Xuân An cho hay, khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản, các bên tự thỏa thuận việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, do đó đề nghị cho phép hai bên tự thỏa thuận và quy định vấn đề này cần linh hoạt.
Liên quan đến quy định về thao túng thị trường, bên hành lang Quốc hội, đại biểu chia sẻ đây là vấn đề cần đánh giá kỹ lưỡng vì đã được nêu ra từ khi thẩm tra sơ bộ cho đến Uỷ ban thường vụ Quốc hội có nhiều ý kiến chuyên gia, nhà khoa học đề nghị phải có quy định cụ thể về hành vi thao túng thị trường bất động sản.
Chúng ta có quy định tại Bộ Luật Hình sự về xử lý hành vi thao túng thị trường chứng khoán. Về bản chất, thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản có những điều tương đồng trong việc có những hành vi theo giải trình hiện nay là gian lận.
Tuy nhiên, theo đại biểu, hành vi thao túng tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản và dẫn đến nguy cơ tạo nên mặt bằng giả hay còn gọi là “bong bóng”. Hiện tượng làm giá và mặt bằng giá thị trường bất động sản đang quá cao chính bởi hành vi này.
Vì vậy, đại biểu cho rằng cần bổ sung điều cấm hành vi thao túng đối với thị trường bất động sản. Về lâu dài, cần bổ sung nội dung này vào Bộ Luật Hình sự.
"Nếu không được đánh giá cẩn trọng thì sẽ dẫn đến tình trạng bong bóng đổ vỡ như một số nước mà chúng ta chứng kiến thời gian qua, dường như đều bắt nguồn từ hành vi này", đại biểu nói.
BỔ SUNG QUY ĐỊNH CẤM HÀNH VI THAO TÚNG, LÀM NHIỄU LOẠN THỊ TRƯỜNG
Nhấn mạnh dự án Luật rất quan trọng, có nhiều nội dung liên quan dẫn chiếu với Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) và một số luật khác, được cử tri, nhân dân và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản rất quan tâm, đại biểu Trình Lam Sinh, đoàn An Giang, cho rằng nếu luật được Quốc hội thông qua sẽ góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đồng thời giúp cho công tác quản lý nhà nước hiệu lực và hiệu quả hơn...
Tuy nhiên, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo bổ sung thêm quy định về hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản, quy định rõ các dấu hiệu của việc thao túng làm nhiễu loạn thị trường bất động sản. Bởi trong thời gian qua, hành vi thao túng đã gây bất ổn định cho thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Đại biểu nhận xét quy định tại điểm a, khoản 2 Điều 9 về điều kiện để kinh doanh bất động sản còn chung chung. Để thống nhất với các quy định của Bộ luật Hình sự, Luật Xử lý vi phạm hành chính, đồng thời đảm bảo đầy đủ điều kiện, tránh trường hợp bỏ sót nhiều tổ chức không đủ điều kiện nhưng vẫn tham gia kinh doanh bất động sản, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc điều chỉnh, bổ sung.
Theo đó, "Không trong thời gian đang bị cấm kinh doanh, đang bị cấm huy động vốn hoặc đã chấp hành xong án phạt nhưng chưa được xóa án tích về tội phạm trong hoạt động, hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản hoặc đang bị tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn, hoặc chưa hết thời hạn được coi là chưa bị xử lý vi phạm hành chính về hành vi vi phạm trong hoạt động hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản."
Đại biểu Nguyễn Hữu Thông, đoàn Bình Thuận, cho biết về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, khoản 1, Điều 6 của dự thảo luật quy định, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5. Điều này trước khi đưa vào kinh doanh trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này và trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nếu có).
Đại biểu cho rằng quy định như vậy chưa chặt chẽ, nếu doanh nghiệp chưa có trang thông tin điện tử thì không cần phải công khai thông tin, trường hợp này dẫn đến không đảm bảo bảo vệ hiệu quả quyền lợi của người dân trong giao dịch. Vì vậy, cần sửa đổi điều khoản này cho chặt chẽ hơn, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận dễ dàng với các thông tin cần thiết.
Về các hành vi bị nghiêm cấm, đại biểu đề nghị bổ sung quy định cấm hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản, trong đó có việc cấu kết trong đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá nhằm thổi giá đất ở các khu vực xung quanh, vì thực tế thời gian qua, hành vi này diễn ra phổ biến, làm giá đất tăng cao, người dân thật sự có nhu cầu về nhà ở, bất động sản không thể mua đất và xây dựng nhà ở.
Cơ bản đồng tình với nhiều nội dung của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được tiếp thu, giải trình, đại biểu Nguyễn Văn Mạnh, đoàn Vĩnh Phúc để nghị rà soát sửa đổi, bổ sung hành vi bị cấm trong dự thảo luật.
Đại biểu Nguyễn Văn Mạnh cho biết các hành vi bị cấm tại khoản 4 Điều 8 quy định thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định của luật này, sử dụng tiền mua bán thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật. Khác với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khi bỏ hành vi huy động chiếm dụng trái phép về vốn và không thống nhất với Luật Nhà ở: cấm ký các văn bản huy động vốn cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện. Đại biểu cho rằng điều này vô tình tạo khẽ hở trong sử dụng vốn của chủ đầu tư, cũng như tạo các kênh khác để huy động nguồn vốn.
Quy định tại dự thảo chưa đảm bảo về mặt pháp lý, đề nghị cần xem lại theo hướng giữ nguyên các quy định liên quan đến việc nghiêm cấm chiếm dụng trái phép để hạn chế các hành vi này xảy ra trên thực tế.
Google translate