HoREA kiến nghị cho phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất khác để xây dự án nhà ở thương mại

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa tiếp tục có báo cáo gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội về đóng góp ý kiến cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

HoREA xin đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội quan tâm xem xét, cân nhắc cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất hoặc được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại, theo quy định tại Điều 127 và Điều 122 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo HoREA, trước đó, ngày 30/12/2023, Chính phủ đã gửi Báo cáo số 710/BC-CP tới Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đề nghị tiếp tục mở rộng các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại “thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác”. 

Hiệp hội nhất trí với quan điểm của Chính phủ. Đồng thời, Hiệp hội cũng đề nghị bổ sung thêm trường hợp “thỏa thuận về nhận quyền hoặc đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi – tại khoản 1 và khoản 6 Điều 127)

Trong trường hợp giữ nguyên nội dung khoản 6 Điều 127, HoREA đề nghị bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp đối với trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” gồm: “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” mà nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các quy định của Luật Đất đai 2013 để thực hiện dự án đầu tư bao gồm dự án nhà ở thương mại.

HoREA cho rằng mặt tích cực của khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” là sẽ chấm dứt ngay tình trạng một số nhà đầu tư tư nhân mua gom, thâu tóm đất đai để trục lợi hoặc chiếm hưởng không chính đáng địa tô chênh lệch.

Nhưng, nó cũng có mặt hạn chế là trong khoảng 5-7 năm tới, thị trường bất động sản nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại. Vô hình chung với khoản 6 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “Trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” sẽ có thể chỉ làm lợi cho các nhà đầu tư đã có sẵn quỹ đất dự án nhà ở thương mại đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là chủ đầu tư các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô lớn có cơ hội chiếm lĩnh thị trường. 

HoREA cũng cho biết thêm, với quy định “chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng chưa thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết 18-NQ/TW (ngày 16/06/2022) của Ban Chấp hành Trung ương Đảng chủ trương: “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”, nhằm xã hội hóa đầu tư, huy động nguồn lực của các doanh nghiệp trong việc tạo lập quỹ đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, song song với các phương thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua thực hiện “đấu giá quyền sử dụng đất” hoặc “đấu thầu dự án có sử dụng đất”.

Bên cạnh đó, Hiệp hội nhận thấy, khoản 1 Điều 127 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã giữ nguyên như quy định tại Luật Nhà ở 2014 (khoản 4 Điều 23) khi quy định nhà đầu tư chỉ được “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”. Điều này đã không đồng bộ, thống nhất với các quy định tại Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư bao gồm dự án nhà ở thương mại. 

Theo HoREA, nếu tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước có đủ năng lực thực hiện được việc phát triển quỹ đất, bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội để giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thì đây là mơ ước của hầu hết nhà đầu tư, đều mong muốn được tiếp cận đất đai công bằng, minh bạch. Lúc đó, các nhà đầu tư sẽ không còn nhu cầu tự mình đi mua đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại nữa.

Khi đó, tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên thị trường sơ cấp đất đai, phục vụ đầu tư phát triển kinh tế - xã hội và thông qua việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, do đó toàn bộ địa tô chênh lệch sẽ được thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội.

Nhưng, có thể phải sau 5-7 năm nữa thì tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước mới có đủ năng lực và nguồn lực tài chính để thực hiện được việc phát triển quỹ đất.

 Bởi vậy, HoREA kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội xem xét, bổ sung trường hợp nhà đầu tư “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác”,  và trường hợp nhà đầu tư “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại vào điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo Hiệp hội, vấn đề mấu chốt là phải định giá đất thật chuẩn xác để thu đúng, thu đủ, thu kịp thời tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước, dứt khoát không được để thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.