Khó khăn của thị trường bất động sản có thể kéo dài đến quý 3/2024

Diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản và Trao chứng nhận cho các Dự án đáng sống 2023 do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức ngày 22/9 đã nhận được nhiều ý kiến đóng góp.

“Chúng tôi nín thở theo dõi nhưng kết quả cho thấy thị trường chỉ đang “mon men”, “rón rén” phục hồi khoảng 30% so với kỳ vọng. Bên cạnh đó, dấu hiệu phục hồi của thị trường được thể hiện qua chỉ số mua hàng đang “lẹt đẹt”, cho thấy nền kinh tế đang ở hình chữ U thay vì chữ V”, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa nêu quan điểm khi nhận định về thị trường bất động sản hiện nay.

CHỈ 15% DOANH NGHIỆP ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ ĐẤT ĐAI CÓ HIỆU QUẢ

Cũng tại diễn đàn này, nhiều đại biểu khác cũng cùng nhận định với chuyên gia Lê Xuân Nghĩa khi cho rằng mặc dù các vướng mắc đã từng bước được tháo gỡ, song, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn về pháp lý.

“Tham gia khảo sát của chúng tôi, 70% doanh nghiệp cho biết, các chính sách về nguồn vốn vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả. Trong đó, 2/3 các doanh nghiệp nhận định, chính quyền địa phương nơi họ có hoạt động kinh doanh đã bắt đầu tuyên truyền hướng dẫn tổ chức hỗ trợ chính sách, nhưng chỉ có 15% doanh nghiệp đánh giá về những chính sách hỗ trợ về đất đai, gồm công tác giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất đạt mức độ hiệu quả…”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết.

Ở góc độ đơn vị quản lý Nhà nước, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, lưu ý rằng sự vận hành thị trường bất động sản Việt Nam thời gian vừa qua vẫn nằm trong một tổng thể các vấn đề chung về khoảng cách giữa các chính sách, định hướng phát triển và thực tế vận động của thị trường không thể giải quyết ngay trong một sớm một chiều mà cần nhiều thời gian để thử nghiệm hay rút kinh nghiệm.

Qua làm việc với các địa phương và doanh nghiệp, ông Hải đánh giá, có rất nhiều dự án nhà ở, khu đô thị đang triển khai thực hiện gặp khó khăn, vướng mắc hoặc dừng triển khai thực hiện do nhiều nguyên nhân, điển hình như nguyên nhân liên quan đến pháp luật về đất đai. Nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất. Nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất.

"Nguyên nhân liên quan đến pháp luật về quy hoạch, về thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung; về điều kiện, thời điểm rà soát, cập nhật, điều chỉnh quy hoạch đảm bảo đồng bộ quy hoạch xây dựng bao gồm quy hoạch chung, quy hoạch phân khu… hay những nguyên nhân liên quan đến pháp luật về đầu tư. Bên cạnh những khó khăn về pháp luật, những nhóm vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội, nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tổ chức thực hiện cũng đang tồn tại nhiều vấn đề khi khung pháp lý đã có nhưng việc triển khai cũng còn chậm với rất nhiều lý do”, ông Hải nhìn nhận.

THỊ TRƯỜNG ĐANG TỒN TẠI 4 VƯỚNG MẮC

Từ thực tế triển khai, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP Invest chia sẻ: thị trường bất động sản đang tồn tại 4 vướng mắc lớn. Thứ nhất là vấn đề giải phóng mặt bằng; Thứ hai là vấn đề quy hoạch; Thứ ba là định giá đất; Thứ tư là chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật cần tập trung vào các vấn đề đã nêu để tháo gỡ cho thị trường.

“Thời gian qua, thị trường gặp phải không ít khó khăn vướng mắc, nhất là về mặt pháp lý (70% các vướng mắc xuất phát từ pháp lý). Trong đó, vướng mắc đầu tiên là sự chồng chéo về luật pháp, riêng bất động sản có 12 luật tác động chi phối chính, tính rộng ra là 20 luật. Muốn gỡ khó cho thị trường thì cần phải có giải pháp đồng bộ, căn cơ. Các Bộ, ngành chịu trách nhiệm làm luật nhưng chưa có cơ chế thống nhất, dù quy trình thực thi rất tốt nhưng quá trình xây dựng vẫn xuất hiện những chồng chéo. Bên cạnh đó, việc tiếp thu các ý kiến đóng góp trong quá trình xây dựng Luật vẫn còn hạn chế. Một trong những ví dụ điển hiện có thể thấy như Luật Đấu thầu vừa thông qua đã xuất hiện những bất cập. Trong thời gian tới, Hiệp hội sẽ có kiến nghị gửi cơ quan quản lý, doanh nghiệp mong muốn các luật ban hành phải có tuổi đời dài hơn thay vì ngắn như hiện nay”, ông Hiệp nói.

Bên cạnh đó, ông Hiệp cũng cho rằng vấn đề về thủ tục hành chính cũng là một trong những vướng mắc, gây khó cho doanh nghiệp hiện nay, việc Bộ Xây dựng dự kiến xử lý việc rút gọn thủ tục hành chính và một số chính sách liên quan là rất thiết thực. Thủ tướng đã có những chỉ đạo về việc giảm tải, đơn giản hóa thủ tục hành chính nhưng vấn đề quy trình xử lý thủ tục hành chính hiện nay vẫn kéo dài, cần một cuộc cách mạng… Nếu làm được điều này thì đây cũng sẽ là một trong những giải pháp thiết thực hỗ trợ cho doanh nghiệp và thúc đẩy thị trường bất động sản hiện nay.

Bàn về các vướng mắc của thị trường bất động sản, ông Phạm Tấn Công, Chủ tịch VCCI, nhận định: hệ thống chính sách liên quan đến lĩnh vực đất đai đang tồn tại nhiều hạn chế, đặc biệt là Luật Đất đai 2013, sau gần 10 năm áp dụng đã cho thấy những bất cập khi chưa theo kịp, chưa đủ chi phối những tình huống mới của thị trường bất động sản. Ngoài ra, Luật Đất đai có phạm vi điều chỉnh quan hệ sở hữu đất đai, sử dụng đất đai, nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện các Luật có liên quan đến bất động sản lại mâu thuẫn, chồng chéo, gây khó khăn cho việc tổ chức thực hiện, làm giảm hiệu lực, hiệu quả các quy định của pháp luật, dẫn tới chưa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.

Hiện tại, Luật Đất đai 2013 đang được sửa đổi, đã qua hai kỳ họp Quốc hội thảo luận và có thể sẽ thông qua tại kỳ họp tới. Kỳ họp Quốc hội lần thứ 5 vừa qua cũng đã thảo luận cho ý kiến lần đầu về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). "Như vậy sẽ có một cơ hội lịch sử là cả 3 dự án luật quan trọng nhất với ngành bất động sản sẽ được Quốc hội xem xét thông qua tại cùng một kỳ họp - Kỳ họp thứ 6 vào tháng 10 tới. Các đạo luật này sẽ tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân, cũng như tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, thị trường nhà ở và nền kinh tế”, Chủ tịch VCCI cho biết thêm.