“Không thể dùng tập đoàn để điều tiết thị trường bất động sản”

Việc kỳ vọng vào vai trò điều tiết thị trường của tập đoàn bất động sản là một quan điểm mơ hồ và trái với quy luật thị trường.

GS. Đặng Hùng Võ, một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đã bày tỏ quan điểm như vậy khi khi trao đổi với VnEconomy xung quanh những vấn đề liên quan đến chủ trương thành lập tập đoàn bất động sản, vừa được Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng triển khai.

Liên quan đến việc ra đời tập đoàn bất động sản đầu tiên của Việt Nam, hai năm trước, ý tưởng này đã được Bộ Xây dựng đưa ra và một doanh nghiệp nhà nước có tên tuổi trong lĩnh vực xây dựng được đề xuất trở thành nòng cốt của tập đoàn đầu tiên này. Tuy nhiên, sau khi đề án thành lập tập đoàn bất động sản của đơn vị này được được đặt lên bàn Thủ tướng với “lời hứa” là sẽ trở thành nhân tố điều tiết và tăng tính minh bạch thị trường bất động sản, thì đã nhận được không ít phản hồi của dự luận.

Cũng chính vì thế, khi bình luận về mặt lợi, hại của việc ra đời tập đoàn bất động sản, GS. Đặng Hùng Võ đã phải nhấn mạnh rằng, tập đoàn là rất cần thiết, quan trọng là chúng ta đừng làm những việc gì trái với quy luật vận động của thị trường.

Ông Võ nói:

- Chủ trương thành lập các tập đoàn lớn về xây dựng đã được tính đến khi Chính phủ thành lập các tập đoàn kinh tế khác. Hơn nữa, trong thời kỳ hội nhập, mở cửa cho nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản là một việc không thể cấm đoán thì việc thành lập tập đoàn lớn sẽ mang lại cho chúng ta nhiều lợi ích.

Cụ thể, việc cho ra đời một tập đoàn bất động sản của Việt Nam sẽ được xem như là một cách thức để các doanh nghiệp của chúng ta đủ sức cạnh tranh, tạo ra sự công bằng với các doanh nghiệp nước ngoài vốn có lợi thế rất lớn về công nghệ, vốn, kinh nghiệm...

Ngược lại, nếu chúng ta chỉ có các doanh nghiệp bất động sản nhỏ lẻ thì chắc chắc chúng ta sẽ bị “lép vế” trước các tập đoàn lớn của nước ngoài đang có xu hướng đổ bộ vào Việt Nam.

Hơn nữa, nếu chúng ta có các tập đoàn bất động sản lớn cũng sẽ tạo điều kiện cho việc tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản. Hiện nay, các doanh nghiệp nhỏ lẻ cũng chỉ chủ yếu làm các dự án nhỏ lẻ, nhưng với xu thế phát triển các khu đô thị, vùng công nghiệp có quy mô lớn như hiện nay thì chắc chắn phải cần đến những tập đoàn lớn.

Thế còn về mặt trái của việc thành lập tập đoàn bất động sản, thưa ông?

Tất nhiên cái gì cũng có tính hai mặt. Ngoài những lợi ích trên thì bất lợi của việc cho ra đời tập đoàn bất động sản cũng có thể sẽ tạo ra thế bất lợi cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa ở Việt Nam, hoặc cũng có thể làm tê liệt việc kêu gọi vốn đầu tư từ các thành phần kinh tế khác ngoài quốc doanh vào lĩnh vực bất động sản.

Do đó, để dung hòa được lợi ích và mặt trái của việc thành lập tập đoàn bất động sản, thì chúng ta cần phải thiết lập được một hành lang pháp lý thật tốt, để “anh lớn” có việc của “anh lớn” mà “anh nhỏ” cũng có việc của “anh nhỏ”.

Đồng thời, cả hai lực lượng này phải phối hợp được với nhau để tạo nên sức mạnh, tăng tinh cạnh tranh cho các doanh nghiệp bất động sản. Nếu làm được như thế sẽ là lý tưởng nhất, còn ít nhất thì cũng phải có được một hành lang pháp lý để “mèo lớn bắt chuột to, mèo nhỏ bắt chuột con”, không xảy ra tình trạng chèn ép nhau.

Cá nhân ông đánh giá thế nào về vai trò “điều tiết thị trường” của tập đoàn bất động sản như mục tiêu mà doanh nghiệp nòng cốt và cơ quan quản lý hướng tới?

Đúng vậy, theo tôi thì không phải là hoài nghi nữa mà chắc chắn là không thể giao chức năng điều tiết thị trường cho bất kỳ một doanh nghiệp nào. Chức năng điều tiết thị trường là của cơ quan quản lý nhà nước thông qua các công cụ điều tiết như chính sách, quy hoạch, sắc thuế...

Nếu chúng ta đồng ý để một tập đoàn bất động sản nào đó đứng ra điều tiết thì đó là một quan niệm sai. Nếu chúng ta công nhận điều đó thì chúng ta sẽ tạo nên những cái sai rất lớn cho thị trường bất động sản.

Tôi xin lưu ý, trong nền kinh tế thị trường, doanh nghiệp không có chức năng điều tiết, bởi nguyên tắc hoạt động của doanh nghiệp là sẽ điều tiết hết lợi ích của người khác về cho mình. Nếu thấy lợi là họ sẽ làm ngay miễn làm sao có được lợi nhuận nhiều nhất. Ngay cả với những tập đoàn độc quyền như điện lực, dầu khí thì nhà nước cũng không giao cho các tập đoàn này quyền điều tiết thị trường mà nhà nước vẫn nắm quyền điều tiết thị trường thông qua cơ chế quản lý chặt giá cung cấp.

Do vậy, nếu chúng ta tạo ra một hành lang pháp lý để cho doanh nghiệp đứng ra điều tiết thị trường thì chắc chắn sẽ tạo ra nhiều bất ổn cho thị trường bất động sản.

Thế còn về mục tiêu tăng tính minh bạch, đẩy lùi sốt ảo, nóng lạnh bất thường của tập đoàn bất động sản mà cơ quan quản lý kỳ vọng thì sao, thưa ông?

Tôi không tin là các tập đoàn bất động sản lớn có thể làm được điều đó. Tôi xin nhắc lại rằng, để làm được những điều đó vẫn phải là dựa vào khung chính sách, quy hoạch, thuế, thụ tục hành chính…

Chúng ta không thể trông cậy vào "lòng tốt" của người đứng đầu tập đoàn để có thể giải quyết những mặt trái gây tổn hại cho thị trường và người tiêu dùng bất động sản.

Về công tác quản lý, để quản lý một tập đoàn bất động sản chắc chắn sẽ phức tạp hơn, trong khi hiện nay vấn đề nhà, đất vẫn thuộc quyền quản lý của nhiều cơ quan khác nhau?

Đúng vậy, vấn đề quản lý chính là một điều đáng lo ngại khi thành lập tập đoàn bất động sản, bởi hiện nay trình độ, năng lực và công cụ quản lý của chúng ta vẫn chưa đủ “sắc” để cư xử với thị trường bất động sản. Trong thời gian qua, chúng ta đã phải trả giá vì những yếu tố trên không đủ “sắc”  khi để xảy ra bong bóng trên thị trường bất động sản.

Do vậy, nếu chúng ta cho ra đời những tập đoàn bất động sản lớn hơn, với sự cạnh tranh và nhiều vấn đề phức tạp hơn, thì tôi có phần lo ngại cho năng lực và công cụ quản lý và điều tiết thị trường.

Tuy nhiên, nói như vậy không có nghĩa là chúng ta không nên thành lập các tập đoàn bất động sản. Càng không nên vì cơ quan quản lý chưa đủ "sắc", công cụ quản lý chưa đủ mạnh mà lại bàn lùi việc thành lập các tập đoàn lớn về bất động sản.

Chủ trương luôn xuất phát từ thực tế, và khi mà thực tế đang đòi hỏi thì không có lý gì mà chúng ta lại đi ngược lại.