Lệch pha cung -cầu, thị trường bất động sản có nguy cơ khủng hoảng "bong bóng?

Tình trạng hiện nay của thị trường bất động sản là lệch pha cung – cầu, và có dấu hiệu thừa cung trong phân khúc thị trường căn hộ bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (condotel).

LỆCH PHA CUNG - CẦU TRẦM TRỌNG TẠI TP.HCM

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản tại TP.HCM đã có bước phát triển vượt bậc theo hướng tích cực, quy mô thị trường bất động sản, nhà ở tăng gấp đôi trong 15 năm qua. Chất lượng đô thị, nhà ở được nâng lên rõ rệt với nhiều tiện ích, dịch vụ, cảnh quan môi trường và cũng là nơi thể hiện rõ nét nhất tác động của cơ chế thị trường.

Tuy nhiên, đến nay, thị trường vẫn phát triển thiếu bền vững, chưa giải quyết được bài toán nhà ở cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, giới trẻ và người nhập cư.

Đặc biệt, tình trạng lệch pha cung – cầu thể hiện rõ nét trong 5 năm trở lại đây trên địa bàn thành phố.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, giai đoạn 2016-2020, tổng số lượng căn hộ mở bán trên địa bàn là 142.052 căn từ 301 dự án. Trong đó, căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m²) có 47.837 căn (tỷ lệ 33,6%). Căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m²) có 65.920 căn (tỷ lệ 46,4%). Căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m²) chỉ có 28.295 căn (tỷ lệ 19,9%) trong tổng số căn nhà ở tại các dự án.

Theo khảo sát của HoREA, trên thị trường, căn hộ có giá từ 35 triệu đồng/m² trở lên được tính là cao cấp (không phải từ 40 triệu đồng/m² trở lên). Do đó, tỷ lệ căn hộ cao cấp sẽ tăng lên gần 57%, áp đảo trên thị trường trong 5 năm gần đây.

Số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho thấy, trong 05 năm qua, các doanh nghiệp bất động sản vẫn miệt mài tung các sản phẩm căn hộ trung cấp, khi số lượng căn hộ phân khúc trung cấp luôn chiếm tỷ lệ 45-60%. Riêng năm 2019, tỷ trọng căn hộ trung cấp giảm còn 23%, nhưng lại nhường chỗ cho phân khúc cao cấp tăng vọt khi chiếm tới 67%.

Số lượng căn hộ bình dân giảm mạnh, từ mức 29% năm 2017, giảm còn 1% vào năm 2020. Nếu như năm 2017 có tới 12.495 căn bình dân mở bán, thì năm 2020 chỉ còn 163 căn.

Phân khúc căn hộ bình dân còn được bổ sung bởi những dự án nhà ở xã hội. Nhưng trong 5 năm qua, trên cả nước mới thực hiện được 248 dự án, tương đương 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41% kế hoạch. Điều này càng làm cho tình trạng khan hiếm nhà ở giá thấp, vừa túi tiền của đa số người dân thêm trầm trọng.

Tình trạng này tiếp tục trong quý 1/2021, tỷ lệ căn hộ bình dân không còn được các doanh nghiệp ra hàng. Thay vào đó, số lượng căn hộ cao cấp tăng vọt, chiếm đến 59%. Căn hộ trung cấp từ vị trí chiếm hơn một nửa tổng số lượng căn được chào bán, cũng giảm còn 41%.

Với cơ cấu sản phẩm nhà ở như vậy, thị trường biểu hiện rõ nét tình trạng phát triển mất cân đối, thiếu bền vững.

THẤT THU NGÂN SÁCH TỪ ĐẤT

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng quy mô thị trường sụt giảm là sự ách tắc pháp lý đối với các dự án bất động sản nhà ở, khiến cho số lượng dự án được cấp phép năm 2017 là 92 dự án, giảm dần còn 77 dự án năm 2018,  42 dự án năm 2019 và 31 dự án năm 2020.

Ách tắc pháp lý cũng khiến cho nguồn thu đối với ngân sách Nhà nước từ thị trường này giảm rõ rệt.

Cụ thể, tổng số thu tiền sử dụng đất trong 10 năm (2011-2020) chỉ đạt 125.270 tỷ đồng, chỉ chiếm 4,26% tổng thu ngân sách của TP.HCM.

Số thu tiền thuê đất trong 10 năm qua (35.517 tỷ đồng) chiếm tỷ trọng thấp 1,21% trong tổng thu ngân sách thành phố.

Kết quả số thu ngân sách từ đất đai đã không phản ánh đúng tiềm năng nguồn lực từ đất, đáng lẽ nguồn thu này có thể đạt 15% tổng thu ngân sách nhà nước của địa phương mới hợp lý.

Theo đó, số thu thuế thu nhập doanh nghiệp từ kinh doanh bất động sản trong 04 năm (2017-2020) chỉ đạt 15.376 tỷ đồng và có xu thế bị sụt giảm. 

HoREA nhận định,  thị trường bất động sản Việt Nam thường trải qua các giai đoạn phát triển gần như có tính chu kỳ: Tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại...

Trong đó, cơn sốt giá đất, sốt giá bất động sản đầu tiên xảy ra vào năm 1993 và lập lại vào năm 2001 - 2002, đặc biệt là “bong bóng” bất động sản đã đạt đỉnh năm 2007 và “tái sốt” ngắn ngủi vào năm 2010. Đan xen là các giai đoạn khủng hoảng suy thoái hoặc “đóng băng” vào các năm 1995 -1999, nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 đến 2013. Từ năm 2014, thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại cho đến nay.

Nhưng kể từ năm 2017, tần suất các đợt “sốt ảo” giá đất nền, đất nông nghiệp tại một số địa phương đã xảy ra thường xuyên hơn. Nguyên nhân trực tiếp từ giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng các trang mạng xã hội với nhiều chiêu trò như tổ chức các sự kiện giao dịch giả tạo, kinh doanh theo kiểu đa cấp biến tướng, lợi dụng tâm lý đám đông, hám lợi để làm giá, thổi giá đất.

Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân do sự buông lỏng quản lý, hoặc thậm chí có sự tiếp tay, chống lưng của một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở.

Các đợt “sốt ảo” giá đất đã tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản, làm cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị ngày càng khó tạo lập nhà ở.

 Tình trạng giá nhà tăng cao liên tục trong các năm gần đây do thiếu hụt nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, vô hình chung đã tạo lợi thế (không công bằng) cho một số doanh nghiệp đã có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở, giữ thế áp đảo” thị trường, “áp đặt” được giá bán và thu được lợi nhuận rất cao, thậm chí là siêu lợi nhuận.

HoREA cho rằng thị trường bất động sản năm 2021 chưa có nguy cơ xảy ra khủng hoảng “bong bóng”, hoặc “đóng băng”, hoặc suy thoái. Nhưng với xu thế đang phục hồi và nóng dần lên, nhất là sau khi Việt Nam kiểm soát được dịch Covid -19, thì vẫn nên đề phòng tình trạng “bong bóng tài sản” có thể dẫn đến khủng hoảng thị trường bất động sản. Theo đó, HoREA đề xuất, Nhà nước cần phải điều tiết kịp thời và hiệu quả nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản để lành mạnh hoá thị trường và cần xem xét “tính 2 mặt” của các công cụ sử dụng điều tiết.