Lỗ nặng vì bất động sản Trung Quốc

Đầu năm 2007, các ngân hàng như Merrill Lynch, Deutsche Bank và nhiều tập đoàn tài chính lớn khác thi nhau rót vốn cho một “ông trùm” địa ốc 48 tuổi của Trung Quốc.

Họ tin rằng, người đàn ông 48 tuổi tên là Xu Jiayin này sẽ nhanh chóng phất lên thành tỷ phú tiếp theo của đất nước đông dân nhất thế giới.

Các ngân hàng và tập đoàn này đã cho công ty Evergrande Real Estate Group của ông Xu vay 400 triệu USD và khuyến khích ông mua vào những khu đất rộng ở Trung Quốc. Sau đó, vào đầu năm 2008, họ giúp Evergrande chuẩn bị cho một vụ phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) trị giá 2,1 tỷ USD tại thị trường Hồng Kông.

Một năm sau đó, khi thị trường nhà đất Trung Quốc lao dốc, công ty của ông Xu ngập trong nợ nần, và vì thế, các ông chủ nhà băng của Phố Wall đối mặt với những khoản thua lỗ lớn. Evergrande chưa bán được cổ phiếu nào ra công chúng.

Theo giới phân tích, Evergrande đã trở thành một biểu tượng của kỷ nguyên đầu tư mạo hiểm ở thị trường Trung Quốc. Các ngân hàng, các quỹ đầu tư cổ phần tư nhân và các quỹ đầu cơ, nhất là của Mỹ, đã đổ xô tới nước này để tìm kiếm cơ hội tại một trong những thị trường xây dựng bùng nổ mạnh mẽ nhất thế giới. Tuy nhiên, do ra quyết định đầu tư ngắn hạn và vội vã, một vài trong số những tập đoàn tài chính lớn nhất thế giới đã thua lỗ tổng cộng khoảng 10 tỷ USD tại thị trường này.

Đầu tư vội vã

“Họ quá tham lam”, ông Andy Xie, một nhà kinh tế độc lập từng giữ vị trí kinh tế gia trưởng của Morgan Stanley ở Trung Quốc cho hay. “Ai trong số họ cũng muốn kiếm tiền nhanh, do đó, họ luôn thúc giục các công ty địa ốc mua thêm đất. Họ đã khiến nhiều công ty tốt bị vạ lây”, ông nói.

Thời gian qua, doanh số thị trường nhà đất tại một số thành phố lớn ở Trung Quốc đã giảm khoảng 50%, sau đó lại tăng nhẹ trở lại. Tới thời điểm này, còn chưa rõ thị trường khi nào sẽ chạm đáy, nhưng việc đầu tư vào các dự án bất động sản lớn đã bị đình lại.

Tuy nhiên, có một điều rõ ràng là “quả bong bóng” địa ốc ở Trung Quốc thời gian qua một phần là kết quả của các nguồn vốn nước ngoài. Trong vòng 4 năm qua, các nhà đầu tư ngoại đã bơm hàng chục tỷ USD vào thị trường bất động sản Trung Quốc với hy vọng nhanh chóng chiếm giữ những tòa nhà văn phòng, những khu biệt thự sang trọng, và cổ phần trong các công ty bất động sản lớn.

Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng kỳ vọng kiếm lời từ sự lên giá của đồng Nhân dân tệ trước đồng USD và để thực hiện kỳ vọng này, họ đổ vốn vào thị trường địa ốc Trung Quốc.

Một quỹ đầu tư địa ốc của Morgan Stanley đã mua một tòa tháp ở Thượng Hải với giá hơn 240 triệu USD,  tập đoàn Carlyle Group mua nhiều dự án biệt thự cao cấp, JP Morgan Asset Management của JP Morgan Chase thì mua cổ phần 12% trong tập đoàn bất động sản R&F Properties.

Thông thường, những khoản đầu tư này thường được các nhà đầu tư thực hiện thông qua những định chế đầu tư của họ, nhưng đăng ký kinh doanh ở những quần đảo như Cayman Islands hay British Virgin Islands, những nơi được xem là các “thiên đường miễn thuế”. Đồng thời, qua những định chế này, các nhà đầu tư cũng “lách” được sự kiểm soát chặt chẽ của Chính phủ Trung Quốc đối với hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư ngoại vào các công ty nước này niêm yết ở thị trường chứng khoán nước ngoài.

Một phương thức đầu tư được ưa thích là các thỏa thuận tiền IPO. Thông qua một định chế đầu tư ở nước ngoài, một nhà đầu tư rót hàng trăm triệu USD vào một công ty địa ốc Trung Quốc nào đó. Sau đó, họ khuyến khích công ty này tích lũy đất đai để tăng giá trị doanh nghiệp và chuẩn bị cho việc IPO ở Hồng Kông.

Khi đã sẵn sàng cho IPO ở thị trường Hồng Kông, công ty này sẽ trả lại khoản đầu tư ban đầu bằng một lượng cổ phiếu tiền IPO với một mức chiết khấu nhất định. Chưa đầy 1 năm sau khi công ty địa ốc IPO, nhiều nhà đầu tư đã lên kế hoạch rút lui bằng cách bán cổ phiếu của công ty trên thị trường Hồng Kông và thu lợi lớn.

Động cơ cho chiến lược này là sự phát triển bùng nổ của hoạt động IPO tại Hồng Kông. Tại đây, nhiều công ty bất động sản của Trung Quốc đã huy động được hàng tỷ USD trong vòng 5 năm trở lại đây. Theo hãng tư vấn PricewaterhouseCoopers, vào năm 2007, Trung Quốc đã trở thành thị trường IPO lớn nhất thế giới, các nhà kinh doanh địa ốc của nước này đã huy động được số tiền kỷ lục 8,3 tỷ USD.

Rủi ro lộ diện

Do quá hưng phấn với những thỏa thuận kiểu này, nhiều nhà đầu tư đôi khi không đánh giá chính xác được mức độ rủi ro.

Một trong những vụ IPO địa ốc lớn nhất của năm 2007 ở Trung Quốc là vụ IPO của công ty địa ốc Country Garden. Vụ IPO được Morgan Stanley hậu thuẫn tại Hồng Kông này đã huy động được 1,9 tỷ USD. Cô con gái mới 26 tuổi của người sáng lập công ty này nhanh chóng trở thành người giàu nhất ở Trung Quốc. Theo ước tính của tạp chí chuyên xếp hạng Forbes, tài sản của cô này khi đó lên tới 16 tỷ USD.

Tuy nhiên, thỏa thuận tiền IPO lớn nhất là thỏa thuận của Evergande, công ty có trụ sở Quảng Đông và thuộc sở hữu của ông Xu như đã nói ở đầu câu chuyện này. Khi đó, Evergrande đang trong quá trình xây dựng những dự án khổng lồ ở Quảng Châu, trong đó có khu hỗn hợp mang tên Royal Scenic. Công ty đã huy động hàng trăm triệu USD từ các nhà đầu tư nước ngoài và bắt đầu mua vào những khu đất lớn trên toàn quốc.

Khi Evergrand rầm rộ quảng cáo về đợt IPO của công ty vào năm 2008, nhiều người đã tin rằng, vụ IPO này sẽ vượt vụ IPO 1,7 tỷ USD của Google vào năm 2004, và ông Xu sẽ trở thành một trong những người giàu nhất Trung Quốc, với tài sản suýt soát 7 tỷ USD.

Tuy nhiên, khi những nỗ lực kiểm soát tình trạng bong bóng thị trường địa ốc của Trung Quốc phát huy tác dụng, làm chậm lại quá trình mua bán trên thị trường, vụ IPO này đã thất bại. Thị trường chứng khoán đã phát triển như vũ bão trong nhiều năm của Hồng Kông cũng chùng xuống.

Từ bỏ vụ IPO này, Evergrande buộc phải huy động vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài để trả nợ. Phần nhiều số nợ này là những khoản vay mua đất trước đó. Evergrande cho hay, hiện họ đã vay tổng cộng 1,8 tỷ USD, chủ yếu từ những nhà đầu tư nước ngoài như Merrill Lynch, Deutsche Bank và Credit Suisse.

“Đây đúng là một cuộc phiêu lưu lớn”, nhà phân tích thị trường địa ốc Wei Bo ở công ty chứng khoán Central China Securities nói. “Evergrande đã liều lĩnh với mọi thứ trong vụ IPO của họ. Nếu IPO được, công ty có thể huy động lượng vốn lớn. Nhưng trước khi làm được điều đó, họ đã mở rộng quá nhanh chóng”, ông Bo nhận xét.

Nhiều nhà đầu tư khác cũng áp dụng chiến lược tương tự. Theo ông Richard Sun, một chuyên gia của văn phòng hãng tư vấn PricewaterhouseCoopers tại Hồng Kông, có khoảng 15-20 công ty địa ốc Trung Quốc đang chờ IPO ngay trước khi thị trường IPO Hồng Kông lao dốc. Khi đó, các nhà đầu tư nước ngoài đã rót khoảng 4 tỷ USD vào các công ty này.

Nhiều nhà đầu tư khác cũng lỗ nặng, vì giá cổ phiếu của các công ty địa ốc đã niêm yết đã sụt giảm nghiêm trọng. So với đỉnh cao cách đây 1 năm, nhiều cổ phiếu địa ốc Trung Quốc đã mất giá tới 80%.

Nợ chồng chất, trong khi nhà bán chậm, nhiều công ty địa ốc Trung Quốctrở nên kẹt tiền mặt nghiêm trọng. Do đó, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã đàm phán lại các thỏa thuận tiền IPO với các công ty bất động sản này, để giúp các họ huy động thêm tiền mặt hoặc tìm kiếm một lối thoát khỏi thị trường ảm đạm hiện nay. Tuy nhiên, điều này thậm chí càng gây áp lực lớn hơn cho các công ty, khi mà họ vẫn phải tìm vốn để trả nợ cho ngân hàng và các trái chủ.

Các chuyên gia nhận xét, nhiều công ty địa ốc Trung Quốc đã và sẽ sớm rơi vào cảnh vỡ nợ. Nhiều thỏa thuận giữa các công ty này với các nhà đầu tư đã được ký kết ở nước ngoài, do đó, việc chấm dứt thỏa thuận sẽ rất khó khăn. Nhiều chủ nợ trong những thỏa thuận này là các quỹ đầu tư cổ phần tư nhân, quỹ đầu cơ, và các ngân hàng lớn của Mỹ.

(Theo New York Times)