Lo ngại “bong bóng” bất động sản toàn cầu

Thống kê của Công ty tư vấn và dịch vụ bất động sản Knight Frank cho thấy, tính đến hết quý 1/2021, giá nhà trung bình tăng 7,3% so với cùng kỳ năm 2020, mức tăng nhanh nhất kể từ quý 4/2006. Thổ Nhĩ Kỳ dẫn đầu danh sách với mức tăng 32%, tiếp đó là New Zealand với 22,1%. Mỹ đứng ở vị trí thứ 5 với 13,2%, mức tăng mạnh nhất của nước này kể từ tháng 12/2005. Tại khu vực châu Á, Singapore ghi nhận mức tăng mạnh nhất với 6,1%, tiếp theo là Hàn Quốc với 5,8% và Nhật Bản với 5,7%... 

DỰ BÁO ĐÀ TĂNG GIÁ SẼ CHẬM LẠI

Đồng quan điểm, Bloomberg Economics cho rằng có nhiều nhân tố cộng hưởng khiến giá nhà đang tăng lên mức chưa từng có trên toàn thế giới, bao gồm mức lãi suất thấp kỷ lục, các gói kích thích tài khóa khổng lồ, các khoản tiền tiết kiệm dự phòng có thể làm tiền đặt cọc, lượng nhà ở hạn chế và kỳ vọng về sự phục hồi mạnh mẽ của nền kinh tế toàn cầu. Bên cạnh đó, xu hướng làm việc tại nhà để tránh lây nhiễm Covid-19 khiến nhiều người cần thêm không gian ở và nhiều chính phủ ưu đãi thuế cho người mua nhà cũng làm gia tăng nhu cầu tậu nhà.

Nghiên cứu của Bloomberg Economics tập trung vào thị trường các quốc gia thành viên Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD). Các chuyên gia sử dụng 5 chỉ số để đánh giá nguy cơ “bong bóng”, bao gồm tỷ lệ giá nhà trên thu nhập và tốc độ tăng giá nhà. Theo đó, đối với nhiều quốc gia OECD, chỉ số giá đang cao hơn so với cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. New Zealand, Canada và Thụy Điển lần lượt đang được xếp hạng là các nước có thị trường nhà ở đắt đỏ nhất thế giới. Anh và Mỹ cũng  gần đứng đầu bảng xếp hạng rủi ro.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do nhiều nước đang thực hiện các chính sách kích thích tiền tệ và tài khóa với quy mô lớn. Điều này cũng làm dấy lên những lo ngại về khả năng “bong bóng” và nhiều quốc gia đã hành động để hạ nhiệt thị trường bất động sản. 

Cụ thể, New Zealand đã dỡ bỏ những ưu đãi thuế cho các nhà đầu tư bất động sản, chính phủ nước này dự đoán đà tăng giá nhà sẽ chậm lại. Trung Quốc đã ban hành một loạt các biện pháp để kìm hãm các nhà phát triển dự án và hạn chế ngân hàng cho lĩnh vực này vay vốn. 

Do đó, Knight Frank dự đoán thị trường bất động sản sẽ bớt nhộn nhịp hơn trong bối cảnh chính phủ nhiều nước đã vào cuộc và các biện pháp kích thích tài khóa dự kiến sắp kết thúc. Ngoài ra, mối đe dọa từ các biến thể mới của virus SARS-CoV-2 và tiến trình tiêm vaccine phòng Covid -19 chưa thực sự ổn định cũng có khả năng gây áp lực lên đà tăng trưởng giá nhà.

ĐỀ PHÒNG DIỄN BIẾN HẬU SUY THOÁI

Trong khi đó, ông Troy Griffths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng vấn đề chính của thị trường trong 5 năm tới vẫn sẽ là sự suy thoái gây ra bởi Covid-19. Xu hướng suy thoái và hậu suy thoái rõ ràng nhất có thể được nhận ra dựa trên thái độ đối với rủi ro. 

Cụ thể, năm 2021, thị trường đã ghi nhận về sự chuyển dịch đầu tư, với 71% thương vụ đầu tư bất động sản trên toàn cầu trong 3 tháng đầu năm tập trung vào các sản phẩm đầu tư cốt lõi, tạo thu nhập ổn định và ít rủi ro. Các nhà đầu tư thường ít quan tâm đến các cơ hội phát triển ngay sau cuộc khủng hoảng.

Còn ông Andy Allen, Trưởng bộ phận Chiến lược & Phát triển tại Savills Anh quốc nhận định: “Thông thường, các nhà đầu tư khá chậm trong việc nhận ra các xu hướng hậu suy thoái và trở nên thận trọng trước các tín hiệu phục hồi. Nhà đầu tư an toàn sẽ tiếp tục hướng đến các loại hình bất động sản sinh lời ít rủi ro, trong khi các nhà đầu tư mạo hiểm sẽ có chiến lược phân bổ vào các phân khúc như nhà ở, khách sạn, nhà ở sinh viên và bất động sản công nghiệp”.

Khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư tập trung vào các bất động sản ít rủi ro thì giá sẽ bắt đầu tăng và đồng thời lợi nhuận giảm xuống. Nhà đầu tư sẽ sớm nhận ra rằng các tài sản cốt lõi ít rủi ro khi đầu tư sẽ có hiệu suất sinh lời thấp và khi các nền kinh tế phục hồi, sức hấp dẫn của các tài sản có lợi nhuận cao hơn sẽ tạo ra rủi ro đối với các loại tài sản này. 

Ông Bill Page, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường bất động sản Savills  Anh quốc, cũng nhìn nhận: “Cuộc suy thoái lần này sẽ khác so với trước đây. Về lý thuyết, bất động sản được xem là tài sản đảm bảo gia tăng giá trị đầu tư hơn các loại tài sản khác. Tuy nhiên, hiện khoảng cách giữa thu nhập và nợ cần trả đang là thách thức lớn đối với các nhà đầu tư. Do đó, các nhà đầu tư sẽ cần một chiến lược đầu tư rõ ràng cho bất động sản và các loại tài sản khác thay vì đi theo một làn sóng phục hồi chung. Mỗi cách đầu tư cụ thể sẽ trở nên quan trọng hơn nhiều".

Về vấn đề này, ông Richard Spencer, đối tác đầu tư bất động sản tại Goldman Sachs Asset Management dẫn chứng thêm: “Ví như, trong lĩnh vực văn phòng, khách thuê và nhà đầu tư sẽ quan tâm tới những tòa nhà chất lượng cao, mang lại hiệu quả môi trường, kết nối kỹ thuật số và chăm chút cho trải nghiệm của nhân viên. Sự phục hồi sẽ theo mô hình chữ K, thể hiện sự phân hoá trong nền kinh tế với những nhóm ngành được hưởng lợi sẽ tiếp tục tăng trưởng, trong khi phần còn lại sẽ giảm mạnh”.

XEM XÉT XU HƯỚNG MỚI CỦA THỊ TRƯỜNG

Các lĩnh vực mới cũng sẽ được phát triển hơn từ cuộc khủng hoảng này, ông Simon Hope, Giám đốc Thị trường vốn toàn cầu Savills Anh quốc, cho rằng các nhà đầu tư sẽ xem xét đến các lĩnh vực mới của tương lai như: nhà ở cho nhiều gia đình, bất động sản gắn với các yếu tố ESG (môi trường, xã hội và quản trị), bất động sản khoa học và trung tâm dữ liệu.

Cuối cùng, các hoạt động của thị trường bất động sản thường yên tĩnh nhất trong thời kỳ hậu suy thoái và sau đó sẽ bùng phát trở lại mạnh mẽ hơn, khi được thúc đẩy bởi nhu cầu toàn cầu dành cho các không gian có chất lượng tốt hơn cũng như các nhu cầu tái sử dụng các loại tài sản thừa cung trong thời kỳ suy thoái. Đây có thể là thời gian mà sự cạnh tranh giữa các thị trường bất động sản toàn cầu trở nên yên tĩnh nhất. Tuy nhiên, cũng là thời gian mà đầu tư sẽ mang lại lợi nhuận cao nhất.

Riêng với thị trường Việt Nam, lãnh đạo Savills cho rằng : “Việc nhìn lại các xu hướng xảy ra trong quá khứ cuộc khủng hoảng là điều cần thiết. Tuy nhiên, đối với các thị trường mới nổi như Việt Nam, sẽ có nhiều đòn bẩy cho các hoạt động kinh tế hơn bởi cung và cầu tại đây vẫn chưa giữ được ở mức ổn định nhất định.

Với lợi thế về dân số trẻ, tốc độ đô thị hoá nhanh, tăng trưởng thu nhập, ổn định chính trị và sự phát triển cơ cấu của các loại tài sản, Việt Nam đang hưởng lợi từ chu kỳ đầu tư lần này, đặc biệt trong các phân khúc bất động sản chăm sóc sức khoẻ, khoa học đời sống, dân cư và thậm chí cả giáo dục”.