Điều 57 của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: “các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của luật này”.
Trong đó, nhiều ý kiến đại biểu cho rằng chỉ nên khuyến khích chứ không nên quy định bắt buộc, chỉ cần công chứng là đủ. Bởi việc quy định bắt buộc như vậy làm tăng chi phí, thủ tục hành chính cũng như đảm bảo sự phù hợp với các bộ luật khác có liên quan. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng sàn giao dịch có vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro trong mua bán bất động sản và thậm chí có chức năng tốt hơn cả văn phòng công chứng.
PHẢI ĐẢM BẢO TÍNH KHẢ THI, KHÔNG PHÁT SINH THÊM ĐIỂM NGHẼN CHÍNH SÁCH
Tham gia góp ý về nội dung này, đại biểu Lưu Bá Mạc (đoàn Lạng Sơn) đồng tình với lý do của quy định này là nhằm tăng cường kiểm soát công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi người dân trong giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, ông cho rằng quy định của Luật không nên làm ảnh hưởng đến quyền tự do trong hoạt động, phương thức giao dịch bất động sản của người dân.
Do đó, đại biểu đề nghị làm rõ thêm sàn giao dịch bất động sản ở đây bao gồm sàn giao dịch trực tiếp hay cả sàn giao dịch trực tuyến trên các phương tiện điện tử và làm rõ nội hàm, tiêu chí của cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu.
Cùng với đó, đại biểu cho rằng ban soạn thảo nền cân nhắc bổ sung thêm một phương án mở hơn theo hướng phân loại, phân khúc các loại giao dịch bất động sản, trong đó có loại giao dịch bất động sản buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản nhưng cũng có loại chỉ cần giao dịch trực tiếp mà không cần phải qua sàn giao dịch.
Đồng tình với quan điểm này, đại biểu Điểu Huỳnh Sang (Bình Phước) cũng đề nghị ban soạn thảo làm rõ và quy định cụ thể hơn về sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản… để bảo đảm tính khả thi, an toàn pháp lý, không làm phát sinh điểm nghẽn về chính sách cản trở quá trình phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm sự phát triển an toàn, lành mạnh của thị trường bất động sản và phải phù hợp với lại Bộ luật Dân sự và các luật khác có liên quan.
“Cần quy định rõ hơn về địa vị pháp lý cũng như điều kiện thành lập, nguyên tắc tổ chức, cơ chế hoạt động và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản. Bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước, khuyến khích quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và người dân. Quy định rõ hơn về mối quan hệ giữa xác nhận giao dịch qua sàn với công chứng và đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Quy định thêm về trách nhiệm của chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm quyền lợi cho người mua”, đại biểu kiến nghị.
QUY ĐỊNH BẮT BUỘC GIAO DỊCH QUA SÀN GÂY XUNG ĐỘT PHÁP LUẬT
Trong khi đó, đại biểu Cầm Hà Chung (đoàn Phú Thọ) cho rằng quy định tại Điều 57 gây ra xung đột pháp luật, cụ thể là xung đột với Hiến pháp và Luật Doanh nghiệp.
Theo đại biểu, Luật Kinh doanh bất động sản bắt buộc doanh nghiệp, người dân phải giao dịch thông qua một đơn vị trung gian, có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh theo Điều 33 Hiến pháp năm 2013. Quyền tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp, quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư, kinh doanh theo Điều 5 Luật Đầu tư.
“Sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp thông thường không phải cơ quan quản lý nhà nước, không phải là chủ thể cung cấp dịch vụ công theo sự ủy nhiệm của Nhà nước.Vì vậy, việc bắt buộc các chủ thể khác phải sử dụng dịch vụ của doanh nghiệp thông thường tạo nên sự bất bình đẳng, vi phạm các nguyên tắc về bình đẳng trong hoạt động kinh doanh, xung đột với Luật Công chứng”, đại biểu Chung chỉ ra.
Luật Công chứng quy định “hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực hợp pháp của hợp đồng giao dịch dân sự”.
Như vậy, với loại hợp đồng mua, bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hiện công chứng hợp đồng, công chứng viên có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao dịch, nếu không đủ điều kiện giao dịch thì phải từ chối công chứng.
Theo đại biểu, công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần lớn với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, theo khoản 2 Điều 61 dự thảo luật, nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản giới thiệu, kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch, niêm yết; cung cấp công khai thông tin về bất động sản đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch.
“Sàn giao dịch ngoài chức năng thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản, làm trung gian đàm phán, ký kết hợp đồng thì còn phải kiểm tra giấy tờ về bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện được giao dịch. Điều này dẫn đến một phần công việc của sàn giao dịch bất động sản sẽ trùng lắp với công việc của công chứng viên khi thẩm định, đánh giá tính pháp lý của bất động sản bảo đảm đủ điều kiện mua bán”, đại biểu chỉ ra.
Bên cạnh đó, đại biểu cũng cho rằng việc này không đảm bảo tính khách quan với tư cách là nhà môi giới trung gian và bán hàng cho các chủ đầu tư hoạt động vì mục đích kiếm lời.
“Bởi sàn giao dịch bất động sản sẽ tìm mọi cách để bán được sản phẩm cho chủ đầu tư nhiều nhất có thể. Do đó, không có bất kỳ cơ sở nào để bảo đảm rằng sàn sẽ đảm bảo quyền lợi cho người mua bất động sản. Đặc biệt, với những sản phẩm có hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ, nhưng có mức chiết khấu cao”, ông nêu quan điểm.
Mặt khác, đại biểu cho rằng chính các chủ đầu tư có thể thành lập nên rất nhiều sàn bất động sản để bán sản phẩm cho mình, tạo nên các giao dịch ảo nhằm lũng đoạn thị trường, đẩy giá bán lên cao.
Trên cơ sở những phân tích trên, đại biểu Chung kiến nghị ban soạn thảo rà soát, điều chỉnh, sửa đổi các nội dung trong các điều của dự thảo luật theo hướng tất cả các giao dịch bất động sản có ít nhất một bên là cá nhân tham gia thì bắt buộc phải công chứng.
Bên cạnh đó, khuyến khích nhưng không bắt buộc bất cứ giao dịch nào cũng phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời, nên bỏ quy định xác nhận của sàn giao dịch bất động sản là căn cứ để các bên tham gia giao dịch tiến hành các thủ tục tiếp theo.
RẤT CẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHUYÊN NGHIỆP
Tuy nhiên, cũng có đại biểu không đồng tình với các ý kiến trên. Tranh luận về nội dung này, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) cho rằng bất động sản là một hàng hóa đặc biệt khi giao dịch trên thị trường.
“Tôi xin hỏi rằng bao nhiêu đại biểu Quốc hội có thể tự mình đi mua bán bất động sản, mua bán nhà mà không cần nhờ đến một người thứ ba. Tôi nghĩ rằng rất ít người biết được bất động sản bán ở đâu, thủ tục ra sao, khả năng pháp lý của bất động sản như thế nào”, đại biểu nêu quan điểm.
Theo đại biểu, thị trường bất động sản có 3 bộ phận cấu thành: Người mua, người bán và ngườ môi giới - ba yếu tố chủ thể của một thị trường bất động sản hoàn chỉnh. Trên thế giới, các thị trường bất động sản hoàn chỉnh quy định môi giới là một nghề chuyên nghiệp và quy định khắt khe với trách nhiệm lớn bởi họ phải kiểm tra đảm bảo tính pháp lý. Nếu như rủi ro pháp lý, người môi giới phải chịu trách nhiệm -đại biểu Cường dẫn chứng.
“Như vậy, khi mua bán qua sàn, người mua và người bán gần như yên tâm, không phải quan tâm lo về rủi ro, không phải chạy đi, chạy lại như chúng ta”, đại biểu chỉ ra. “Sàn giao dịch rất chuyên nghiệp như thế và chỉ được nhận khoản tiền duy nhất là tiền môi giới. Anh không được phép nhận bất kể một tiền gì chênh lệch với mua bán, anh không được tham gia vào chuyện đó, đưa vào quy định rất chặt như thế”.
Theo đại biểu đoàn Hà Nội, như vậy có thể thấy sàn giao dịch thậm chí chức năng tốt hơn cả văn phòng công chứng hiện nay.
“Văn phòng công chứng chỉ có kiểm tra xem hợp đồng có hợp pháp không, kiểm tra xem giấy tờ bất động sản này có đủ hay không, còn không thể có chức năng kiểm tra các yếu tố khác đảm bảo tư vấn cho người mua và người bán như sàn. Chính vì vậy, muốn cho thị trường bất động sản không có tình trạng nhiễu loạn, không có những yếu tố lừa đảo như vừa qua thì luật này phải tập trung vào quy định rất chặt chẽ về môi giới. Khi hoạt động môi giới thông qua một văn phòng mà chúng ta gọi là sàn giao dịch thì sàn này phải chuyên nghiệp, có khả năng để trợ giúp cho người mua, người bán, có khả năng để là cánh tay nối dài của Nhà nước để nắm được thông tin thị trường”, đại biểu cường nêu quan điểm.
GIAO DỊCH QUA SÀN KHÔNG LÀM PHÁT SINH CHI PHÍ
Giải trình và làm rõ thêm các ý kiến đại biểu liên quan tới vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết khẳng định quy định giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán.
“Hiện nay, chi phí quản lý bán hàng của chủ đầu tư thường phải xác định trong khoảng từ 8 đến 10% giá bán, bao gồm các chi phí nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng cho người bán hàng. Chi phí này cũng là chi phí đã được chủ đầu tư tính vào giá bán. Do vậy, chủ đầu tư có thể bỏ chi phí sử dụng bộ máy, nguồn lực riêng của mình để tự tổ chức quản lý bán hàng hoặc thành lập sàn hoặc thuê sàn bất động sản để thực hiện”, Bộ trưởng cho biết.
Theo ông, việc này có khi còn tiết kiệm chi phí bán hàng cho chủ đầu tư, vì các sàn bất động sản là các đơn vị bán hàng chuyên nghiệp, có sẵn dữ liệu khách hàng, có sẵn liên kết với các sàn và có sẵn các kênh tiếp thị, quảng cáo nên hiệu quả có thể cao hơn. Qua nghiên cứu với nhiều nước, giao dịch bất động sản cũng được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản và các đại lý môi giới.
Với các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có nhiều đặc thù như tài sản chưa hình thành, pháp lý của dự án bất động sản phức tạp, điều kiện đưa vào kinh doanh phải được kiểm soát theo thực tế triển khai của dự án, Bộ trưởng cho rằng giao dịch qua sàn sẽ giúp đảm bảo công khai, minh bạch, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch bất động sản nhằm minh bạch hóa hoạt động của tất cả các chủ thể tham gia thị trường, tránh rủi ro cho người dân.
Tuy nhiên, Bộ Trưởng Nguyễn Thanh Nghị cũng cho biết cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng, tiếp thu các ý kiến góp ý về nội dung này để đảm bảo hoàn thiện quy định về sàn giao dịch bất động sản cho phù hợp, chặt chẽ, rõ trách nhiệm, đảm bảo quyền lợi của người dân và doanh nghiệp. Đồng thời, sẽ rà soát, hoàn thiện về việc xác nhận giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản, trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản, nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản.
Google translate