Mặt bằng bán lẻ chịu áp lực lớn, khó lấp đầy 

Ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 đã tác động nặng nề đến các dịch vụ mua sắm, hàng quán. Vì vậy, kể từ khi được mở cửa sau đợt bùng phát dịch thứ 4, nhiều trung tâm thương mại ở TP.HCM vẫn đang nỗ lực giữ chân khách hàng thuê mặt bằng, thu hút người tiêu dùng đến mua sắm thông qua việc áp dụng các chương trình ưu đãi, song không mấy khả quan.

NHIỀU DOANH NGHIỆP DỰ ĐỊNH TRẢ LẠI MẶT BẰNG

Điển hình là tại quận 1, quận 5 (TP.HCM), không ít trung tâm thương mại chỉ có vài người đến “ngắm nghía”, thậm chí một số mặt hàng kinh doanh vẫn “buông rèm nghỉ dịch". Hay một số trung tâm thương mại khác trên đường Phạm Văn Đồng, TP.Thủ Đức, ở khu vực dành cho ẩm thực vẫn chưa "sáng đèn", các quầy bán thức ăn, nước uống và khu nhà hàng hiện vẫn đóng cửa. Cũng chẳng khả quan là mấy khi các trung tâm thương mại trên cùng địa bàn dù lượng khách đã phục hồi, số lượng shop tái hoạt động lớn nhưng không ít doanh nghiệp than thở sức phục hồi rất chậm.

Trước khó khăn trên, đại diện một doanh nghiệp ngành ẩm thực đang thuê mặt bằng trung tâm thương mại tại TP. Thủ Đức cho biết, đơn vị đang đàm phán để trả lại mặt bằng bên trong bởi doanh thu không bù nổi chi phí, riêng phí mặt bằng là hơn 100 triệu đồng/tháng (mức giá thuê hiện khoảng 1 triệu đồng/m2/tháng). Chính tiền thuê mặt bằng đã chiếm tỷ lệ vốn lớn, bao gồm tiền thuê hàng tháng và tiền cọc thế chân. Khó khăn là vậy nhưng để tiếp cận các gói vay của ngân hàng cũng không phải dễ. Do đó, phương án trả mặt bằng tại các trung tâm thương mại để tìm kiếm những nơi vừa túi tiền đang được đơn vị ưu tiên lựa chọn.

Chứng kiến tình cảnh đìu hiu, đại diện một trung tâm thương mại ở đây chia sẻ, tác động của dịch bệnh là quá mạnh khiến nhiều doanh nghiệp không tái ký hợp đồng mà lần lượt trả mặt bằng, dẫn đến bỏ trống nhiều vị trí ở trung tâm. Chưa bao giờ việc chốt hợp đồng cho thuê mặt bằng lại diễn ra chậm chạp, khó khăn như lúc này. Chia sẻ thêm, vị đại diện cho biết: “TP.Thủ Đức luôn được xác định là nơi tập trung nhiều vị trí đắc địa nên giá cho thuê mặt bằng, nhất là tại các trung tâm thương mại không hề rẻ, nhưng khi dịch bùng nổ thì giá cả dù đã hạ nhiệt, song tình hình vẫn chưa được cải thiện”.

Thực tế, không riêng ở TP.HCM, tại Hà Nội tình hình cũng không mấy khả quan. Được biết năm vừa qua dịch bệnh kéo dài đã khiến cho ngành bán lẻ hàng hóa và dịch vụ nói chung tăng trưởng âm. Doanh thu của ngành năm 2021 giảm 4,6% do nhiều doanh nghiệp buộc phải dừng hoạt động. Việc buôn bán khó khăn cũng khiến cho thị trường mặt bằng cho thuê tại Hà Nội trở nên ảm đạm. Theo báo cáo mới được công bố bởi Savills Việt Nam, công suất cho thuê tại Hà Nội đạt 92%, giảm 2% theo quý và theo năm. Các nhà đầu tư đang gặp nhiều khó khăn trong việc lấp đầy mặt bằng kinh doanh.

Ngoài ra, ghi nhận thực tế từ thị trường bất động sản trong thời gian trước đó cho thấy, giá thuê trung bình tầng 1 tại trung tâm thương mại vào quý 2 tại Hà Nội đạt mức 41 USD/m2/tháng. Nhưng hiện nay, đối với các trung tâm thương mại, giá thuê đã giảm nhiệt nhiều nhất tại khu vực tầng 1. Một số trung tâm thương mại bắt đầu giảm giá thuê cho khi vực tầng 2 khoảng 5 - 10% so với trước đợt dịch thứ 4. Tính mặt bằng chung của cả trung tâm thương mại tại tất cả các tầng thuê thì giá thuê giảm nhẹ khoảng 2 - 3%.

Có thể thấy, những đợt bùng phát dịch kèm theo lệnh giãn cách xã hội đã khiến năm 2021 trở thành một năm ảm đạm đối với thị trường bán lẻ tại Việt Nam. Việc hạn chế tiếp xúc trực tiếp góp phần làm gián đoạn hoạt động kinh doanh của các đơn vị ngành hàng dịch vụ, bao gồm nhà hàng, gym, và spa... Điều này đã gây ra nhiều khó khăn trong việc tạo ra thu nhập và trả tiền thuê mặt bằng.

Sự kéo dài của dịch bệnh cũng làm giảm số lượng khách đến các trung tâm bán lẻ. Thay vào đó là sự gia tăng của xu hướng mua sắm online. Theo Vietnam Credit, năm 2021 đã chứng kiến tốc độ phát triển của thị trường thương mại điện tử ở mức 18% theo năm, đưa Việt Nam dẫn đầu trong số các nước Đông Nam Á về sự tăng trưởng của mô hình kinh doanh này.

Còn theo số liệu của Euromonitor International, trong khi giá trị bán lẻ ngoài cửa hàng tăng 24% mỗi năm trong giai đoạn 2017-2021, giá trị bán lẻ tại cửa hàng tăng ở mức khiêm tốn hơn là 2% mỗi năm. Tiềm năng của mô hình kinh doanh qua mạng đã hướng các doanh nghiệp chú trọng đầu tư vào kênh trực tuyến hơn và giảm dần quy mô cửa hàng vật lý của họ.

CẦN CÓ NHỮNG GIẢI PHÁP ĐIỀU CHỈNH PHÙ HỢP

Tuy vậy, theo nhiều chuyên gia, dù những tiện ích của mô hình kinh doanh trực tuyến đang được các thương hiệu tận dụng tối ưu, nhưng không thể làm biến mất hoàn toàn nhu cầu trải nghiệm trực tiếp các dịch vụ của khách hàng. Đặc biệt với các nhóm hàng về mỹ phẩm, thời trang, ăn uống và gym. Người tiêu dùng vẫn mong muốn sớm lại được sử dụng trực tiếp những tiện ích đó. Vì vậy, các trung tâm thương mại không thể dừng lại ở công năng truyền thống là mua sắm đơn thuần mà cần đáp ứng được những nhu cầu về mua sắm, giải trí, giao tiếp xã hội và ăn uống của khách hàng.

Với những gì diễn biến trong thời gian qua, ảnh hưởng của dịch bệnh cũng khiến người dân sắp xếp lại các ưu tiên và thay đổi mối quan tâm trong tiêu dùng. Cụ thể, năm 2021 đã cho thấy sự bùng nổ của tầng lớp trung lưu trẻ quan tâm tới vấn đề chăm sóc sức khoẻ, góp phần mang lại tiềm năng to lớn cho trung tâm thể dục, spa, phòng khám hay hiệu thuốc. Kết quả khảo sát của InFocus vào tháng 10/2021 cho thấy, đây là một trong ba lĩnh vực duy nhất ghi nhận mức tăng trưởng tiêu dùng dương vào năm 2021, và dự kiến sẽ kéo dài đà phát triển này tới năm 2022, đạt mức chi tiêu là 23 tỷ USD. Xu hướng này sẽ mở ra cơ hội phát triển cho các sản phẩm và dịch vụ như trung tâm thể dục, spa, phòng khám hay hiệu thuốc.

Để bắt nhịp với những triển vọng phát triển của ngành bán lẻ, những nhà phát triển bất động sản cần đưa ra những giải pháp phù hợp với sự thay đổi trong mô hình kinh doanh và nhu cầu mua sắm của người dân sau đại dịch. Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội, có 3 giải pháp.

Thứ nhất, các đơn vị cho thuê bán lẻ nên cân nhắc điều chỉnh lại phương án giá thuê và thời hạn thanh toán tiền thuê trong thời gian Covid.

Trong đó, các hộ kinh doanh có thể được phép thanh toán hàng tháng, thay vì đóng gộp 3 tháng như trước. Để giảm áp lực tài chính cho các nhãn hàng trong giai đoạn phục hồi hoạt động kinh doanh, giá thuê có thể giảm 20-30% và được thanh toán bù vào các năm sau của hợp đồng. Ngoài ra, các nhà phát triển trung tâm thương mại và dự án chung cư nên cân nhắc đến các tiện ích khác như chỗ để xe hay biển hiệu quảng cáo.

Thứ hai, hoạt động truyền thông marketing cần được các nhà phát triển chủ động xem xét và thực hiện nhằm tăng nhận diện và kéo nhiều nhãn hàng bán lẻ về thuê để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy tốt, ổn định.

Thứ ba, diễn biến dịch bệnh rất khó dự đoán, vì vậy yêu cầu đặt ra cho nhà phát triển bất động sản phải luôn chuẩn bị các phương án dự phòng để ứng phó và thích nghi. Một phương án tiềm năng mà đơn vị cho thuê có thể cân nhắc là phân bổ hoặc tái cơ cấu mặt bằng. Thay vì cung cấp địa điểm cho mục đích thương mại, tầng khối đế thuộc các trung tâm thương mại và dự án chung cư có thể được tận dụng với công năng cho thuê văn phòng.

Một điều đáng chú ý của thị trường bán lẻ năm vừa qua là nhu cầu gia tăng đối với việc mở rộng cửa hàng flagship thuộc các lĩnh vực thời trang, mỹ phẩm và ẩm thực. Mặc dù giá thuê mặt bằng bị đẩy lên 15% so với cùng kỳ năm trước do hạn chế về nguồn cung. Tuy nhiên, theo nghiên cứu của Savills, nhiều doanh nghiệp bán lẻ hạng sang ở khu vực trung tâm vẫn có dự định đẩy mạnh hoạt động, điển hình nhất là tại thị trường Hà Nội.