Nguồn cung văn phòng tiếp tục tăng

Nhiều công ty tư vấn, quản lý bất động sản nước ngoài tại Việt Nam nhận định: bước vào quý 4 năm nay, với những dấu hiệu tốt về sự phục hồi của nền kinh tế, nguồn cung văn phòng tại các thành phố lớn trong thời gian tới khá dồi dào.

Người thuê sẽ trở lại thị trường và họ có nhiều lựa chọn hơn. Điều này sẽ tác động đến giá thuê văn phòng ở tất cả các hạng.

Tp.HCM sẽ có khoảng 1 triệu m2 diện tích văn phòng

Thống kê của Công ty Savills Vietnam cho thấy, tại Tp.HCM, hiện có 37 cao ốc văn phòng tiêu chuẩn hạng A và B, chiếm khoảng 475.000 m2 diện tích sàn. Trong quý 3/2009, thị trường văn phòng đã có thêm nguồn cung hạng A mới là tòa nhà Kumho Asiana Plaza với khoảng 25.700m2 diện tích sàn nên công suất thuê của văn phòng hạng A đã giảm đến 15%.

Tuy nhiên, nhìn chung giá thuê trung bình cho tất cả các quận và các hạng không thay đổi trong quý này, trong khi công suất thuê bình quân đã tăng nhẹ 2%. Các yêu cầu thuê tuy biến động đáng kể nhưng có chiều hướng đi lên kể từ tháng 5/2008.

Hầu hết các giao dịch đến từ các khách thuê văn phòng hiện hữu tận dụng cơ hội giá thuê giảm và có rất ít khách thuê mới vào thị trường. Có một lượng khách thuê từ khu vực ngoại ô chuyển vào khu vực trung tâm hoặc nâng cấp lên các văn phòng chất lượng tốt hơn do giá thuê các văn phòng này có mức thuê chấp nhận được.

Savills ước tính, tại Tp.HCM sẽ có tổng cộng khoảng một triệu m2 diện tích văn phòng được hoàn thành trong vài năm tới. Nguồn cung tương lai tiếp tục tập trung vào khu vực quận 1, chiếm đến hơn trên 60% trong tổng số nguồn cung tương lai. Những dự án mới dự định được hoàn thành trong cuối năm 2009, 2010 và 2011 sẽ hoàn thành do tất cả các tòa nhà này đã được triển khai xây dựng.

Từ cuối quý 3/2009, nhu cầu thuê giảm nhẹ, xu hướng này sẽ tiếp tục trong cả quý 4và xa hơn nữa khi có thêm nhiều diện tích văn phòng hạng B được đưa ra thị trường.

Hà Nội sẽ có hơn 1,1 triệu m2 diện tích văn phòng

Tại Hà Nội, từ quý 3/2009, do có tín hiệu khả quan của nền kinh tế, nhu cầu về văn phòng hạng A và B đã phục hồi. Tuy nhiên, theo quan sát của Công ty Savills Vietnam, các doanh nghiệp mới gia nhập thị trường vẫn khá thận trọng và không sẵn sàng khi đưa ra các quyết định ký hợp đồng thuê mới.

Với số lượng yêu cầu thuê văn phòng vẫn ở mức thấp nên các chủ tòa nhà chú trọng giữ chân các khách thuê hiện tại bằng việc thỏa thuận gia hạn hợp đồng ngay trước khi hợp đồng cũ hết hạn, và đưa ra mức giá thuê cạnh tranh cùng với những gói khuyến mại hấp dẫn. Bên cạnh đó, hạng C đang dần trở thành một lựa chọn khác cho khách thuê, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay.

Ba tòa nhà văn phòng vừa ra mắt thị trường trong quý 3 là Plaschem (quận Long Biên), Tháp CEO (huyện Từ Liêm) và các tòa tháp Handiresco (quận Ba Đình) đã làm tăng tổng lượng cung các văn phòng hạng A, B và C lên khoảng 493.000m2, bao gồm 12 tòa hạng A, 30 tòa hạng B và 32 tòa hạng C. Giá thuê các tòa văn phòng hạng A và B vẫn tiếp tục giảm, tương ứng 4,5% và 2% so với quý trước.

Liên quan đến công suất thuê, các tòa hạng A tăng 1% trong khi đó các tòa hạng B giảm 9% do có sự xuất hiện của nguồn cung mới. Trong quý 3/ 2009, các tòa hạng C đạt công suất thuê khoảng gần 80% với giá thuê trung bình là 17 USD/m2/ tháng.

Savills dự đoán rằng trong vòng 3 năm tới sẽ có hơn 1,1 triệu m2 diện tích văn phòng các hạng từ khoảng 60 dự án sẽ được đưa vào thị trường. Trong số đó, khoảng 145.000 m2 và 354.000 m2 diện tích văn phòng được cung ra thị trường tương ứng với thời gian từ nay đến cuối năm 2009 và cho năm 2010.

Theo quan sát của Công ty CB Richard Ellis Vietnam, thời gian gần đây, có nhiều khách thuê mới quan tâm tới các dự án văn phòng cho thuê hạng B ở xa trung tâm hơn. Nhiều doanh nghiệp tận dụng cơ hội này để tập trung hệ thống văn phòng chi nhánh của mình đồng thời cố định chi phí thuê văn phòng trong một thời gian dài.

Đây là tín hiệu tốt về nhu cầu, nhưng nguồn cung dự kiến sẽ tăng mạnh với hơn 60.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê trong quý 4/2009. Khách thuê trong nước có thể là nguồn khách chính của thị trường với diện tích thuê lớn tại các dự án sắp hoàn thành.

Cùng nhận định về thị trường văn phòng, Công ty Colliers International cho biết năm 2009, thị trường chứng kiến sự chuyển biến có lợi cho khách thuê thay vì chủ nhà như trước đây. Giá thuê đã giảm tại nhiều tòa nhà bởi chủ nhà muốn duy trì tỷ lệ lấp đầy bằng việc giữ lại khách hàng với những thoả thuận hấp dẫn hơn.

Trong thời buổi hiện nay, khách thuê khó tính hơn khi thương lượng, kết quả của việc giảm một cách toàn diện của giá thuê trung bình trong toàn bộ thời gian thuê để bù lại cho tỷ lệ lấp đầy. Nếu xét theo tổng diện tích văn phòng thì quận Hoàn Kiếm vẫn đứng đầu với khoảng 165.000 m2.

Tuy nhiên, trong tương lai, nguồn cung văn phòng tại huyện Từ Liêm và quận Cầu Giấy sẽ vượt qua quận Hoàn Kiếm, tạo thêm nhiều tòa nhà trung tâm trong khu vực này. Vào cuối năm 2009, nguồn cung văn phòng hiện tại sẽ được tăng thêm với gần 175.000 m2 được đưa vào thị trường. Nguồn cung mới cho văn phòng luôn có chất lượng đa dạng, song tiêu chuẩn trung bình cho văn phòng đã và đang được cải thiện một cách rõ rệt trong vài năm trở lại đây.

Quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm cung cấp thêm nhiều sản phẩm được công nhận chất lượng quốc tế với diện tích sàn rộng và cách thiết kế, xây dựng bên trong tòa nhà có hiệu quả hơn. Rất nhiều tòa nhà được xây dựng và quản lý bởi các công ty hợp tác với các tổ chức nước ngoài để nâng cao chất lượng và dịch vụ cho khách thuê.

Colliers International cho rằng trong quý 4/2009, gia tăng khuyến khích (như thời gian thuê miễn phí lâu hơn) sẽ trở nên phổ biến hơn. Tỷ lệ lấp đầy tại những tòa nhà chất lượng thấp và cũ hiện nay có thể bị ảnh hưởng nếu như chiến lược đổi mới không được các chủ sở hữu đất sử dụng.