Nguyên nhân khiến mô hình condotel hoạt động không hiệu quả

Mặc dù du lịch sôi động hơn so với trước đây, nhưng theo báo cáo bất động sản quý 1/2024 của Công ty DKRA, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng chưa thoát khỏi tình trạng ảm đạm, nhất là loại hình condotel.

Nguồn cung sơ cấp trong quý chỉ tăng 6% so cùng kỳ năm trước, với 4.848 căn hộ được mở bán từ các dự án cũ và chỉ tiêu thụ khoảng 64 căn, chiếm tỷ lệ hơn 1%. Sức cầu thị trường nhìn chung ở mức thấp nhất trong 5 năm qua. Lượng tiêu thụ quý 1/2024 tương đương 35% so với cùng kỳ. Hầu hết các dự án đều ghi nhận tình hình bán hàng chậm, 90% dự án không phát sinh giao dịch. Giá sơ cấp neo cao do chi phí đầu vào cao…

Tại Đà Nẵng và vùng phụ cận, khu vực từng là thủ phủ của loại hình condotel, quý 1/2024 thanh khoản cũng chững lại. Nhiều chính sách hỗ trợ dòng tiền như chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, hỗ trợ lãi suất… liên tục áp dụng, song chưa đạt hiệu quả kỳ vọng.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á-Thái Bình Dương, thực tế hiện nay, nguồn cung ở một số thị trường chỉ chú trọng kiểu cung cấp phòng, mà không quan tâm đến trải nghiệm của khách hàng. Thị trường vẫn thiếu sản phẩm lưu trú với điểm nhấn thiết kế, hạng sang đúng nghĩa... “Việc lựa chọn mô hình, sản phẩm phù hợp điều kiện thị trường và nhu cầu khách hàng là yếu tố quan trọng, để đảm bảo việc phát triển một dự án thành công. Nếu sản phẩm không hoạch định kỹ lưỡng, chỉn chu thì sản phẩm đó không thể hoạt động hiệu quả dù ở bất kỳ thị trường nào”, chuyên gia nhấn mạnh.

Tuy nhiên, ông Mauro đánh giá, không chỉ tại Việt Nam mới chứng kiến sản phẩm condotel gặp vấn đề, một số dự án tại Bali (Indonesia) cũng đối mặt với tình trạng tương tự vì không phát triển cẩn trọng. Nhưng hiện nay thị trường này đã bước qua giai đoạn “bùng nổ dự án mới”, thay vào đó là phát triển chậm rãi và chất lượng hơn.

Trong giai đoạn vừa qua, Việt Nam ghi nhận một số lượng lớn condotel mở bán, đặc biệt từ 2016-2019 với ước tính trung bình có 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm. Bên cạnh nguồn cung lớn, nhiều sản phẩm mở bán của giai đoạn này chỉ chạy đua cam kết lợi nhuận với thời gian và tỷ lệ hấp dẫn, mà thiếu sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể.

Chuyên gia cho rằng, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đánh giá cao tiềm năng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam, nhưng còn rào cản đối với nhà đầu tư nước ngoài về quy định, thủ tục liên quan đến phát triển dự án. Vì vậy, nhà đầu tư thường có xu hướng tìm kiếm các tài sản đã đi vào hoạt động, đặc biệt là dự án khách sạn, resort chất lượng thuộc phân khúc 5 sao tại đô thị trung tâm. Song các tài sản này thường khá khan hiếm trên thị trường, đồng thời ít cởi mở với nhu cầu chuyển nhượng.

“Việc cải thiện cơ sở hạ tầng là tiền đề quan trọng để thúc đẩy du lịch nội địa. Ví dụ rõ nhất là du lịch Phan Thiết, kể từ sau khi dự án cao tốc hoàn thiện và đi vào hoạt động đã thúc đẩy nhu cầu của nguồn khách nội địa, đặc biệt từ thị trường TP.HCM khi thời gian di chuyển rút ngắn chỉ 2-3 tiếng. Ngoài cơ sở hạ tầng, thị trường cần đa dạng các sản phẩm du lịch, chú trọng hơn đến trải nghiệm, tiện nghi của du khách. Nếu làm tốt chắc chắn sẽ góp phần thúc đẩy bất động sản nghỉ dưỡng phát triển”, ông Mauro Gasparotti chia sẻ.

Tuy nhiên, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group, cho rằng nền kinh tế hiện tại chưa nhiều chuyển biến tích cực, dòng tiền thu nhập từ du lịch khó tăng trưởng đột phá. Vì vậy, thị trường condotel có thể cần thêm thời gian để phát triển bền vững. Nếu muốn “phá băng”, yếu tố cần có là tháo gỡ rào cản về đầu tư xây dựng, cấp phép, cấp sổ hồng, khơi thông nguồn vốn cho bất động sản nghỉ dưỡng…