Nhà đất 2010: Bí ẩn nguồn cầu, đau đầu tiền bạc

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, sau đợt điều chỉnh cuối năm 2009, giới đầu tư sẽ có góc nhìn thực tế hơn và họ sẽ phải đau đầu đối diện với thách thức chọn sản phẩm nào và bán cho ai.

Không chỉ nhà đầu tư, kể cả các hãng tư vấn cho tới khách hàng cũng đứng trước nhiều áp lực…

Áp lực lớn, cơ hội nhiều

Năm 2010 và những năm tiếp theo được giới chuyên môn nhìn nhận là thời điểm có nhiều áp lực cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước và thách thức trước sự đổ bộ nhiều hơn của nhà đầu tư nước ngoài, khi nền kinh tế thế giới bắt đầu phục hồi.

Trong cuộc trao đổi với VnEconomy, ông Trần Như Trung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Công ty Savills Việt Nam, đơn vị chuyên quản lý, tư vấn bất động sản đã đưa ra một góc nhìn đáng chú ý về triển vọng của thị trường nhà đất 2010.

Theo ông, dù thị trường phát triển chậm vào cuối năm 2009 nhưng về lâu dài đầu tư đất đai vẫn tốt. Tuy nhiên, không vì thế mà cơ hội bỏ vốn vào thị trường nhà đất trong năm tới sẽ trở nên dễ dàng hơn.

Ông Trung đánh giá, cái khó trong việc đầu tư vào thị trường địa ốc hiện nay là chưa thể đánh giá chính xác được nhu cầu thật của thị trường vì không có một cơ sở thống kê cụ thể nào. Ông Trung gọi đó là nguồn cầu bí ẩn, và cũng vì nguồn cầu khó xác định nên chỉ vì một tin đồn mà giới đầu tư nháo nhác bán tháo hàng hoặc chen lấn xếp hàng để có cơ hội mua sản phẩm.

Cuối năm 2009 liên tiếp có những cơn sốt trên thị trường nhà đất, hầu hết đều do sự chi phối của tâm lý đầu tư đám đông và từ những tin đồn. Thủ phạm tăng giá nhà đất vừa qua chủ yếu xuất phát từ giới chủ đầu tư và cò nhà đất.

Nhận định về tổng quan thị trường nhà đất năm 2009, đại diện một đơn vị tư vấn khác, ông Nathan Cumberlidge, Trưởng bộ phận nghiên cứu định giá Công ty Colliers International Hà Nội cho rằng thị trường thứ cấp đã chứng kiến sự trượt giá, giao dịch chậm lại và giá đã giảm tại các phân khúc cho thuê. Chủ nhà hiện đã phải nỗ lực lớn hơn để giữ chân khách thuê và chuẩn bị sẵn sàng đưa ra giá thuê thấp hơn giá thuê của một số dự án mới trên thị trường.

Chỉ duy nhất lĩnh vực thị trường bán lẻ phát triển mạnh mẽ nhất trong năm 2009. Một số thương hiệu đã mở rộng thị trường và hệ thống phân phối.

Theo nhiều đánh giá, nguồn cầu thực thời gian vừa qua tại Hà Nội và Tp.HCM không lớn đến mức hàng  nghìn người phải xếp hàng tìm cơ hội tại một số dự án như vậy. Không có cơ sở để đưa ra quyết định đầu tư do nguồn cầu thực khó xác định có nguồn gốc từ sự kém minh bạch trong giám sát thị trường của cơ quan quản lý và khả năng làm “xiếc” giá của một số doanh nghiệp.

Bằng kinh nghiệm của một đơn vị nhiều năm nghiên cứu tư vấn tại thị trường bất động sản Việt Nam, ông Trung chia sẻ, qua nhiều bản đánh giá của từng dự án cụ thể, có những giai đoạn Savills đã tìm ra bức tranh cung cầu bất động sản hoàn toàn khác với những gì đang diễn ra trên bề nổi của thị trường.

Điều dễ nhận thấy trên thị trường hiện nay là lĩnh vực đô thị đang có sự đầu tư lệch hướng khi có quá nhiều nhà đầu tư cùng những dự án lớn tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp làm cho nguồn cung dần trở nên bão hòa, vì vậy sự cạnh tranh tại phân khúc căn hộ cao cấp trong thời gian tới được dự báo sẽ rất quyết liệt.

Colliers International Hà Nội cho rằng, các căn hộ chung cư trong khung giá từ 1.000 - 2.000USD có thể sẽ giành được sự quan tâm lớn của giới đầu tư. Thị trường mua bán thứ cấp ảm đạm cuối năm 2009 dẫn đến việc nhiều nhà đầu tư cảm thấy chần chừ và chuyển sang các lĩnh vực khác.

Áp lực cạnh tranh sẽ thấy rõ trong năm 2010 khi chứng kiến nhiều dự án ở vị trí kém thuận lợi sẽ bị ảnh hưởng về giá cho thuê. Thị trường bất động sản cho thuê có sự pha trộn của các hạng cao cấp, trung và thấp. Đây là hướng đi tất yếu cho các chủ đầu tư để xây dựng dự án thành công trên địa điểm tốt nhằm thu hút tối đa khách thuê. Tỉ lệ lấp đầy trên 90% tại các tòa nhà hạng A ở quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) sẽ không còn được đảm bảo.

Nguồn cung dồi dào của thị trường nhà ở và văn phòng vào năm tới có thể gây sức ép về giá dưới mức mong đợi của chủ đầu tư. Chỉ chủ đầu tư nào có những hướng đi hợp lý trong năm 2010 sẽ tận dụng được thị trường và ngược lại.

Đánh giá về toàn cảnh thị trường địa ốc năm 2009, ông Trung cho rằng yếu tố bất ngờ là điều dễ nhận thấy nhất, ngay cả những nhà tư vấn chuyên nghiệp, đã có mặt tại thị trường này gần 20 năm như Savills cũng không khỏi ngạc nhiên trước nhiều diễn biến “nóng lạnh” không theo quy luật của thị trường mới nổi này.

Thừa nhận trong năm 2009, giới đầu cơ đã thao túng giá tại nhiều dự án, nhưng ông Trung cho rằng cần tôn trọng những “thời điểm” nóng lạnh khác nhau và nhìn nhận hiện tượng đầu cơ như một yếu tố tạo nên thị trường bất động sản. Vấn đề còn lại là vai trò thực sự của cơ quan quản lý trong việc giám sát thị trường, định hướng những nguồn cầu chưa có chủ kiến hoặc những tin đồn tung ra với mục đích đầu cơ.

Bên cạnh Trung Quốc và Ấn Độ, thị trường bất động sản Việt Nam đang có cơ hội lớn khi là điểm ngắm của nhiều ông trùm bất động sản quốc tế từ Malaysia, Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Đông… đang tìm kiếm cơ hội đầu tư mới ở Châu Á. Việc giá đất không quá nóng sẽ tốt hơn cho nền kinh tế, vì theo nhận định của nhiều chuyên gia nước ngoài, giá bất động sản tăng cao có thể khiến Việt Nam mất đi lợi thế cạnh tranh.

Với diễn biến kinh tế phức tạp, nhà đầu tư quốc tế sẽ thận trọng hơn trước những quyết định hợp tác đầu tư và chỉ quan tâm đến những  dự án chất lượng cao, có vị trí đắc địa cùng giá thành cạnh tranh.

Ông Trung cho rằng, sau quá trình thanh lọc hậu khủng hoảng 2009, năm kế tiếp sẽ là thời điểm các doanh nghiệp cân nhắc trong việc lựa chọn các đối tác chiến lược cùng những dự án tiềm năng.

Chọn sản phẩm nào?

Đứng trên phương diện nhà tư vấn, ông Trung chỉ ra rằng, tâm lý “ăn xổi” nóng vội không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay. Trước đây giới đầu tư chỉ thấy một sân chơi rộng mênh mông với phân khúc thị trường nào cũng được người mua tranh nhau xếp hàng đặt chỗ.

Sau đợt điều chỉnh năm 2009, cả giới đầu tư và tư vấn sẽ phải đau đầu đối diện với áp lực chọn sản phẩm nào và bán cho ai. Nói như ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Century Group trong cuộc trao đổi với VnEconomy cách đây không lâu, giới đầu tư sẽ không còn quá nhiều tham vọng và ảo tưởng nguồn cầu vô biên như những năm trước, mà sẽ có cái nhìn thực dụng hơn.
 
Còn theo ông Trung, đây là sự điều chỉnh cần thiết. Kiểu đầu tư lướt sóng, mua nhanh bán nhanh theo đà tăng giá sẽ ngày càng trở nên khó khăn hơn, người dân sẽ phải đau đầu tính toán đồng tiền nhàn rỗi bỏ vào đâu để sinh lời nhất.

Colliers International Hà Nội khuyên các nhà đầu tư có uy tín nên nghiên cứu thị trường một cách toàn diện thông qua một công ty dịch vụ chuyên nghiệp. Nhưng bản thân những nhà tư vấn cũng lại phải đau đầu tìm ra những chiến lược tiếp thị sản phẩm hợp lý vì nếu “khuyên sai sẽ mất tiền”.

Ông Hưng cũng cho rằng thị trường nhà đất thời gian tới sẽ khó có những cơn “sốt” xình xịch, trăm người bán vạn người mua với những dự án mơ hồ nhưng vẫn đắt khách. Chủ đầu tư hiện nay phải cân nhắc phân khúc thị trường, vị trí nào sẽ tạo ra sản phẩm phù hợp với vị trí đó để tránh thiệt hại.

Theo nhiều nhà phân tích, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hơi sẽ sống khỏe cho dù nền kinh tế trồi sụt. Những nhà đầu tư tập trung phát triển các dự án phức hợp gồm căn hộ dân cư, khu bán lẻ, văn phòng cho thuê sẽ là hướng đầu tư của tương lai, vì vừa phân tán rủi ro, vừa tìm được nhiều khách hàng mục tiêu.

Phần lớn nhu cầu về nhà ở sẽ từ nhóm người có thu nhập trung bình. Thực tế, những năm vừa qua thị trường nhà ở có sự phát triển không cân xứng vào sản phẩm nhà ở cao cấp. Cũng theo ông Trung, việc nhiều nhà đầu tư bất động sản đã nắm cơ hội và chuyển hướng đầu tư sang xây dựng sản phẩm căn hộ trung bình và thấp với giá cạnh tranh là sự lựa chọn đúng. Và hướng phát triển như vậy sẽ còn tiếp tục trong năm 2010.

Năm 2010 vẫn được Colliers International dự báo sẽ khó khăn cho thị trường văn phòng hạng A với một số lượng đáng kể các nguồn cung sẵn có cộng thêm nhiều mặt bằng cho thuê khi dự án hoàn thành vào năm 2010. Điều này có thể dẫn đến việc tiếp tục giảm giá thuê trên thị trường. Việc bán diện tích cả sàn và cho thuê dài hạn (30-50 năm) một phần bất động sản đang trở thành sự lựa chọn phổ biến và có thể trở thành chiến lược hàng đầu giúp thu hồi vốn để trả nợ ngân hàng của chủ đầu tư bởi nhiều ông chủ trong số này đang khó đạt mục tiêu doanh thu từ việc cho thuê đơn lẻ.

Năm 2010 cũng sẽ chứng kiến các doanh nghiệp bán lẻ hoạt động năng động hơn trong việc tìm kiếm vị trí đắc địa. Có thể nhận thấy điều này rõ nhất tại các siêu thị, nhà hàng và ngân hàng khi họ phải trả giá rất cao cho một vị trí đẹp.

Bên cạnh đó, những hạn chế về cơ sở hạ tầng tiếp tục ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản Việt Nam. Nhà đầu tư kinh nghiệm sẽ nhắm đến lĩnh vực xây dựng cơ sở hạ tầng đi kèm với việc phát triển các khu đô thị mới.

Phát triển dự án bất động sản, bên cạnh nguồn vốn tự có, doanh nghiệp thường huy động vốn từ bên ngoài, đặc biệt là vốn từ khách hàng. Đây vẫn là biện pháp quan trọng nhất để nâng cao năng lực tài chính.

Nhiều chủ đầu tư nỗ lực hoàn toàn vào vốn tự có, trong khi đó nhiều chủ đầu tư khác trông chờ quá nhiều vào nguồn vốn đi vay, một số khác lại chọn phương án chia sẻ cơ hội cho nhiều nhà đầu tư thứ phát. Theo ông Hưng, thành công của dự án là kết hợp hợp lý cả ba hình thức đầu tư trên.

Đối với giới đầu tư thứ phát, ngoài việc quan tâm đến những dự án có vị trí tốt thì thời điểm tạo giá trị gia tăng cho dự án như khi được cấp giấy phép xây dựng, xây xong móng, trước khi hoàn thiện giao nhà là những mốc quan trọng quyết định mức lợi nhuận trong đầu tư.