Nhà đất Hà Nội 2010: Dư văn phòng cho thuê, khát mặt bằng bán lẻ

Công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 4/2009 trên 5 mảng thị trường, gồm văn phòng cho thuê, căn hộ để bán, căn hộ dịch vụ, khách sạn và mặt bằng bán lẻ.

Bản báo cáo nhận định rằng thị trường nhà đất Hà Nội sẽ có nhiều chuyển động mới về đầu tư, tuy vậy, vốn và áp lực dư cung tại một số phân khúc sẽ vẫn sẽ là "vấn đề" với nhà đầu tư trong thời gian tới.

Giá phòng khách sạn tăng cao

Theo tổng kết của Savills, trong quý 4/2009 không có khách sạn loại 3, 4 hoặc 5 sao nào mới trên thị trường Hà Nội. Tổng lượng cung gồm 40 khách sạn với khoảng 5.700 phòng.

Doanh thu tính trên mỗi phòng đạt khoảng 57 USD, tăng 28% so với quý trước. Doanh thu tính trên mỗi phòng bình quân của khách sạn hạng 4, 5 sao ở mức 70 USD, tăng 29% so với quý 3/2009. Tuy nhiên giá trị con số giảm 26% so với cùng kì 2008 và giảm 40% so với quý 4/2007.

Công suất thuê phòng trong quý 4/2009 tăng khoảng 11% so với quý 3/2009, do đây là mùa du lịch, ảnh hưởng của dịch cúm H1N1 không còn mạnh mẽ và kinh tế có biểu hiện phục hồi. Giá thuê phòng ở các khách sạn từ 3 đến 5 sao tăng từ 87 USD/đêm lên 92 USD/đêm. Giá thuê phòng tại khách sạn 5 sao tăng cao nhất, ở mức 7,7%. Giá thuê bình quân của các hạng khác chỉ tăng nhẹ ở mức 1,2 và 2,2%.

Trong quý 4/2009, tổng khối lượng du khách nước ngoài đến thăm Việt Nam đạt khoảng 998.000 lượt người, tăng 100.000 lượt, tương đương 12% so với quý trước và tăng 64.000 lượt (7%) so với cùng kỳ 2008. Đến năm 2010 dự đoán có khoảng 4,5 triệu khách du lịch quốc tế đến Việt Nam, tương đương tăng khoảng từ 18% - 21% so với 2009.

Savills dự đoán trong năm 2010, sẽ có 4 dự án khách sạn cung cấp cho thị trường 1.180 phòng (chiếm 20% tổng cung tương lai). Và tới năm 2011, sẽ có thêm 2 dự án với 932 phòng (chiếm 15%). 19 dự án còn lại dự kiến cung cấp cho thị trường thêm 2.700 phòng (tương ứng 44%) tiếp sau năm 2012.
 
Nguồn cung căn hộ dịch vụ mới tập trung tại Từ Liêm

Savills Việt Nam cho biết, trong quý 4/2009, không có thêm dự án căn hộ dịch vụ nào mới được đưa ra trên thị trường Hà Nội. Tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ trên thị trường (từ 41 tòa nhà) vào khoảng 222.000m2, tăng 2.400m2 so với quý 3/2009.

Thị trường căn hộ dịch vụ quý 4/2009 hoạt động tốt, cả công suất thuê lẫn giá thuê bình quân đều tăng so với quý 3/2009. Giá thuê trong quý này tăng nhẹ ở mức 3% so với quý 3/2009. Công suất thuê bình quân đạt 90%, tăng 2% so với mức 88% hồi quý 3/2009 và tăng 1% so với cùng kì năm ngoái.

Trong suốt hai quý đầu năm 2010, thị trường dự kiến sẽ không có thêm nguồn cung mới nào. Thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội sẽ đón nhận thêm nguồn cung mới với hơn 230 căn hộ ở Tây Hồ và tổ hợp Crown Plaza ở quận Từ Liêm vào quý 3 và quý 4/2010.
 
Đa số nguồn cung tương lai (60%) tập trung ở quận Từ Liêm. Nguồn cung ở các quận trung tâm có thể vẫn sẽ giới hạn trong một vài năm tới. Những dự án sẽ gia nhập thị trường đều tập trung ở những quận "loại hai" và đa số nằm ở khu vực bên ngoài. Đa số nguồn cung tương lai có xu thế phát triển về phía Tây và phía Bắc của Hà Nội.
 
Mặt bằng bán lẻ: Đang bùng nổ

Hiện nay có 10 trung tâm mua sắm, cửa hàng lớn, đại siêu thị, 81 siêu thị và siêu thị điện máy, 2 trung tâm bán buôn và 11 trung tâm bán lẻ tại Hà Nội, cung cấp cho thị trường gần 372.602 m2 diện tích bán lẻ.
 
Trong quý 4/2009 có thêm 2 siêu thị và một siêu thị điện máy mới mở, đóng góp thêm tổng cộng 15.000 m2.

Công suất thuê trung bình trên toàn thị trường tăng nhẹ từ khoảng 90 - 95% trong quý 3/009 đến 92 - 95% trong quý 4/2009. Giá thuê mặt bằng bình quân hàng tháng ở các trung tâm vẫn duy trì ổn định trong khoảng từ 20 -150 USD/m2.

Tính đến năm 2012, sẽ có thêm khoảng 500.000 m2 diện tích bán lẻ được cung ứng trên thị trường. Với nguồn cung tăng thêm này, Hà Nội dự kiến sẽ có tổng số gần 1.200.000 m2 diện tích bán lẻ, tức là gấp 3 diện tích hiện nay.
 
Kể từ ngày 1/1/2010, thỏa thuận mở rộng thương mại trên lộ trình mở cửa thị trường bán lẻ sẽ tạo thêm điều kiện cho những nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bán lẻ và bán buôn ở Việt Nam. Savills Việt Nam cho rằng nhu cầu cho diện tích bán lẻ sẽ tiếp tục tăng ở những khu vực trung tâm và khu vực ngoại thành, tuy nhiên khu vực ngoại thành có thể sẽ phát triển chậm hơn.

Văn phòng cho thuê: Áp lực dư cung

So với thời kỳ "sốt" năm 2007, thị trường văn phòng cho thuê vẫn đang ở trong thời kì sút giảm, nhưng nhiều biến đổi đáng kể đã được ghi nhận trên thị trường tại Hà Nội trong quý 4/2009. Người thuê hiện nay đã có nhiều lựa chọn hơn vì có thêm các dự án được đưa ra thị trường.

Trong quý 4/2009, Savills cho biết tổng lượng cung văn phòng ở Hà Nội đạt hơn 600.000 m2, tăng khoảng 23% so với quý 3/2009, đến từ 83 văn phòng các hạng A, B, C ở 8 quận.

Cũng trong quý này, các văn phòng mới đi vào vận hành ở 5 quận đã cung cấp thêm một khối lượng diện tích văn phòng đáng kể, chiếm khoảng 18% tổng cung. Trên thị trường đã có thêm 9 tòa nhà văn phòng bao gồm 2 tòa nhà hạng A, 3 tòa nhà hạng B, và 4 tòa nhà hạng C, chủ yếu tọa lạc ở quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình và Tây Hồ.

Đặc biệt, sự xuất hiện của hai tòa nhà hạng A là BIDV Tower và Capital Tower đã cung cấp thêm cho thị trường gần 45.000 m2 văn phòng.

Trong quý 4/2009, công suất thuê tiếp tục suy yếu và giảm khoảng 2% so với quý 3/2009, trong đó công suất thuê ở văn phòng hạng A giảm 18% do có một khối lượng cung mới trên thị trường từ hai dự án thuộc quận Hoàn Kiếm. Công suất thuê của văn phòng hạng B giảm nhẹ ở mức 1% trong khi công suất thuê của văn phòng hạng C giảm hơn 10% so với quý 3 2009.

Giá thuê trung bình tất cả các hạng được ghi nhận ở mức 29 USD/m2/tháng trong quý 4/2009, tăng khoảng 4,5% so với quý 3/2009. Giá thuê bình quân hạng A và B giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 quý gần đây, giảm tới 18% so với mức cao nhất hồi quý 4/2008.
 
Nhu cầu văn phòng dự đoán là sẽ tăng nhẹ vào năm 2010 khi các công ty nước ngoài đang quay lại Việt Nam, các doanh nghiệp trong nước đang mở rộng kinh doanh.

Dự báo trong 4 năm tới có khoảng 1,5 triệu m2 diện tích văn phòng các hạng từ 100 dự án. Tính riêng trong năm 2010, sẽ có thêm 170.000m2 văn phòng được tung vào thị trường. Dư cung văn phòng được dự báo trước sẽ góp phần điều chỉnh thị trường xuống mức giá thuê thực tế hơn trong vài năm tới đây.

Căn hộ phân khúc bình dân phát triển mạnh

Trong quý 4/2009, 6 dự án chính thức ra mắt đã cung cấp cho thị trường thêm 1.090 căn hộ. Trong số sáu dự án mới, Indochina Plaza Hà Nội ở quận Cầu Giấy và Hòa Bình Green là dự án căn hộ hạng A, GP Building, Canal Park thuộc nhóm hạng B, chung cư Megastar Tây Hồ Tây và CT1&CT2  Khu đô thị mới Đặng Xá thuộc nhóm hạng C.
 
Tổng nguồn cung sơ cấp bao gồm 14 dự án với khoảng 2.200 căn hộ. Tổng cung thứ cấp tính đến quý 4/2009 khoảng 29.580 căn hộ, trong số đó gần 2/3 nguồn cung tập trung ở quận Cầu Giấy.

Ước tính có khoảng 1.461 căn hộ được bán trong quý 4/2009, tương đương 67% cung sơ cấp. Trong khi đó chỉ có 435 căn hộ, gần đạt 38% rổ cung thứ cấp được bán vào quý trước. Căn hộ hạng C và B được mua nhiều hơn căn hộ hạng A.

Thị trường sơ cấp khu vực phía Tây Nam Hà Nội, đặc biệt là quận Hà Đông đã trở nên đặc biệt sôi động. Tuy nhiên sức nóng của thị trường không giữ được lâu, vào thời điểm cuối năm, thị trường đã hạ nhiệt.

Trong quý 4/2009 thị trường thứ cấp không có nhiều biến động. Giá chào thứ cấp bình quân ở 11 trong số 12 quận nghiên cứu đều tăng trung bình 5,4% so với quý 3/2009. Trên thị trường này, giá chào bình quân dao động từ 700 USD - 4.200 USD/m2.

Cũng đã có thêm rất nhiều dự án động thổ trong quý vừa rồi như Green House ở Khu đô thị mới Việt Hưng, Western Gate of Hanoi ở Mễ Trì, Quận Từ Liêm, Cleve ở Khu đô thị mới Mỗ Lao, quận Hà Đông…

Savills cho rằng trong quý 1/2010 giá chào sơ cấp căn hộ hạng B và C sẽ tăng, còn căn hộ hạng A sẽ không có thay đổi nào đáng kể so với quý 4/2009. Nhu cầu nhà ở trong trung hạn vẫn sẽ giữ ở mức cao, chủ yếu ở hạng B và C vì phù hợp với khả năng chi trả của nhiều người.
 
Trên cơ sở đó, Savills Việt Nam đưa ra dự báo thị trường nhà đất năm 2010 sẽ là năm tiếp tục phát triển, đồng thời cảnh báo về sự vừa thừa vừa thiếu nguồn cung ở một số mảng, một số vị trí sẽ dẫn đến việc phát triển và đầu tư không cân xứng trên thị trường bất động sản.

Trong ngắn hạn, thị trường căn hộ hạng A sẽ gặp áp lực lớn vì giá cao và buộc phải điều chỉnh xuống các phân khúc hạng thấp hơn. Ở một số dự án đã có quy hoạch, phê duyệt của chính quyền không cho phép thay đổi theo biến động thị trường, nhà đầu tư đang phân vân trong loại hình phát triển.