Phát triển nhà ở xã hội để giảm lệch pha cung-cầu

Một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản gặp khó khăn như hiện nay, chính là cơ cấu sản phẩm không hợp lý với sự thiếu hụt nguồn cung bất động sản phân khúc trung bình - phân khúc có nhu cầu thực rất lớn. Để giải quyết vấn đề, Chính phủ đang đặt mục tiêu tập trung phát triển nhà ở xã hội, nhà công nhân.

CÓ THỂ GÂY KHỦNG HOẢNG TRẦM TRỌNG HƠN

Thực tế, tình trạng nguồn cung nghiêng về phân khúc nhà ở trung và cao cấp, cầu nghiêng về bất động sản “bình dân” kéo dài, đã dẫn tới hiện tượng thị trường lệch pha cung-cầu. Nếu sự lệch pha này tiếp tục có thể gây ra những cuộc khủng hoảng trầm trọng hơn nữa. Vì vậy, một trong các định hướng quan trọng giải quyết vấn đề trên là: Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” giúp tăng nguồn cung phù hợp.

Để góp phần giải quyết nguồn vốn, Bộ Xây dựng cho biết, trong Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” giữa tháng 2 vừa qua, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã đề xuất gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, với lãi suất cho vay đến người xây dựng và người mua nhà thấp hơn 1,5-2% lãi suất vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường từng thời kỳ. 

"Theo kế hoạch, sau Hội nghị, Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết về phát triển thị trường bất động sản an toàn lành mạnh bền vững, trong đó có nội dung về gói tín dụng nhà ở xã hội. Khi có quyết nghị của Chính phủ, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp cùng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam triển khai thực hiện gói trên”, đại diện Bộ Xây dựng thông tin.

Đánh giá gói tín dụng, một chuyên gia kinh tế nhận xét, đây là tín hiệu tích cực nhằm khơi thông vấn đề vốn cho thị trường. Gói 120.000 tỷ rất phù hợp với chiến lược chung về phát triển nhà ở của Chính phủ, mà đối tượng được hỗ trợ chính là công nhân, người lao động… “Chúng ta thấy rằng để hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, rõ ràng việc hỗ trợ cho phân khúc nhà ở trung bình, nhà ở xã hội nhận được nhiều sự đồng thuận từ lãnh đạo cũng như người dân”, chuyên gia nhận xét.

Tuy nhiên theo đại diện Bộ Xây dựng, vướng mắc trong đầu tư nhà ở xã hội không chỉ có vốn, mà còn là thiếu quỹ đất, bất cập trong cơ chế định giá bán và xét duyệt danh sách mua nhà ở xã hội. Vì vậy, để gói tín dụng 120.000 tỷ đồng thực sự có hiệu quả, Nhà nước phải đứng ra tạo lập được quỹ đất sạch cho phát triển dự án nhà ở xã hội, đồng thời việc định giá bán nhà ở xã hội cần phù hợp với biến động giá thị trường.

Đặc biệt, bỏ cơ chế xét duyệt danh sách mua nhà ở xã hội mà chỉ cần quy định người có thu nhập thấp thuộc đối tượng nào, ở đâu, nếu có nhu cầu là được mua nhà ở xã hội. Như vậy sẽ khơi thông đầu ra, bởi tháo gỡ đầu ra cho các dự án nhà ở xã hội là vô cùng quan trọng. Vì làm xong dự án nhưng  2 - 3 năm sau không bán hết nhà thì không có lợi nhuận, mà nếu thế, không nhà đầu tư nào chịu đi mua phiền phức vào người.

THÍ ĐIỂM HÀNG LOẠT CHÍNH SÁCH MỚI

Với những khó khăn liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, mới đây, Chính phủ cho biết đã trình Quốc hội xem xét, ban hành nghị quyết thí điểm một số chính sách như: lựa chọn chủ đầu tư thông qua đấu thầu, hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nếu có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Ngoài ra chính quyền địa phương, Tổng liên đoàn lao động Việt Nam cũng được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại khu công nghiệp.

Còn việc xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội, Chính phủ nhấn mạnh sẽ “theo hướng xác định đủ chi phí bảo trì nhà ở, các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp, lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước”. Dựa vào nguyên tắc trên, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội làm phương án giá, trình cơ quan chuyên môn của tỉnh thẩm định, tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, Chính phủ đề xuất cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã thuê nhà ở xã hội tại khu công nghiệp để cho người lao động trong đơn vị thuê lại. Mặt khác, cắt giảm điều kiện đối với trường hợp thuê nhà ở xã hội; trường hợp mua, thuê thì đảm bảo 2 điều kiện khó khăn về nhà ở và thu nhập thấp.

Đặc biệt, Chính phủ đề xuất thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất, chủ đầu tư được chuyển nhượng nhà ở xã hội gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất. Việc quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh.

Nói về đề xuất này, đại diện Savills Việt Nam cho rằng, hoàn toàn hợp lý. Trong đó, UBND cấp tỉnh, cơ quan chức năng chủ động về việc quy hoạch khu vực nào là nhà ở xã hội, khu vực nào là nhà ở cho người thu nhập thấp… sẽ tốt hơn cho người được thụ hưởng. Bởi nhà ở liên quan đến cơ sở hạ tầng, đến bài toán công ăn việc làm cho người dân chứ không chỉ đơn thuần tạo lập nơi cư trú.

Đồng quan điểm, TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nhận xét làm nhà ở cho công nhân nhưng xa nơi họ làm việc, hoặc thiếu cơ sở hạ tầng cũng là bất hợp lý. Nếu nhà ở xã hội xây chỉ để đủ chỉ tiêu số lượng mà không tính đến sinh kế, nhu cầu thực tế của người dân thì sẽ không bền vững được”.