Sàn giao dịch bất động sản: “Thị trường sẽ sàng lọc”

Một “làn sóng” lập sàn giao dịch bất động sản đang diễn ra. Yếu tố chất lượng đang chờ đợi sự sàng lọc của thị trường trên thực tế.

Đón chủ trương buộc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn từ đầu năm 2009, nhiều đầu mối đang gấp rút nhập cuộc. Những sàn giao dịch bất động sản theo chuẩn mới đã và đang lần lượt ra đời.

Theo công bố mới đây của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đã có 20 sàn đạt chuẩn. Nhưng giữa “chuẩn” và chất lượng thực tế sẽ như thế nào?

Một chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực bất động sản, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường, bình luận rằng nhiều kế hoạch lập sàn hiện nay còn mang tính hình thức hơn là nội dung; và trong quá trình vận động, thị trường sẽ sàng lọc, điều chỉnh các sàn vào đúng “quỹ đạo” của nó.

Ông nói:

“Trong hoàn cảnh của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay, đúng là rất nhiều người đã thành lập và đang thành lập các Sàn giao dịch bất động sản, kể cả dạng thực cũng như dạng ảo.

Trước hết, đó là việc chuẩn bị đón nhận lợi ích từ các hoạt động mới của thị trường theo dự báo, thị trường bất động sản càng phát triển thì càng cần nhiều sàn giao dịch bất động sản.

Trước mắt, các sàn giao dịch hoạt động chưa mạnh nên nhiều sàn thành lập ra cũng chỉ như đặt “viên gạch xếp hàng” và chờ đợi các hoạt động mạnh hơn trong tương lai. Điều này cho thấy tại sao nhiều sàn thành lập ra nhưng hoạt động chưa đúng như yêu cầu cần có, cách thức “rao vặt” vẫn đang là chủ đạo.

Thứ nữa, pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện hành có quy định mọi giao dịch mua - bán đối với nhà ở thuộc các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán phải được thực hiện trên các sàn giao dịch bất động sản. Vậy nên các nhà đầu tư dự án lớn đều muốn thành lập sàn giao dịch bất động sản riêng của mình để thực hiện nghiêm pháp luật dưới sự điều khiển trực tiếp trên… “sân nhà” của mình.

Mục tiêu như vậy làm cho một số sàn giao dịch bất động sản mang tính hình thức nhiều hơn nội dung.

Nhưng nếu xét đến vai trò của sàn giao dịch với chức năng là gắn kết người bán với người mua sao cho mọi giao dịch được an toàn, dễ dàng, nhanh chóng, thuận tiện và tạo tính minh bạch, công khai cho thị trường bất động sản thì tôi cho đây là một cách thức rất hay.

Tôi đã từng thấy có những nhà ở phải qua 7 lần “cò” mới tới tay người mua để sử dụng. Giá trị căn nhà đó được đẩy lên gấp hai lần so với giá bán của người chủ sở hữu ban đầu. Mô hình sàn giao dịch bất động sản có thể làm giảm đi tình trạng “vòng vo” nói trên và đẩy giá bất động sản về gần với giá trị thực hơn".

Giao dịch không thuộc “nhà dự án” nên để tùy lựa chọn

Theo quy định, chỉ bất động sản thuộc dự án kinh doanh nhà ở mới phải “vào” sàn. Ông có ý kiến gì không?

Theo quy định hiện hành, các giao dịch mua - bán nhà ở của các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán phải thực hiện qua sàn giao dịch, các giao dịch khác về bất động sản không bắt buộc phải qua sàn. Theo tôi, quy định ở mức độ như vậy là hợp lý.

Các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hiện đang nắm giữ một quỹ nhà khá lớn, chiếm giữ tỷ trọng cao trong thị trường bất động sản mà thực tế cho thấy nhà từ các dự án thường phải qua nhiều “cầu” trung gian mới đến tay người có nhu cầu để ở.

Đây là một hiện tượng không tốt, làm cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch, phần giao dịch trung gian đều không chính thức, là một trong những nguyên nhân tạo “sốt” giá nhà ở. Bắt buộc giao dịch “nhà dự án” phải thực hiện qua sàn giao dịch là một quy định làm cho cung và cầu trực tiếp gặp nhau công khai trên sàn.

Nếu chúng ta mở rộng quy định này theo hướng bắt buộc mọi giao dịch về bất động sản đều phải thực hiện trên sàn giao dịch thì e rằng chưa phù hợp với pháp luật về dân sự. Khi hai người đã quen biết nhau muốn mua và bán bất động sản với nhau thì hà cớ gì lại buộc 2 người đó phải vào sàn giao dịch để phải mất đi một số tiền phí giao dịch!

Theo tôi, những giao dịch không thuộc phạm vi “nhà dự án” thì tùy thuộc lựa chọn của người có nhu cầu giao dịch. Nếu giao dịch trên sàn mà có lợi thì họ tham gia, giao dịch trên sàn mà không có lợi thì họ không tham gia.

Một vấn đề nữa là việc định giá bất động sản giữa các sàn có thể khác nhau. Như vậy sẽ có hiện tượng cùng một bất động sản nhưng có các chứng nhận kết quả khác nhau với mức giá xác định khác nhau?

Điều này có thể xảy ra và khó tránh khỏi.

Dịch vụ định giá là việc cung cấp giá mang tính tư vấn, người mua dịch vụ có thể sử dụng và có thể không sử dụng. Nơi cung cấp dịch vụ định được giá hợp lý, đúng với thị trường, được nhiều người đồng ý thì sẽ thu hút được nhiều người mua dịch vụ.

Giá định theo dịch vụ định giá chỉ có tính tham khảo, tư vấn chứ không quyết định giá mua - bán của bất động sản. Người mua và người bán bất động sản mới là người quyết định giá cuối cùng.

Còn Nhà nước mua dịch vụ định giá này cũng chỉ như có được giá tư vấn. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định giá vẫn là người cuối cùng quyết định giá bất động sản theo bảng giá của Nhà nước.

Chất lượng nhân lực: Không đi thì không bao giờ đến

Những quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản như chỉ cần 2 nhân viên có chứng chỉ kinh doanh bất động sản, hay thêm 2 nhân viên có chứng chỉ định giá… có phải là nguyên nhân tạo nên tính hình thức như ông nói?

Đúng là pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện hành có quy định như vậy. Theo tôi, việc chọn 2 người có giấy phép hành nghề trong một sàn giao dịch bất động sản cũng chỉ là con số bước đầu đặt ra và hoạt động thực tế của các sàn sẽ cho biết một con số hợp lý trong tương lai.

Tôi cho rằng số lượng thực sự không quan trọng bằng chất lượng của người được cấp phép hành nghề.

Về tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch, “bàn tay vô hình” của thị trường tự nó sẽ sàng lọc để loại bỏ đi những sàn năng lực kém, hoạt động không hiệu quả và cũng tự thị trường sẽ tạo điều kiện phát triển cho những sàn năng lực tốt, mang lại hiệu quả cho những người tham gia.

Còn về phía quản lý nhà nước đối với hoạt động của các sàn giao dịch, theo tôi quan trọng nhất là cần tập trung vào xây dựng các quy định pháp luật để xử lý các trường hợp sàn gây thiệt hại quyền lợi cho những người tham gia giao dịch trên sàn.

Nói cách khác, pháp luật về kinh doanh bất động sản cần có quy định thật rõ về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của người tổ chức sàn giao dịch bất động sản, đặc biệt là trách nhiệm vật chất đối với các thiệt hại kinh tế do sàn gây ra cho người tham gia giao dịch trên sàn.

Ông có nói đến chất lượng người được cấp phép hành nghề. Thực tế là đa số chứng chỉ định giá bất động sản mới được cấp gần đây. Như vậy có bảo đảm đội ngũ định giá viên có đủ năng lực định giá, đặc biệt đối với các bất động sản phức tạp?

Trên thực tế, đầu năm 2008 đã có rất nhiều nơi tổ chức đào tạo để cấp chứng chỉ hành nghề theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Chương trình đào tạo, cách thức tổ chức đều được cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản có thẩm quyền xem xét và cho phép.

Theo tôi được biết, các tổ chức được phép đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề đã cấp giấy chứng nhận cho người tốt nghiệp các khóa đào tạo đã kết thúc. Như vậy là người được cấp phép hoàn toàn có đủ điều kiện để tham gia vào hoạt động môi giới cũng như định giá bất động sản.

Còn trong quá trình phát triển, hoàn cảnh bước đầu người cung cấp dịch vụ chưa đủ năng lực luôn xẩy ra và phải chấp nhận. Từ sự thiếu năng lực bước đầu sẽ tạo nên kinh nghiệm để có năng lực cao hơn ở các bước tiếp theo. Những sai lầm có thể xảy ra nhưng chúng ta phải biết chấp nhận như một sự trả giá trong quá trình “lột xác”.

Để tới được mục tiêu thì chúng ta phải đi, mặc dù những bước đi ban đầu có thể rất nhọc nhằn, không đi thì không bao giờ đến được mục tiêu.

Đối với các bất động sản phức tạp, đội ngũ định giá viên mới hành nghề của chúng ta chưa đủ trình độ thì người có nhu cầu định giá có thể mua dịch vụ của định giá viên nước ngoài có trình độ cao hơn, kinh nghiệm nhiều hơn.

Trong tương lai, chúng ta cũng sẽ có các định giá viên đạt trình độ quốc tế.

Còn về việc cấp chứng thư hành nghề, hiện nay hầu như chưa có đơn vị nào làm… Có thể do chưa ban hành được mẫu chứng thư pháp lý nên việc cấp chứng thư này chưa thực hiện được.

Điều này không có ảnh hưởng gì tới quá trình triển khai các sàn giao dịch bất động sản vì chứng chỉ môi giới và định giá bất động sản đã được cấp là căn cứ để cho phép các tổ chức hoạt động cung cấp dịch vụ về kinh doanh bất động sản.

Chú ý cập nhật thông tin, hoàn thiện quy định

Theo quy định thì doanh nghiệp phải mua bảo hiểm nghề nghiệp để bảo đảm trách nhiệm với dịch vụ mình cung cấp. Việc này rất ít đơn vị công bố đã thực hiện?

Về việc mua bảo hiểm nghề nghiệp đối với chứng chỉ hành nghề được cấp, đây là một quy định hợp lý thể hiện trách nhiệm của người cung cấp dịch vụ đối với người mua dịch vụ. Đơn vị nào cung cấp dịch vụ mà chưa thực hiện quy định này thì đó là lỗi của đơn vị đó.

Cơ quan quản lý nhà nước cần kiểm tra và yêu cầu thực hiện. Nếu còn vướng mắc gì trong quá trình thực hiện thì cơ quan quản lý nhà nước cần xem xét giải quyết các vướng mắc đó để các quy định của pháp luật được thực hiện nghiêm.

Theo dõi trên một số sàn giao dịch bất động sản thì thông tin về quy hoạch, môi trường, các dịch vụ xã hội ... liên quan đến bất động sản rao bán còn rất sơ sài, nhiều nơi không có. Ông đánh giá vấn đề này như thế nào?

Các bất động sản đưa vào giao dịch trên sàn cần rất nhiều thông tin, việc bảo đảm thành công cho các giao dịch trên sàn cũng cần nhiều dịch vụ hỗ trợ khác như dịch vụ bảo đảm mua bán của ngân hàng, dịch vụ bảo đảm pháp lý giao dịch của công chứng, dịch vụ bảo đảm pháp lý về đất đai của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất…

Một sàn giao dịch chưa có đủ thông tin về bất động sản, chưa có đủ các dịch vụ hỗ trợ khác thì tính an toàn, tính hiệu quả trong hoạt động của sàn đó bị giảm sút. Người tham gia giao dịch trên sàn sẽ giảm đi. Thị trường sẽ loại bỏ các sàn giao dịch đó. Người có nhu cầu giao dịch trên sàn sẽ tìm đến các sàn có đủ thông tin hơn, có đủ dịch vụ hỗ trợ hơn sao cho mọi giao dịch của họ được an toàn, ít chi phí và thuận tiện.

Thị trường bất động sản sẽ tạo nên áp lực để các sàn giao dịch phải tự hoàn thiện để có đủ thông tin, đủ dịch vụ.

Theo quy định thì giao dịch bất động sản sẽ phải qua sàn, nhưng chúng ta vẫn chưa có chế tài xử phạt trong trường hợp các giao dịch không qua sàn...

Đúng là hiện nay có quy định là “nhà dự án” phải thực hiện giao dịch công khai trên sàn giao dịch, nhưng chưa có quy định nếu không thực hiện thì bị xử phạt như thế nào. Khi quy định còn thiếu thì cần bổ sung sớm nhất có thể để bảo đảm đủ điều kiện cho thực thi pháp luật.