Đã có nhiều lo ngại về việc ngân hàng có thể giải chấp bất động sản của các khoản vay kỳ hạn 1 năm vào tháng 8/2008.
Nhưng đến nay, chưa có dấu hiệu nào cho thấy việc giải chấp đồng loạt sẽ diễn ra.
Thanh khoản đã được cải thiện
Nguồn vốn USD đã có dấu hiệu dư thừa, nguồn vốn VND tuy chưa tăng mạnh, nhưng về cơ bản là đảm bảo khả năng thanh khoản và bước đầu được cải thiện.
Thời kỳ căng thẳng thanh khoản của hệ thống ngân hàng đã qua, từ giờ đến cuối năm 2008, diễn biến của chỉ số CPI như thế nào thì việc Ngân hàng Nhà nước đã tuyên bố luôn hỗ trợ thanh khoản cho các ngân hàng thương mại qua thị trường mở và cơ chế tái cấp vốn đặc thù sẽ là nhân tố cơ bản giúp ổn định tình hình thị trường tiền tệ.
Bên cạnh đó, tự bản thân nhiều ngân hàng cũng đang nỗ lực cải thiện vốn khả dụng VND của mình bằng các hình thức: Tiếp tục đẩy mạnh huy động vốn từ dân cư và các tổ chức; tích cực thu hồi nợ và hạn chế mở rộng tín dụng...
Với một bối cảnh thị trường tiền tệ như vậy, có thể nhận định "sức ép" giải chấp bất động sản không còn quá nặng nề đối với các ngân hàng nữa. Một đợt giải chấp ồ ạt sẽ không diễn ra như lo ngại của nhiều người. Tuy nhiên, không phải vì thế mà thị trường bất động sản sẽ cải thiện ngay được tình hình, vẫn còn nhiều "sức ép" tài chính đối với thị trường này.
Ngân hàng tiếp tục giảm dư nợ cho vay
Liên tục trong 4 tháng gần đây, dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng giảm khá mạnh, đặc biệt là tại địa bàn Tp.HCM và Hà Nội.
Chỉ tính riêng địa bàn Tp.HCM, đến đầu tháng 7, dư nợ cho vay bất động sản đã giảm khoảng 3.700 tỉ đồng so cuối quý 1/2008. Dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội cũng giảm khá mạnh, có ngân hàng thương mại cổ phần giảm một nửa.
Ngoài việc gần như ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Các ngân hàng cố gắng giảm dần dư nợ cho vay bất động sản bằng các biện pháp đôn đốc thu hồi nợ. Đánh giá lại tài sản bảo đảm là bất động sản, yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm hoặc giảm bớt dư nợ nhằm giảm tỉ lệ dư nợ cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm để giảm thiểu rủi ro thu hồi vốn cho ngân hàng.
Việc ngân hàng cố gắng giảm dư nợ cho vay bất động sản là biện pháp tránh rủi ro về kỳ hạn. Cân đối kỳ hạn nguồn vốn và sử dụng vốn của các ngân hàng đang ngày càng trở nên bất hợp lý. Kỳ hạn tiền gửi ngày càng ngắn (chủ yếu là không kỳ hạn đến 3 tháng), trong khi nhu cầu vay của khách hàng lại phần lớn từ 6 đến 12 tháng.
Đặc biệt tại một số ngân hàng, tỉ trọng một lượng vốn khá lớn vẫn trong kỳ cho vay trung và dài hạn (1 đến 7 năm) đã cho vay từ quý 2 và 3/2007.
Giảm tỉ lệ cho vay bất động sản có nghĩa là giảm rủi ro và đảm bảo an toàn cho hoạt động ngân hàng trong bối cảnh hiện nay là điều các ngân hàng hướng tới. Bên cạnh đó, thời điểm kết thúc năm tài chính 2008 cũng đang đến gần, để gia tăng nợ quá hạn trong bất động sản sẽ khiến tỉ lệ trích lập dự phòng rủi ro tăng cao sẽ làm thu nhập giảm thấp là điều mà các ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng thương mại cổ phần rất muốn tránh.
Vốn cho bất động sản sẽ còn khó đến giữa năm 2009?
Thị trường bất động sản sẽ không bị đẩy vào cảnh "bán tháo" thê thảm vì nhiều khả năng các ngân hàng không giải chấp bất động sản ồ ạt. Một số ngân hàng cho biết sẽ xử lý dư nợ cho vay bất động sản theo phương châm hỗ trợ khách hàng chứ không đẩy khách hàng vào tình thế khó khăn. Hai bên sẽ cố gắng cầm cự và xử lý việc thu nợ dần dần bằng các khoản thu xếp vốn khác.
Cả ngân hàng, khách hàng và các cơ quan quản lý không ai muốn thị trường bất động sản tiếp tục suy giảm. Tuy nhiên, điều đó mới chỉ có tác dụng chặn "đà rơi" của thị trường. Lĩnh vực bất động sản chưa có thể tiếp cận được nhiều vốn ngân hàng từ nay đến cuối năm vì những lý do trên.
Có chăng, chủ yếu là vốn từ dân cư và vốn tự có của doanh nghiệp, vốn đầu tư nước ngoài. Đã có dấu hiệu thị trường bất động sản giá rẻ cho những người có nhu cầu thực sự "ấm" lên.
Thông tin từ Tp.HCM cho biết, biểu đồ thị trường nhà giá rẻ từ 500 triệu đến dưới một tỉ đồng/căn trong những tuần gần đây đã có hướng đi lên. Nhiều doanh nghiệp đã chuyển sang kinh doanh nhà giá rẻ vì có khả năng thu hồi vốn tốt. Đây cũng là một tín hiệu tốt hỗ trợ thị trường tiền tệ.
Sắp tới, nếu lãi suất kinh doanh của các ngân hàng hạ, mặt bằng lãi suất ổn định, người dân không còn tâm lý gửi tiền ngắn hạn để kỳ vọng lãi suất thay đổi nữa sẽ giúp cải thiện kỳ hạn nguồn vốn của ngân hàng. Chỉ khi nào các ngân hàng có nguồn tiền gửi ổn định dài hạn, thị trường bất động sản cải thiện tính thanh khoản, chính sách tiền tệ được nới lỏng thì vốn ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản mới tăng.
Mà những điều kiện này thì chỉ có thể đến nửa cuối năm 2009 mới có được.
(Theo Lao Động)
Nhưng đến nay, chưa có dấu hiệu nào cho thấy việc giải chấp đồng loạt sẽ diễn ra.
Thanh khoản đã được cải thiện
Nguồn vốn USD đã có dấu hiệu dư thừa, nguồn vốn VND tuy chưa tăng mạnh, nhưng về cơ bản là đảm bảo khả năng thanh khoản và bước đầu được cải thiện.
Thời kỳ căng thẳng thanh khoản của hệ thống ngân hàng đã qua, từ giờ đến cuối năm 2008, diễn biến của chỉ số CPI như thế nào thì việc Ngân hàng Nhà nước đã tuyên bố luôn hỗ trợ thanh khoản cho các ngân hàng thương mại qua thị trường mở và cơ chế tái cấp vốn đặc thù sẽ là nhân tố cơ bản giúp ổn định tình hình thị trường tiền tệ.
Bên cạnh đó, tự bản thân nhiều ngân hàng cũng đang nỗ lực cải thiện vốn khả dụng VND của mình bằng các hình thức: Tiếp tục đẩy mạnh huy động vốn từ dân cư và các tổ chức; tích cực thu hồi nợ và hạn chế mở rộng tín dụng...
Với một bối cảnh thị trường tiền tệ như vậy, có thể nhận định "sức ép" giải chấp bất động sản không còn quá nặng nề đối với các ngân hàng nữa. Một đợt giải chấp ồ ạt sẽ không diễn ra như lo ngại của nhiều người. Tuy nhiên, không phải vì thế mà thị trường bất động sản sẽ cải thiện ngay được tình hình, vẫn còn nhiều "sức ép" tài chính đối với thị trường này.
Ngân hàng tiếp tục giảm dư nợ cho vay
Liên tục trong 4 tháng gần đây, dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng giảm khá mạnh, đặc biệt là tại địa bàn Tp.HCM và Hà Nội.
Chỉ tính riêng địa bàn Tp.HCM, đến đầu tháng 7, dư nợ cho vay bất động sản đã giảm khoảng 3.700 tỉ đồng so cuối quý 1/2008. Dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội cũng giảm khá mạnh, có ngân hàng thương mại cổ phần giảm một nửa.
Ngoài việc gần như ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Các ngân hàng cố gắng giảm dần dư nợ cho vay bất động sản bằng các biện pháp đôn đốc thu hồi nợ. Đánh giá lại tài sản bảo đảm là bất động sản, yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm hoặc giảm bớt dư nợ nhằm giảm tỉ lệ dư nợ cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm để giảm thiểu rủi ro thu hồi vốn cho ngân hàng.
Việc ngân hàng cố gắng giảm dư nợ cho vay bất động sản là biện pháp tránh rủi ro về kỳ hạn. Cân đối kỳ hạn nguồn vốn và sử dụng vốn của các ngân hàng đang ngày càng trở nên bất hợp lý. Kỳ hạn tiền gửi ngày càng ngắn (chủ yếu là không kỳ hạn đến 3 tháng), trong khi nhu cầu vay của khách hàng lại phần lớn từ 6 đến 12 tháng.
Đặc biệt tại một số ngân hàng, tỉ trọng một lượng vốn khá lớn vẫn trong kỳ cho vay trung và dài hạn (1 đến 7 năm) đã cho vay từ quý 2 và 3/2007.
Giảm tỉ lệ cho vay bất động sản có nghĩa là giảm rủi ro và đảm bảo an toàn cho hoạt động ngân hàng trong bối cảnh hiện nay là điều các ngân hàng hướng tới. Bên cạnh đó, thời điểm kết thúc năm tài chính 2008 cũng đang đến gần, để gia tăng nợ quá hạn trong bất động sản sẽ khiến tỉ lệ trích lập dự phòng rủi ro tăng cao sẽ làm thu nhập giảm thấp là điều mà các ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng thương mại cổ phần rất muốn tránh.
Vốn cho bất động sản sẽ còn khó đến giữa năm 2009?
Thị trường bất động sản sẽ không bị đẩy vào cảnh "bán tháo" thê thảm vì nhiều khả năng các ngân hàng không giải chấp bất động sản ồ ạt. Một số ngân hàng cho biết sẽ xử lý dư nợ cho vay bất động sản theo phương châm hỗ trợ khách hàng chứ không đẩy khách hàng vào tình thế khó khăn. Hai bên sẽ cố gắng cầm cự và xử lý việc thu nợ dần dần bằng các khoản thu xếp vốn khác.
Cả ngân hàng, khách hàng và các cơ quan quản lý không ai muốn thị trường bất động sản tiếp tục suy giảm. Tuy nhiên, điều đó mới chỉ có tác dụng chặn "đà rơi" của thị trường. Lĩnh vực bất động sản chưa có thể tiếp cận được nhiều vốn ngân hàng từ nay đến cuối năm vì những lý do trên.
Có chăng, chủ yếu là vốn từ dân cư và vốn tự có của doanh nghiệp, vốn đầu tư nước ngoài. Đã có dấu hiệu thị trường bất động sản giá rẻ cho những người có nhu cầu thực sự "ấm" lên.
Thông tin từ Tp.HCM cho biết, biểu đồ thị trường nhà giá rẻ từ 500 triệu đến dưới một tỉ đồng/căn trong những tuần gần đây đã có hướng đi lên. Nhiều doanh nghiệp đã chuyển sang kinh doanh nhà giá rẻ vì có khả năng thu hồi vốn tốt. Đây cũng là một tín hiệu tốt hỗ trợ thị trường tiền tệ.
Sắp tới, nếu lãi suất kinh doanh của các ngân hàng hạ, mặt bằng lãi suất ổn định, người dân không còn tâm lý gửi tiền ngắn hạn để kỳ vọng lãi suất thay đổi nữa sẽ giúp cải thiện kỳ hạn nguồn vốn của ngân hàng. Chỉ khi nào các ngân hàng có nguồn tiền gửi ổn định dài hạn, thị trường bất động sản cải thiện tính thanh khoản, chính sách tiền tệ được nới lỏng thì vốn ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản mới tăng.
Mà những điều kiện này thì chỉ có thể đến nửa cuối năm 2009 mới có được.
(Theo Lao Động)
Google translate